Latifundium

brand eins: Ihr Unternehmen vermittelt Direktinvestitionen in Wälder. Wer sind Ihre Kunden?

Maximilian Graf von Maldeghem: Zu uns kann jeder kommen. Meist sind das Unternehmer oder Ex-Unternehmer, Familienstiftungen oder Non-Profit-Organisationen.

Christian Clasen: In jüngerer Zeit kommen auch mehr institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Banken.

Sie werben mit Renditen von zwei bis zwölf Prozent pro Jahr. Warum muss Wald überhaupt Gewinne abwerfen? Kann er nicht einfach nur Ort der Erholung, Kohlenstoffspeicher und Hort der Biodiversität sein?

Clasen: Wald muss bewirtschaftet werden. Viele Menschen, die weitab davon leben, denken an unberührte Natur. Aber es ist Natur, die von uns Förstern verwaltet wird. Da werden neue Bäume gepflanzt, wird Holz entnommen. Das trägt dazu bei, dass der Wald und dessen Holzprodukte in Summe deutlich mehr Kohlenstoff speichern können. Würden wir den Wald vor unserer Tür komplett unter Schutz stellen, müssten wir das benötigte Holz etwa aus den Tropen importieren – das kann keiner wollen.

von Maldeghem: Wald, nicht nur in Deutschland, sondern weltweit, gehört immer jemandem. Fast die Hälfte der hiesigen Wälder gehört Privatpersonen, daneben Kommunen, Bundesländern, Kirchen. Die alle müssen sich finanzieren. Nicht kommerziell genutzte Wälder gibt es hier kaum.

Ab welchem Kontostand könnte ich mir einen Wald leisten?

von Maldeghem: Eine kleine Waldfläche kann man bereits für wenige Tausend Euro erwerben. Hier sprechen wir aber von Liebhaberei. Für einen funktionierenden Forstbetrieb braucht man ein gewisses Grundvermögen. Unter 2,5 Millionen Euro wird eine Vermittlung durch uns schwierig. Für alleinige Eigentümer geht es so ab fünf Millionen Euro los.

Clasen: Wir bauen für unsere Kunden einen forstwirtschaftlichen Betrieb auf, wir haben Förster vor Ort, Buchhaltung, Verwaltung, Monitoring – diese Fixkosten gehen erst ab einer gewissen Waldgröße auf.

Und wie viel Land bekomme ich für fünf Millionen?

Clasen: Das ist ganz unterschiedlich, je nach Charakteristik des Waldes oder der Bodeneigenschaften. In Neuseeland bekämen Sie dafür momentan rund 400 Hektar, in Uruguay ein bisschen mehr. Wenn man eine degradierte Viehweide erwirbt und die Aufforstungskosten einbezieht, bekommen Sie mehr als 1.000 Hektar. Hierzulande ist die Spannbreite sehr groß. Ein Hektar kann zwischen 10.000 und 100.000 Euro kosten.

von Maldeghem: Ein schöner Wald in der Nähe einer Großstadt wie Hamburg wird wie eine Topimmobilie gehandelt. Man bekommt für fünf Millionen Euro alles zwischen 50 und 300 Hektar, je nach Lage, Bestand und Zukunftsaussichten. Ein homogener Kiefernwald auf trockenen Sandböden bei Berlin ist günstig zu haben. Ein Wald im Süden Bayerns mit deutlich höheren Zuwächsen und einem Besitzer, der keinen Verkaufsdruck hat, kann uferlos teuer sein.

Warum investieren Ihre Kunden in Wald?

von Maldeghem: Manche wollen ihr Vermögen diversifizieren. Andere wollen was für den Klimaschutz tun oder die Emission ihres Unternehmens ausgleichen. Viele wollen ihr Vermögen möglichst steuerschonend in die nächste Generation retten. Sachwerte wie Forstwirtschaftsbetriebe können sie mehr oder weniger steuerfrei weiterreichen.

Herr Clasen sagte 2022 in einem Interview: „Dem Wald ist Krieg egal, dem Wald sind Finanzkrisen egal, und wenn der Holzpreis niedrig ist, dann wartet man eben mit der Ernte.“ Ist der Wald für Reiche die sicherste Bank?

von Maldeghem: Das ist so. Ein Unternehmen stirbt irgendwann, wird verkauft oder verändert seine Eigentümerstruktur. Die unternehmerischen Aktivitäten von Familien wie Thurn und Taxis sind in der Grundform nicht mehr vorhanden. Aber ihr Wald ist immer noch da, sie sind heute noch einer der größten Waldbesitzer in Deutschland. Der Nukleus des modernen Vermögens ist Grund und Boden.

Wie steht es um diese Sicherheit in Zeiten der Klimakrise mit zunehmenden Bränden, Stürmen und Baumsterben?

von Maldeghem: Das Ökosystem und der Markt sind im Wandel. Aber der Grund und Boden wird immer da sein, auch wenn das, was draufsteht, sich verändert.

Aber wenn aus meinem Wald eine Steppe wird, dann sinkt doch mein Besitz im Wert?

von Maldeghem: In Deutschland ist die Nachfrage nach Grund und Boden viel größer als das Angebot. Das hält die Preise hoch – selbst für fast komplett entwaldete Flächen.

Clasen: Eine Steppe würde nie entstehen in Deutschland, weil der Wald nicht stirbt, sondern sich nur verändert. Wenn die Fichten im Harz großflächig eingehen, dann muss die Monokultur zum Mischwald werden, etwa mit mehr Bergahorn und Tanne. Auch wenn Teile des Harzes augenblicklich kahl sind, ist der Waldwert immer noch da.

Mehr als die Hälfte des eingeschlagenen Holzes 2023 war Kalamitätsholz, also von Schädlingen befallen oder anderweitig beschädigt. Was hat das mit den Renditen gemacht?

Clasen: Glücklicherweise waren die Schäden für uns und unsere Kunden überschaubar. Trotzdem mussten wir den Holzeinschlag reduzieren, was die Erträge minderte. Aber das ist auch ein Vorteil von Wald, dass man eben abwarten kann. Prinzipiell sind staatliche Förderungen von Waldschutz- und Aufforstungsmaßnahmen und Steuervergünstigungen etwa für Kalamitätsholz sinnvoll, weil die Auswirkungen des Klimawandels so abrupt eintraten.

Ihr Unternehmen ist kurz nach der Finanzkrise entstanden. Das war kein Zufall, oder?

von Maldeghem: Damals hatten viele Unternehmerfamilien und deren Family Offices große Sorge vor einer galoppierenden Inflation. Um das Vermögen zu schützen, legt man üblicherweise in Immobilien an. Damit waren die meisten unserer Kunden bereits versorgt, also kaufen sie nun die noch defensivere und inflationssichere Anlage: Land und Forst.

Vermitteln Sie von Anfang an auch Wälder im Ausland?

von Maldeghem: Ja, wir wollen möglichst diverse Anlagen bieten. Derzeit wird am meisten in Wälder in den USA, Uruguay und Neuseeland investiert. In Deutschland sind wir wegen der geringen Rendite unterinvestiert, osteuropäische Wälder haben wir nie angeboten.

Der Hamburger Investmentfonds Nordcapital hatte Berichten zufolge rumänische Wälder im Wert von 22 Millionen gekauft, die sich 2015 aber als Staatseigentum herausstellten. Hat das Ihre Entscheidung beeinflusst?

von Maldeghem: Da war wohl Betrug im Spiel. Es ist immer schlecht für einen Markt, wenn so was passiert. Wir hatten tolle Flächen in Osteuropa, die wir gerne für unsere Kunden gekauft hätten. Es ist aber immer daran gescheitert, dass unsere Anwälte vor Ort keine hundertprozentige Eigentumsdokumentation vorgefunden haben.

Ist der Waldkauf etwa in Argentinien wirklich einfacher?

von Maldeghem: Der Grunderwerb in Argentinien ist völlig problemlos, einfach und nachvollziehbar.

Clasen: Wir haben einen argentinischen Förster im Team, der betreut unsere Flächen dort und in Uruguay. Dazu kommen Anwälte und Steuerbüros vor Ort. Auf diesem Netzwerk fußt unsere Sicherheit, dort zu investieren.

Wie organisieren Sie die Bewirtschaftung der Flächen am anderen Ende der Welt?

Clasen: Wir arbeiten mit Dienstleistern vor Ort. Lokale Revierförster planen die Bewirtschaftung und koordinieren die Umsetzung. Sie setzen um, was wir mit unseren Kunden besprechen. Und wir sind auch regelmäßig persönlich in den Wäldern.

Wie bewerten Sie aus der Ferne den Waldwert und Risiken wie Brände, Stürme, Schäden durch Insekten?

von Maldeghem: Wir analysieren Klimamodelle sowie volkswirtschaftliche und politische Risiken. Außerdem machen wir eine Waldinventur: Welche Bäume stehen da, wie sind die Böden, und wie wird sich der Wald entwickeln?

Kann ich als Investorin eine Rendite fordern, die einer nachhaltigen Bewirtschaftung widerspricht?

Clasen: Da wären Sie die Ausnahme. Unsere Kunden haben in der Regel gar nicht so viel Ahnung von Wald. Es ist an uns, ihnen den Wald nahezubringen. Welche Bewirtschaftung wir anbieten, hängt davon ab, welches Potenzial der jeweilige Wald hat, welche Standards bestehen und was dem gesetzlichen Rahmen entspricht. Wir achten darauf, dass die Wälder zertifiziert sind, FSC* oder mindestens PEFC**. Da können wir nicht Tabula rasa machen.

von Maldeghem: Und wir haben natürlich auch einen gewissen moralischen Kompass, Nachhaltigkeit ist uns wichtig. Wenn das Ansinnen eines potenziellen Investors nicht zu uns passt, dann kommen wir nicht zusammen.

Wie kommt es zu den Unterschieden in der Rendite zwischen Wäldern in Deutschland und Uruguay?

von Maldeghem: Der Holzvorrat in deutschen Wäldern ist viel größer als in anderen europäischen Ländern, und gleichzeitig wird nur ein extrem kleiner Teil der Flächen überhaupt gehandelt. Daher haben wir hier mit Abstand die teuersten Waldpreise. Hinzu kommt, dass wir ein Hochlohnland sind und im Vergleich zu anderen Ländern hier alles wahnsinnig teuer ist. Und der dritte Faktor: Wachstum. In einer typischen deutschen Umtriebszeit – der Zeit zwischen der Begründung des Baumbestandes bis zum Holzeinschlag – habe ich mindestens fünf Rotationen in Uruguay. Das heißt, auf der gleichen Fläche wächst der Baum dort fünfmal, während er hier einmal wächst.

Clasen: Bei unserer Bewertung von Wäldern kalkulieren wir, was die Fläche kostet, welche Bäume da stehen, was für Nebenkosten beim Ankauf anfallen, wann die erste Ernte ansteht, wie der Holzpreis sich entwickelt. Wir nennen das unsere Excel-Tapeten. Damit können wir in verschiedenen Szenarien Renditekennzahlen modellieren. Und da kommt eben raus: Während die Rendite in Deutschland im einstelligen Prozentbereich liegt, erreichen wir auf der Südhalbkugel bis zu zwölf Prozent.

Ihre Firma wirbt damit, dass die Wälder Europas seit Jahrhunderten in der Hand von Familien sind, die sich nicht als Besitzer, sondern als Hüter dieses Erbes sähen. Gleichzeitig vermitteln Sie Ihren deutschen Kunden Wälder im Ausland, die dann ja eben nicht mehr mit den Menschen vor Ort verbunden sind. Wie passt das zusammen?

von Maldeghem: Wir kaufen Flächen von Menschen, die den Wald verkaufen wollen. Während hierzulande größere Waldflächen praktisch nie verkauft werden, heißt es auf der Südhalbkugel auch mal: „Jetzt ist ein guter Zeitpunkt, zu verkaufen, ich mache mit dem Geld was anderes.“ Solange es nicht überhandnimmt und kein Raubbau betrieben wird, ist das für die Bevölkerung vor Ort in Ordnung. Und wenn wir etwa in Uruguay aus einer Wiese einen Wald machen, schafft das Arbeitsplätze. Zur Akzeptanz trägt auch bei, dass wir mit lokalen Teams zusammenarbeiten. Wir sind keine Non-Profit-Organisation; was wir tun, muss sich rechnen. Aber eine irgendwie geartete soziale Komponente gehört für uns immer dazu.

Wie stellen Sie sicher, dass auf den vermittelten Flächen nachhaltig und sozialverträglich gewirtschaftet wird?

von Maldeghem: Wir würden nie tropischen Regenwald abholzen, um eine Eukalyptusplantage draufzustellen – selbst wenn das in manchen Fällen legal ist. Andererseits forsten wir auch degradierte Weideflächen zu Eukalyptus-Monokulturen auf, auch wenn das manche als nicht nachhaltig ablehnen. Wir meinen aber, dass so mehr CO₂ gespeichert und ein wertvoller Rohstoff wachsen kann, der den Nutzungsdruck auf Naturwälder reduziert.

Ihr Handeln treibt die Preise für Forstflächen im Ausland. Fördern Sie damit nicht Landgrabbing, wenn sich lokale Bauern dann die Landpreise nicht mehr leisten können?

von Maldeghem: Nein, in der Größenordnung, in der wir investieren, spielt das keine Rolle. Wenn große institutionelle Investoren Hunderttausende Hektar besitzen und Milliarden investieren, dann kann es schon zu Konzentrationsprozessen kommen. In kleinen Ländern wie Neuseeland, Uruguay oder Paraguay müssen diese Großinvestoren tatsächlich aufpassen, dass sie die Preise für die lokale Bevölkerung nicht unerschwinglich machen.

Sollte es ein Maximum an Fläche geben, die an ausländische Investoren verkauft werden darf?

von Maldeghem: Ich bin sehr marktliberal und denke, am Ende regulieren sich die Märkte selbst.

Und wie groß ist die Fläche, die Sie bisher vermittelt haben?

von Maldeghem: Wir haben ein Portfolio von ungefähr 60.000 Hektar weltweit in sieben Ländern.

Clasen: Das ist ein Drittel weniger als die Fläche Berlins.

von Maldeghem: Und bisher hat noch keiner unserer Kunden seinen Wald wieder verkauft. ---