Die Wohnkrise

Die Mieter

Daniel Kondori aus Köln, 28 Jahre alt

• „Seit sechs Monaten suchen meine Frau, meine 18-monatige Tochter und ich eine neue Wohnung im Raum Köln. Wir haben mehr als hundert Bewerbungen geschrieben, Anzeigen geschaltet, uns bei Wohnungssuche-Apps angemeldet – und wurden nur zu drei Besichtigungsterminen eingeladen. Jedes Mal haben die Vermieter gesagt, dass sie sich melden, haben das dann aber nie getan. Ich glaube, wir werden so selten zu Besichtigungen eingeladen, weil ich einen ausländischen Nachnamen habe. Wenn wir Müller hießen, sähe das sicherlich anders aus. Dabei sind wir deutsche Staatsbürger.

Wir wohnen in einer 50-Quadratmeter-Wohnung mit einem Wohnzimmer, einem Schlafzimmer, einer kleinen Küche und einem Bad. Je älter unsere Tochter wird, desto größer wird ihr Bewegungsdrang, und das Wohnzimmer ist längst zu klein für sie. Außerdem ist es oft stickig bei uns. Im Winter können wir nicht viel lüften, weil unsere Heizung mit Strom läuft, und der ist richtig teuer. Meine Frau, ebenfalls 28 Jahre alt, ist Friseurin, arbeitet aber derzeit nicht. Sie kümmert sich um unsere Tochter.

Tagsüber arbeite ich als Bauleiter im Bereich Heizung, Sanitär und Klima, abends gehe ich auf die Meisterschule. Ich verdiene überdurchschnittlich viel. Für eine größere Wohnung mit drei Zimmern und 70 Quadratmetern könnten wir 1.500 Euro Miete pro Monat zahlen. Aber wir finden nichts.

Ich habe schon öfter von Menschen gehört, die dem Vermieter beim Besichtigungstermin Geld zustecken, teils bis zu 6.000 Euro. Da hat sich ein richtiger Schwarzmarkt entwickelt. Aber es kann auch schlecht laufen: Der Vermieter zockt einen ab, behält das Geld und vermietet an einen anderen. Das ist mir zu heikel.

Mittlerweile habe ich die Hoffnung aufgegeben, dass wir noch etwas zur Miete finden. Ich werde meine Meisterschule beenden, und dann werden wir versuchen, von unserem Ersparten eine Wohnung zu kaufen. Die Raten für einen Kredit sind nicht mehr so viel höher als die Miete, die wir für eine größere Wohnung bezahlen müssten.“

Der Vermieter

Thomas Krauß aus Tübingen, 38 Jahre alt

„Ich bin ein typischer Kleinvermieter, wie es viele in Deutschland gibt. Am Monatsende hatte ich oft etwas Geld übrig, also habe ich vor einigen Jahren einen Kredit aufgenommen, um eine 30-Quadratmeter-Wohnung in Tübingen zu kaufen. Ich vermiete sie an Studenten und sage ihnen: ‚Du zahlst bei mir weniger Miete als im Durchschnitt, aber ich renne auch nicht bei jeder Kleinigkeit gleich los.‘

Natürlich kümmere ich mich um meine Wohnung. Als ich sie vor sieben Jahren übernommen habe, waren die Fenster schon ziemlich alt. An einem ist immer wieder der Holzgriff abgefallen. Ich konnte die Fenster nicht sofort austauschen, dafür reichte das Geld nicht. Also habe ich über drei Jahre immer wieder etwas zur Seite gelegt. Weil ich das langfristig geplant habe, war auch die Handwerkersuche kein Problem.

Doch es gibt ein anderes Problem: Meine Wohnung gehört zu einer Anlage mit 100 Wohnungen. Gebaut wurde sie im Jahr 1980, ein paar Uni-Professoren haben damals zusammengelegt. Heute gehört die Anlage vielen Eigentümern, kaum einer besitzt mehr als drei oder vier Wohnungen.

Entscheidungen über Sanierungen können nur per Mehrheit auf der Eigentümerversammlung gefällt werden. Die tagt einmal im Jahr, und irgendjemand möchte immer Bedenkzeit. Also ziehen sich Entscheidungen in die Länge. Wir reden seit mehr als fünf Jahren über eine Solarthermieanlage, die auf dem Dach installiert werden soll. Das ist nun entschieden. Doch vorher muss das Dach erneuert werden, weil es die Last der Anlage nicht aushalten würde. Wann das passieren soll, weiß ich nicht.

An sich ließe sich unsere Wohnanlage perfekt an ein kommunales Wärmenetz anschließen. Tübingen will die Fernwärme auch ausbauen, aber niemand in der Stadtverwaltung kann uns genau sagen, wann wir angeschlossen werden. Schon in zwei oder erst in zehn Jahren? Doch selbst wenn uns jemand ein Versprechen machen würde, könnte man dem nicht trauen. In Deutschland kann man sich auf so etwas nicht verlassen.“

Die Beigeordnete

Kristin Klaudia Kaufmann, 48 Jahre alt, Beigeordnete für Arbeit, Soziales, Gesundheit und Wohnen der Stadt Dresden

„Im Jahr 2006 hat die Stadt Dresden einen Fehler gemacht. Ich sage: einer der größten Fehler seit der Wiedervereinigung. Mit einem Schlag hat Dresden alle 48.000 städtischen Wohnungen an einen US-amerikanischen Investor verkauft. Ein Totalverkauf.

Damals waren die Bedingungen auf dem Wohnungsmarkt anders. In Dresden standen viele Wohnungen leer, die Mieten waren niedrig, und die Demografen sagten einen Bevölkerungsrückgang voraus. Mit dem Erlös des Verkaufs konnte die Stadt ihre Schulden tilgen, und die Verwaltung schrieb sich in die Hauptsatzung, keine Kredite mehr aufzunehmen.

Was den sozialen Wohnungsmarkt anging, dachten die Befürworter des Verkaufes damals, der Markt würde es schon regeln. Diese Annahme hat sich logischerweise als falsch herausgestellt. Genau wie die Prognose, dass die Stadt schrumpfen würde. Dresden ist gewachsen, und bereits seit 2013 gilt der Markt als angespannt: Die Wohnungsnachfrage übersteigt das -angebot.

Doch wir haben daraus gelernt. Im Jahr 2017 hat die Stadt die neue städtische Wohnbaugesellschaft Wohnen in Dresden gegründet. 2024 hat diese 1.213 Wohnungen von dem Immobilienentwickler Vonovia SE zurückgekauft. Natürlich ist der Vergleich schwierig, aber Dresden hat 2006 für den Verkauf durchschnittlich 38.000 Euro pro Wohnung bekommen. Beim Rückkauf haben wir 72.000 Euro pro Wohnung bezahlt. So sieht es aus, wenn der Markt etwas regelt.

Dennoch hat der Rückkauf der zwischenzeitlich sanierungsbedürftigen Wohnungen die Stadt langfristig wieder handlungsfähiger gemacht. Als Kommune haben wir die Aufgabe, vulnerable Gruppen mit Wohnraum zu versorgen. Das sind Menschen, die auf dem regulären Wohnungsmarkt wenig Chancen haben, zum Beispiel, weil sie ein Handicap haben, mit einer kleinen Rente auskommen müssen oder aus einem anderen Land zu uns gekommen sind.

Zusammen mit den 1.213 Wohnungen haben wir Grundstücke erworben, auf denen wir bauen können. Zu den aktuellen Rahmenbedingungen ist es aber schlicht nicht möglich, sozialen Wohnraum preisgünstig neu zu schaffen. Die Baukosten sind so stark in die Höhe geschossen, dass die Förderung nicht ausreicht, um sozialverträgliche Mieten zu ermöglichen.“

Die Bauherrinnen

Nina Pawlicki, 41 Jahre alt, und Josefine Kaiser, 43 Jahre alt, von der Genossenschaft Blaue Insel aus Berlin

„2018 sind wir mit 60 anderen Menschen einer neu gegründeten Genossenschaft beigetreten, um gemeinsam ein sechsstöckiges Haus auf einem 1.200 Quadratmeter großen Grundstück am Berliner Südkreuz zu bauen. Das Gebäude war schon geplant. Es hieß, wir müssten nur Mitglied werden, unsere Pflichtbeteiligung zahlen, langsam lernen, was es heißt, eine Genossenschaft selbst zu verwalten, und warten, bis das Haus steht. Der Einzug war für Ende 2020 geplant. Na ja: Es kam anders.

Zunächst verzögerte sich der Verkauf des Grundstücks durch die Stadt. Wir vermuten, dass wir Verhandlungsmasse in einem Geschacher um verschiedene Projekte in Berlin waren. Die rot-rot-grüne Koalition hat ein halbes Jahr gestritten, ehe wir den Kaufvertrag bekommen haben. Das hat uns monatlich einen fünfstelligen Betrag gekostet.

Außerdem stellte sich heraus, dass die Planung mangelhaft war. Wegen individueller Fehler, aber auch wegen Intransparenz der Behörden. So verlangte der Bezirk plötzlich ein Sicherheitstreppenhaus, das uns einen sechsstelligen Betrag kostete. Als unser Projektentwickler absprang, weil die Pläne sich ständig änderten, dachten wir: Dann machen wir es eben selbst. Wir wurden zu ehrenamtlichen Bauherrinnen. Für viele von uns heißt das bis heute: pro Woche fünf, zehn oder auch 20 Stunden unbezahlte Arbeit.

Fast verzweifelt sind wir an der Finanzierung. Bei Projekten wie unserem führt jede Unwägbarkeit zu einer existenziellen Krise – wir haben kaum Rücklagen. Zwei Jahre lang haben wir uns mit Förderanträgen herumgeschlagen, ewig gewartet und ohne Finanzierung mit dem Bau begonnen. Die Instrumente, die es gibt, um genossenschaftlichen Wohnbau zu fördern, haben sich als realitätsfremd herausgestellt: Am Ende haben wir 400.000 Euro weniger bekommen als zugesagt. So verhindert man progressive Stadtentwicklung!

Dazu kamen die üblichen Bauverzögerungen, außerdem die Pandemie, der Ukrainekrieg und träge Handwerksfirmen. Im Rohbau nisteten sich Waschbären ein, Baumaterial wurde gestohlen, wir erlebten zwei Wasserrohrbrüche und später nach dem Einzug zwei Havarien. Die Baukosten stiegen von zehn Millionen Euro auf, Stand jetzt, 15 Millionen.

Wir hatten zwar einen Puffer von 20 Prozent der Baukosten eingeplant, aber dem konnten wir förmlich beim Schmelzen zuschauen. Wir mussten also Abstriche machen. Teils haben wir auf hochwertige Materialien verzichtet – das Haus besteht jetzt zum Beispiel deutlich weniger aus Holz. Außerdem mussten wir die Pflichtbeteiligung der Genossenschaftsmitglieder letztes Jahr erhöhen, und eventuell müssen wir bald die Miete höher ansetzen. Wir planen, mit der Bank demnächst über eine Laufzeitverlängerung des Kredits zu sprechen, damit wir die Tilgungsrate senken können.

Schlussendlich sind wir fast vier Jahre später als geplant eingezogen, und viele der Mitglieder sind traumatisiert von dem Bauprozess.“

Die Stadtplanerin

Gabu Heindl, Professorin für Bauwirtschaft und Projektentwicklung an der Universität Kassel

„Bezahlbares Wohnen beginnt mit der Frage, wem der Boden gehört. Zuletzt haben wir in allen industrialisierten Breitengraden der Erde, auch in Deutschland, extreme Spekulation mit Bauland erlebt. Zuerst in den Großstädten, inzwischen aber auch in Mittel- und Kleinstädten. Wo aber Bauland sehr teuer geworden ist, kann darauf kaum noch bezahlbarer Wohnraum entstehen.

Dieser Trend kann nur gestoppt werden, wenn Staat und Gemeinden richtig eingreifen. Sie sollten Boden nicht mehr privatisieren – sondern, wenn sie ihn überhaupt vergeben, dann nur auf Zeit. In Erbpacht zum Beispiel, wie es die Kirche seit Jahrhunderten macht. Die wusste schon immer, dass Boden unersetzlich ist. So können Kommunen mitbestimmen, wo und zu welchen Bedingungen Wohnungen gebaut werden.

Warum die Kommunen das nicht schon längst machen? Weil Bodenverkäufe die Haushaltskassen füllen. Diese Politik hat das Vertrauen in den Staat und in die Kommunen untergraben, man traut ihnen nicht zu, Land zu verwalten und zu entwickeln. Das überlässt man lieber der Privatwirtschaft – und gibt den Wohnbau in den wilden Lauf der Spekulation. In Berlin etwa wurden Berechnungen einer Kollegin zufolge zwischen 1989 und 2017 mindestens 21 Millionen Quadratmeter landeseigener Boden privatisiert. Das entspricht der Fläche des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg.

Ein ähnlich großes Potenzial sehe ich im Leerstand. Wir sollten als Gesellschaft endlich begreifen, dass Leerstand in Ballungsräumen nicht nur ein egozentrisches Verhalten der Eigentümer ist, sondern, dass dadurch ein sozialer, ökonomischer und ökologischer Schaden für die Allgemeinheit entsteht. Ringsum muss Infrastruktur am Leben gehalten werden. Statt nachzuverdichten, wird im Umland neu gebaut. Die Folgekosten sind enorm.

Es sind also verstärkte Anstrengungen von den Ländern und Kommunen notwendig, um Leerstände zu reaktivieren. Auch und besonders in schrumpfenden Regionen, in denen sich keine Mieter mehr finden. Solange das nicht gelingt, wird weiter versiegelt. Und – das haben die vergangenen 20 Jahre gezeigt – trotz Neubau nicht genügend bezahlbarer Wohnraum geschaffen.“ --