Ein Viertel für alle

Hinter dem Bahnhof King’s Cross ist auf einer Industriefläche mitten in London ein neuer Stadtteil entstanden: lebendig, grün – und bezahlbar.





• Robert Evans ist bester Dinge. „Vergangene Woche haben wir den letzten Bauantrag für das letzte Gebäude eingereicht“, sagt er. Der Abschluss des über zwei Jahrzehnte andauernden Immobilienprojekts ist nun in Sicht. Evans, 52, ist einer der geschäftsführenden Gesellschafter bei Argent LLP. Der Londoner Immobilienentwickler ergatterte 2001 den Auftrag der Grundeigentümer, die Industriebrache im Stadtteil King’s Cross in ein lebendiges Viertel zu verwandeln. 24,5 Hektar, darauf 730.000 Quadratmeter Gebäudefläche, zehn neue öffentliche Plätze, Gesamtkosten von rund drei Milliarden Euro.

Es ist eines der größten Projekte dieser Art in Europa. Und sehr ambitioniert: klimaneutral, bezahlbar, für die Menschen gemacht. Ein Gegenentwurf zu sterilen Business-Vierteln wie der neuen Londoner Bankenmeile Canary Wharf. Dort befand sich früher eine ähnliche Industriebrache wie in King’s Cross.

Evans – akkurater Anzug, fester Händedruck, schneller Schritt – hat die Entwicklung von Anfang an begleitet. Sein Plan scheint aufgegangen zu sein: An diesem sonnigen Nachmittag im Mai spielen Kinder in einer großflächigen Brunnenanlage. Skateboarder rollen über Sandsteinplatten. Auf mit Kunstrasen bezogenen Stufen am Regent’s Canal, der das Areal durchkreuzt, sitzen Menschen verschiedenen Alters und picknicken, lesen, albern herum. Im Foyer des ehemaligen Kornspeichers, der heute das Central Saint Martins, eine Kunst-Universität, beherbergt, spielen eine Mutter mit ihrer Tochter Federball und zwei ältere Herren Tischtennis. In einem überdachten Freiluftareal stehen schwarzgekleidete Kunststudentinnen und rauchen. Am anderen Ende macht eine Fitness-Gruppe Burpees.

Gerade als ich Evans fragen will, ob er all das für Journalisten inszenieren lässt, sagt er: „Hier stehen am Wochenende Food-Trucks. Manchmal finden Flohmärkte statt. Und vorn am Kanal veranstalten wir im Sommer abends Open-Air-Kino. Morgens gibt es oft kostenlose Yogaklassen.“ Das klingt fast zu schön, um wahr zu sein. Aber wann immer ich in den nächsten drei Tagen über das Areal schlendere: Es ist stets etwas los. Je nach Uhrzeit, Wetter und Tag passiert etwas anderes. Und ich bekomme den Eindruck, dass die Menschen sich hier wohlfühlen. Woran liegt das? Was braucht ein Viertel, um lebenswert zu sein? Und: Wie hat man es in King’s Cross geschafft, diese Ideen umzusetzen?

Eine Antwort in 12 Thesen, entstanden auf Spaziergängen mit Verantwortlichen, Anwohnerinnen und einer Stadtplanerin.


Der Immobilienentwickler Robert Evans

1. Spar dir Verbote.

„Unsere Einstellung ist eher ,Warum nicht?‘ statt strenger Regeln“, sagt Robert Evans. Sicherheit werde sehr ernst genommen, aber grundsätzlich versuche man so viel wie möglich zu erlauben. „Man darf sein eigenes Bier und Essen mitbringen. Alle Rasenflächen betreten. Skateboarden, Fahrrad fahren, Musik hören, Sport treiben. Solange niemand belästigt oder gefährdet wird, ist alles okay.“ Wie zu seiner Bestätigung führt der Spaziergang an einer Gruppe Jugendlicher vorbei, die einen Tiktok-Tanz probt.

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2. Respektiere die Geschichte.

Ihre Hochzeit hatte die Gegend Mitte des 19. Jahrhunderts, als hier Kohle, Getreide, Fisch und andere Güter von aus Nordengland kommenden Zügen auf Kähne umgeladen wurden. Die Rohstoffe versorgten das rasant wachsende London, ein Teil der Kohle wurde direkt vor Ort zu Koks und Gas verarbeitet.

Doch mit dem Aufkommen motorisierter Lieferwagen wurden Straßen als Transportwege wichtiger, und das Verladen von der Schiene aufs Wasser verlor an Bedeutung. Die Gegend verfiel. In den Achtziger- und Neunzigerjahren tummelten sich hinter den beiden Groß- bahnhöfen King’s Cross und St. Pancras vor allem Kleinkriminelle, Dealer und Prostituierte. Das Gelände wurde als Busdepot und Tankstelle für Zementmischer genutzt, als illegale Mülldeponie und für Lagerhaus-Raves.

Heute befindet sich in dem alten Getreidespeicher die Kunst-Universität. Dort, wo früher der Kanal in ein Beladebecken abzweigte, liegt nun der Granary Square, ein Platz mit einem bei Kindern beliebten Springbrunnen. Und der einstige Coal Drops Yard, wo die Kohle umgeschlagen wurde, wird von Modegeschäften und Restaurants gesäumt. „Die alten Gebäude waren einerseits eine Einschränkung für uns, weil sie meist unter Denkmalschutz stehen“, sagt der Architekt Graham Morrison, 72, der mit seinem Büro Allies & Morrison den Masterplan für das Areal entworfen hat. „Aber wie der Kanal waren auch sie ein Geschenk, denn sie verleihen dem Ort Charakter.“

3. Verkünstle dich nicht.

Morrisons Auftraggeber ist die sogenannte King’s Cross Central Limited Partnership. Die Aufträge für die einzelnen Gebäude wurden an mehr als 30 verschiedene Architekturbüros vergeben. „Niemand durfte mehr als ein oder zwei Gebäude entwerfen“, sagt Morrison, dem man trotz schlohweißer Haare und Ruhestand die Begeisterung für seinen Beruf noch immer anmerkt. „Wir wollten keinen einheitlichen Look. Die Gebäude sollten so unterschiedlich wirken, als wären sie nach und nach entstanden, wie in einem gewachsenen Stadtviertel.“

Man habe bewusst auf Stararchitekten verzichtet – kein Gebäude sollte die anderen in den Schatten stellen. „Für ein funktionierendes Viertel sind die Plätze ohnehin wichtiger als die Gebäude.“ Die meisten Häuser sind klassische Quader. „Das spart immense Summen beim Bau, die dann zum Beispiel in die Gestaltung des öffentlichen Raums gesteckt werden können“, sagt Morrison.

Nicht alle sind begeistert: Die britische Zeitung »The Guardian« bemängelte den „Diktatoren-Chic“ eines Gebäudes. Die inzwischen verstorbene Star-Architektin Zaha Hadid nannte die Bauwerke „langweilig“, ihr Kollege Peter Cook verglich sie mit einem „ordentlichen, aber nicht sehr stilvollen Tweed-Anzug“.

„Ich finde wichtiger, dass Gebäude eine Pflicht gegenüber dem öffentlichen Raum haben“, sagt Morrison. „Sie müssen eine Funktion erfüllen, wie ein Instrument in einem Orchester. Und sie sollen die Menschen ermutigen, sich frei zu bewegen.“

4. Geh mit Einschränkungen kreativ um.

Als ehemalige Güteranlage hatte King’s Cross den Vorteil, dass es nur wenig Bestandsmieterinnen und -mieter gab, die das Bauvorhaben vertrieben hätte. Dennoch konnte wegen des Kanals, den Denkmalschutzauflagen und der Bahntunnel nicht frei drauflosgebaut werden. Die vielleicht größte Einschränkung ist eine uralte Regel im Londoner Baurecht: Die Sicht auf die St. Paul’s Cathedral und den Westminster Palace darf von Gebäuden nicht verdeckt sein. Durch King’s Cross verlaufen zwei solcher Sichtachsen.

Wolkenkratzer kamen deshalb nicht in Frage. Die meisten Gebäude sind nur acht oder zehn Stockwerke hoch, viele der alten Backsteingebäude eher drei oder vier. Nur ein Haus ganz am Rande des Areals hat 27 Etagen: ein Studentenwohnheim, das außerhalb der Sichtkorridore liegt. „Entwickler müssen normalerweise so hoch wie möglich bauen, allein aus finanziellen Überlegungen“, sagt Martha Alker, 44, aus dem Architekturbüro Townshend Landscape Architects. „Mehr Stockwerke bedeuten mehr Wohnungen, mehr Bürofläche, mehr Geld. Aber dann würde es sich anders anfühlen, es wäre nicht derselbe Ort.“

Alker und ihre Kollegen waren für die Gestaltung der Freiflächen zuständig. Ihnen ist es zu verdanken, dass Menschen nicht nur zum Arbeiten oder Einkaufen hierherkommen, sondern auch um Zeit auf den Wiesen und am Kanal zu verbringen. „Wenn man in der Immobilienbranche arbeitet, fällt einem irgendwann nicht mehr auf, dass viele Gebäude zu groß sind“, ergänzt Alkers Chef, der Agenturgründer Robert Townshend. „In vielen Städten fühlt man sich wie ein Zwerg – und Sonne bekommt man zwischen Wolkenkratzern auch keine.“


Der ehemalige Kornspeicher beherbergt heute eine Kunst-Universität

5. Achte auf Details.

„Früher war hier fast alles voller Kopfsteinpflaster“, sagt Alker. Das verleiht einer Straße zwar ein romantisches Flair – „für Fahrräder, Rollstühle, Kinder und alte Menschen ist es aber vollkommen ungeeignet“. Die Landschaftsarchitekten entfernten deshalb Berge von Pflastersteinen und legten die meisten Wege mit glatten Sandsteinplatten aus, „auch ein typisches Material für Nordlondon“. Die Pflastersteine liegen an Orten, wo keine Rollstuhlfahrer unterwegs sind, etwa rund um die Fahrradständer.

6. Gib Fahrrädern Vorfahrt.

Als ehemaliges Industrie- und Lagergelände war King’s Cross lange Zeit durch Mauern und Zäune für den Durchfahrverkehr gesperrt. Heute hat sich das Viertel für Fußgänger und Radfahrer geöffnet, Autos haben nach wie vor nur in manchen Ecken freie Fahrt. Dort, wo keine Zugtunnel im Weg sind, können Restaurants und Läden über unterirdische Straßen beliefert werden. Und auf dem Goods Way – einer Straße, die das Gelände parallel zum Kanal durchtrennt – müssen die Autos den zahlreichen Fußgängerinnen und Radfahrern Vorfahrt gewähren. Wer nicht unbedingt muss, fährt hier nicht mit dem Auto durch. Fahrräder und Roller können fast überall auf dem Gelände entliehen werden.

Foto: © Morley von Sternberg

Federführend: der Architekt Graham Morrison

7. Öffne dich für die Nachbarschaft.

Am Rande des Areals zeigt Graham Morrison auf die vielbefahrene York Road, die das Gelände vom benachbarten Viertel Islington trennt. „Es wäre leicht gewesen, hier Gebäuderiegel hinzusetzen, die dieser Straße den Rücken zukehren und King’s Cross abschirmen“, sagt er. Aber man wollte das Gegenteil erreichen: „Wir haben das zu Industriezeiten sehr unzugängliche Areal an so vielen Stellen wie möglich geöffnet, damit auch die Menschen aus den benachbarten Vierteln es nutzen.“

Auch die Gebäude am Rand seien bewusst so gestaltet, dass ihre Vorderseite nach außen zeigt. Geschäfte und Restaurants im Erdgeschoss sowie ein breiter Gehsteig sollen den bislang vom Verkehr dominierten York Way für Passanten attraktiver machen. Morrison ist überzeugt: „Mittelfristig überträgt sich diese Belebung auch auf die andere Straßenseite und in das angrenzende Viertel.“

Kimaya Crolla-Younger ist eine der Anwohnerinnen, die aus dem benachbarten Somers Town regelmäßig nach King’s Cross kommt. Mit ihrem Elektro-Rollstuhl kann sie die neugebaute Fußgängerbrücke benutzen. „Ich liebe die Märkte und dass immer etwas anderes los ist“, sagt sie. Die Sorgen, dass durch das attraktive neue Viertel mit den oft teuren Restaurants und Boutiquen auch die umliegenden Gegenden teurer werden könnten, teilt sie nicht. „In meinem Viertel hat gerade ein Community Center zugemacht, weil niemand es genutzt hat“, sagt sie. „Hier in King’s Cross kommen Leute ganz unterschiedlicher Art zu verschiedenen Aktivitäten zusammen – so entsteht Gemeinschaft.“

8. Mach Wohnen bezahlbar.

In vielen Ecken Londons kann sich kaum noch jemand eine Wohnung leisten, die Mieten gehören zu den höchsten in Europa. Auf dem neu bebauten Gebiet von King’s Cross fallen 40 Prozent der Wohnungen in die Kategorie „Affordable Housing“. Sie sind staatlich subventioniert und können zu deutlich niedrigeren Preisen als der Marktdurchschnitt gemietet oder gekauft werden, sofern das Einkommen unter einer bestimmten Grenze liegt. 30 Prozent aller Wohnungen auf dem Areal gehören zur günstigsten Kategorie, die am ehesten mit deutschen Sozialwohnungen vergleichbar ist.

Bezirke können in Großbritannien bestimmte Auflagen verlangen, wenn ein neues Bauprojekt beantragt wird. Für King’s Cross forderten die zuständigen Verwaltungen der Stadtbezirke Camden (zu dem King’s Cross gehört), Islington (woran es grenzt) und London neben den Sozialwohnungen unter anderem den Bau von zwei Schulen und mehrerer Gesundheitseinrichtungen sowie Kunst im öffentlichen Raum.

„Viele Bauprojekte verpflichten sich zu sozialem Wohnungsbau, um eine Genehmigung zu erhalten und bauen die preiswerten Wohnungen dann in einer weniger attraktiven Gegend“, sagt Maggie Baddeley, freiberufliche Stadtplanerin. „Hier in King’s Cross sind sie über das Areal verteilt – auch wenn sie sich eher im Norden konzentrieren, der am wenigsten attraktiven Ecke.“

Ursprünglich waren laut dem Immobilienentwickler Argent noch mehr Sozialwohnungen geplant gewesen, aber die Bezirke hätten sich dann für weniger, aber größere Wohnungen entschieden. „Am Ende muss man Argent den öffentlichen Raum am höchsten anrechnen, denn der steht kostenlos allen zur Verfügung“, sagt Baddeley. „Und 40 Prozent der Fläche ist öffentlicher Raum – das ist deutlich mehr, als man anderswo finden würde.“

9. Schlag nicht den letzten Cent raus.

King’s Cross ist allerdings kein rein gemeinnütziges Projekt. Eines der teuersten Apartments, ein 263-Quadratmeter-Penthouse in einem der Gasometer, stand 2022 für rund neun Millionen Euro zum Verkauf. Die Wohnungen in den drei verbundenen, zylinderförmigen Stahlkonstruktionen sind die teuersten auf dem ganzen Areal.

„Es gab kommerziellen Druck, auch das vierte Gasometer für ein Gebäude zu nutzen“, sagt der Landschaftsarchitekt Robert Townshend. „Aber für das gesamte Gebiet ist es viel besser, dass sich dort nun ein kleiner Park befindet.“ Damit ein Ort wirklich aufblühen könnte, müssten alle Faktoren stimmen, nicht nur der Profit. „Es muss Platz sein für Arbeit, Spaß – für das Leben. Einem teuren Ort Leben einzuhauchen, ist schwierig. Aber wenn ein Ort lebendig ist, kommt der kommerzielle Erfolg automatisch.“

Heute kann man in King‘s Cross am Kanal flanieren
Der Regent’s Canal kreuzt das Viertel – und verleiht ihm Charme

10. Hör zu.

Argent war nicht der erste Immobilienentwickler, der sich an einer Erneuerung von King’s Cross versucht hat. Zwei andere Unternehmungen in den Achtziger- und Neunzigerjahren scheiterten. Es fehlte an Geld und Zustimmung der Anwohner und deren politischen Vertretungen. Denn auch, wenn es sich bei dem Bauland um Privatgrund handelt – ohne Zustimmung und Unterstützung der Verwaltungen Camdens und des Nachbarbezirks Islington wäre auch der dritte Anlauf missglückt. „Wir haben viel Geduld aufgewendet und dadurch Vertrauen aufgebaut“, sagt Evans. Er berichtet von sechs Jahre andauernden Verhandlungen mit Denkmalschutzbeauftragten, Lokalpolitikern und den Menschen vor Ort.

„Es war klug von Argent, die Kommunen und Anwohner so früh wie möglich einzubeziehen“, sagt die Stadtplanerin Baddeley. Dies sei nicht nur in deutlich mehr Treffen als gesetzlich vorgeschrieben geschehen, sondern auch eher informell: Roger Madelin, der frühere Chef von Argent und Vorgesetzte von Robert Evans, fuhr jahrelang mit dem Fahrrad durch die umliegenden Viertel. Er setzte sich in die Pubs und fragte nach den Ängsten und Wünschen der Menschen. „Madelin sagt, er habe mit 7500 Menschen gesprochen. Und vieles davon, was King’s Cross heute auszeichnet – etwa der hohe Anteil an frei nutzbarem öffentlichem Raum – hat seinen Ursprung wohl in diesen Gesprächen“, sagt Baddeley.

11. Denk an die Umwelt.

Als die Planung für das neue Viertel begann, schrieb man das Jahr 2001. Damals machte sich die Welt mehr Gedanken um die Gefahr des Terrorismus als über die Erderwärmung. King’s Cross wurde dennoch von Anfang an als umweltfreundliches Viertel entworfen. Heute ist es CO2-neutral. Bislang versorgt ein zentrales Blockheizkraftwerk das Gebiet mit Wärme und Strom aus Biogas. Zusätzlicher Strom kommt von einer für diesen Zweck gebauten Solarfarm in Südengland. In Zukunft sollen Wärmetauscher Biogas als Energiequelle überflüssig machen.

CO2-Kompensation kommt da zum Einsatz, wo keine erneuerbaren Energien genutzt und Emissionen nicht vermieden werden können. Oder konnten: Sämtliche durch die Bautätigkeit entstandenen Emissionen wurden ausgeglichen – unter anderem durch das Pflanzen von 600 000 Bäumen, die zusammengenommen eine Waldfläche ergeben, die 7,5-Mal größer als das bebaute Gelände ist. „Wir konzentrieren uns jetzt darauf, unseren Energiebedarf zu senken. Das ist eine große Herausforderung und erfordert Veränderungen, etwa die Umstellung auf Luft-Wärmepumpen“, sagt Robert Evans.

12. Achte auf die Mischung.

Der vielleicht am wenigsten gelungene Ort in King’s Cross ist das Shopping-Areal dort, wo einst Kohle verladen wurde. In den Luxus-Geschäften von Aesop und A.P.C. bis Tom Dixon und Wolf & Badger ist wenig los, und die Freifläche zwischen ihnen ist die einzige, die nicht einladend wirkt. Zu groß, zu viel Stein, zu wenig Grün.

In der benachbarten Lower Stable Street ist das anders. In diesem Gässchen reihen sich kleine Geschäfte und Cafés aneinander. Im Studio eines lokalen Radiosenders steht ein junger Mann im Kapuzenpulli vor dem Mikro. Ein Laden mit dem passenden Namen House of Cans verkauft Dosenbier, nebenan gibt es einen, in dem von Kunststudentinnen und -studenten entworfene Produkte zu haben sind.

Mittendrin ist Redemption Roasters, ein kleines Café mit Platz für etwa zehn Gäste. Das Besondere: Der Kaffee wird in einer britischen Strafanstalt geröstet, und einige Baristas sind ehemalige Häftlinge. „Großbritannien hat ein extremes Problem mit Rückfallquoten“, sagt Max Dubiel, 38, einer der beiden Gründer. „Wir bilden Häftlinge noch im Gefängnis aus und bieten so vielen wie möglich danach eine Anstellung.“

Die Filiale in King‘s Cross war 2018 die dritte, die der Deutsche mit seinem britischen Kompagnon Ted Rosner eröffnete. Inzwischen gibt es zehn in ganz London. „Die Grundmiete ist extrem günstig – vermutlich auch, weil man sich von jungen Läden wie uns eine gewisse Anziehungskraft für etablierte Marken und Büromieter erhofft.“ Zusätzlich zur niedrigen Grundmiete zahlt Redemption Roasters eine Umsatzmiete, was sonst eher an Flughäfen üblich ist. Das heißt, sie geben einen Anteil ihren Umsatzes an den Vermieter ab. Doch selbst mit dieser Umsatzmiete zählt die Café-Filiale in King’s Cross zu den erfolgreichsten der Minikette.

Inzwischen befindet sich auch das Büro ihrer Firma hier. Dubiel sieht das neue Viertel als „Vorzeigeprojekt“, das man aber nicht beliebig vervielfältigen könne. „Überall in London wollen Immobilienfirmen das nächste King’s Cross bauen“, sagt Dubiel. „Dann laden sie ein und zeigen schöne Computerbilder, wie es einmal aussehen soll. Aber der Unterschied ist, dass es hier wirklich lebendig und vielschichtig ist. Das bekommen sie anderswo meistens nicht hin.“ --

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Ursprünglicher Eigentümer des Grundstücks waren das Bahnunternehmen London and Continental Railways (LCR) und die DHL-Tochter EXEL. Gemeinsam mit dem Immobilienentwickler Argent und dem Pensionsfond BT Pensions bildeten diese das Joint Venture KCCLP. Im Januar 2015 gaben die britische Regierung und DHL den Verkauf an Australian Super, Australiens größten Rentenfonds, bekannt. KCCLP besteht jetzt aus dem Pensionsfonds Australian Super, dem Investmentunternehmen Federated Hermes und Argent-Investoren. Australian Super besitzt einen Anteil von 70 Prozent an KCCLP.

„High Hopes“ (Mike Leigh), 1988
Der Film spielt zum Großteil in einem der wenigen Wohnhäuser des Viertels vor der Neuentwicklung. Er schildert das Leben eines Paares aus der Arbeiterklasse im England unter der Regierung Margaret Thatchers – und thematisiert Gentrifizierung und Klassenunterschiede.

„King’s Cross” (Pet Shop Boys), 1987
In dem Song wird das frühere Leben im Viertel geschildert, das von Arbeitslosigkeit, Drogen und Prostitution geprägt war.

„Harry Potter“, ab 1997
Die Züge zur Zaubereischule Hogwarts fahren in J. K. Rowlings Büchern von Gleis 9 ¾ am Bahnhof King’s Cross ab. Dieses Gleis gibt es in Wirklichkeit nicht – aber ein Schild mit der Aufschrift „Platform 9 ¾“ samt in der Wand verschwindendem Gepäckwagen, das als Kulisse für Erinnerungsfotos dient.

„Beim leeren Gasometer gibt es eine Bank, von der aus man wunderbar beobachten kann, wie die Boote auf dem Kanal vorbeiziehen und die Züge in den Bahnhof St. Pancras einfahren. Und das alles vor dem Hintergrund der Londoner Innenstadt.“
– Antje Saunders, Architektin

„Der Waitrose-Supermarkt hat eine eigene kleine Weinbar. Es gibt einen Tresen, Tische und Stühle, an denen man den Wein trinken kann, den man günstig im Supermarkt gekauft hat. Nicht nur die Studenten lieben das.“
– Robert Townshend, Landschaftsarchitekt

„Das Caravan liegt mir sehr am Herzen. Es ist ein schlichtes kleines Restaurant, das von einem australischen Paar betrieben wird. Sie hatten den Mut, sich als erstes Restaurant hier niederzulassen.“
– Graham Morrison, Architekt

„Bagley Walk ist eine wunderschöne Ecke oberhalb des Kanals. Fast jede Woche blühen andere Pflanzen und es gibt zahlreiche Bänke, auf denen man lesen oder einen Kaffee trinken kann. Gegenüber, jenseits des Kanals liegt ein kleines Naturschutzgebiet, man hat also auch einen perfekten Blick ins Grüne.“
– Max Dubiel, Gründer


 

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