Airbnb

• Carme Arcarazo kennt Barcelona schon ihr Leben lang, aber mittlerweile erkennt sie ihre Heimatstadt kaum wieder. Die Wohnraumforscherin wartet in einem Café am Carrer de Rocafort, einer jener Straßenzüge, die früher vom Pendlerverkehr verstopft wurden, bevor man sie verkehrsberuhigte und begrünte. Heute sonnen sich in den sogenannten Superblocks Rentner zwischen Blumenkübeln, Dreirad- und Autofahrer kurven gleichberechtigt um frisch gepflanzte Bäume und Barrieren. Barcelonas Superblocks zählen neben der Kathedrale, die wie für Instagram entworfen scheint, der morbid-schönen Altstadt und den langen Stränden zu den Attraktionen, die der katalanischen Hauptstadt einen beispiellosen Besucher-Boom beschert haben. Und genau das ist ihr Problem.

„Barcelona hat sich an den Tourismus verkauft“, sagt Arcarazo, die am Urbanistik-Institut Idra forscht. Es begann mit fulminanten Olympischen Sommerspielen, durch die sich die Industrie- und Hafenstadt 1992 schlagartig auf die touristische Weltkarte spielte. Carme Arcarazo erzählt, wie danach Fleischer, Bäckereien und Schuhmacher schlossen und an ihrer Stelle Souvenirshops, Café-Ketten und Apple-Stores eröffneten – Geschäfte, die vom Geld der Touristen leben und sich die steigenden Gewerbemieten leisten können. Die 1,7 Millionen Einwohner kommt der Boom teuer zu stehen: Seit 2015 haben die Wohnraummieten um etwa 68 Prozent zugelegt.

Heute hat Barcelona das umgekehrte Problem einer Donald-Trump-Militärparade: Zu viele Besucher konkurrieren hier um zu wenig Platz. Rund 16 Millionen Touristen drängten 2024 in die nach Paris am dichtesten besiedelte Metropole Europas. Hunderttausende von ihnen checkten in Airbnb-Apartments ein. „Airbnb entzieht Wohnungen dem Markt und treibt für alle anderen die Preise in die Höhe“, sagt Arcarazo. Offiziell vermittelt die Plattform rund 10.000 Wohnungen oder Zimmer an Touristen. Inside Airbnb, eine Datenbank des australischen Wohnraumaktivisten Murray Cox, zählt in Barcelona fast das Doppelte an Airbnb-Unterkünften *.

Je nachdem, welcher Datenquelle man glaubt, stehen zwischen fünf und zehn Prozent des städtischen Mietwohnungsangebots nicht den Barcelonern, sondern den Kunden von Airbnb offen. Entsprechend groß ist der Unmut.

Wer die Stadt besucht, muss sich auf Bettlakenbanner mit aufgepinselten Parolen wie „Touristen bleibt in Hotels! Apartments sind zum Wohnen da“ oder makaberem „Warum heißt es Touristensaison, wenn wir sie nicht abschießen dürfen?“ gefasst machen. Jüngst zogen wieder Demonstranten durch die Straßen, skandierten „Euer Urlaub, mein Elend“ und bespritzten überraschte Touristen in den Straßencafés mit Wasserpistolen.

Aber welchen Einfluss hat die Plattform tatsächlich auf Angebote und Preise des Wohnungsmarktes? Ist Airbnb Treiber oder nur Nutznießer der Reisewelle?

Momentan sieht es aus, als könne Airbnb der eigenen Popularität zum Opfer fallen. Die Plattform, 2007 in San Francisco unter dem Namen Airbed & Breakfast gegründet, um für die Teilnehmer einer Designkonferenz billige Schlafplätze zu organisieren, ist mittlerweile ein elf Milliarden Umsatz schwerer, börsennotierter Tourismus-Gigant. Mit der App können Reisende aus mehr als acht Millionen Unterkünften in 240 Ländern und Regionen der Erde auswählen. Ihre rumpelnden Rollkoffer in den Treppenhäusern gehören heute von Melbourne bis Manitoba genauso zum urbanen Alltag wie die Mini-Tresore mit den Wohnungsschlüsseln an den Hauswänden. In Europa haben Unterkünfte, wie sie neben Airbnb auch Booking.com oder Ferienwohnung.de vermitteln, fast ein Viertel des touristischen Übernachtungsmarktes erobert. Unbeliebt sind sie deshalb nicht nur bei Hoteliers, sondern auch bei vielen Anwohnern, Mietervertretern und Lokalpolitikern, die versuchen, den Konzern einzuhegen.

In New York, einst der umsatzstärkste Airbnb-Standort, hat die Stadtverwaltung die Auflagen für Vermieter zu einem De-facto-Verbot verschärft. Unterkünfte dürfen an maximal zwei Gäste und für weniger als 30 Tage nur dann vermietet werden, wenn sich der Anbieter ebenfalls in der Wohnung aufhält. In Paris, wo rund um den Louvre angeblich jede fünfte Wohnung Airbnb-gelistet ist, verkürzte die Stadtregierung die maximale Vermietdauer auf 90 Tage im Jahr. Portugal vergibt außer in ländlichen Regionen gar keine neuen Airbnb-Lizenzen mehr, Spaniens Regierung zog im Mai 65.000 Airbnb-Unterkünfte aus dem Verkehr, deren Anbieter gegen gesetzliche Auflagen verstoßen haben sollen.

Am radikalsten aber geht Carme Arcarazos Heimatstadt gegen die Plattform vor. Barcelonas Stadtverwaltung erteilt schon seit 2014 keine neuen Kurzzeitvermietungs-Lizenzen mehr und hat angekündigt, alle bestehenden auslaufen zu lassen. Bleibt es dabei, wird es 2028 in der katalanischen Hauptstadt kein einziges Airbnb mehr geben. „Der Wohnungsnotstand ist irre, die Leute sind wirklich verzweifelt“, sagt Arcarazo.

Besonders angespannt ist die Lage im historischen Gotischen Viertel El-Raval-Quartier sowie rund um die Sagrada Familia, wo fast jede zehnte Wohnung über Airbnb zu buchen ist. Ein Team um den Wirtschaftswissenschaftler Josep Llados von der Autonomen Universität Kataloniens (UOC) hat nachgezeichnet, wie alteingesessene Anwohner zunächst aus den begehrten Vierteln in günstigere Nachbarquartiere auswichen, bis auch dort die Mieten stiegen. „Mit einem Airbnb-Apartment lässt sich in Barcelona in einem einzigen Sommermonat mehr verdienen als mit einem Langzeitmietvertrag in einem ganzen Jahr“, sagt Llados. „Dieser Logik kann sich kaum jemand entziehen. Und natürlich erzürnt es all jene, die keine Wohnung finden können.“

Airbnb ist in der Defensive

Wer der Wut hinterherspürt, die Airbnb gerade vielerorts entgegenschlägt, stößt auf eine komplexe Geschichte, in der sich einfachere Wahrheiten schnell in Luft auflösen. Es beginnt schon mit der Frage, was jemand unter Airbnb versteht: Das Zimmer, das eine Familie oder eine WG für ein paar Dutzend Nächte im Jahr untervermietet – so, wie es der ursprünglichen Idee der Plattform entsprach? Oder komplette Apartments, die von professionellen Gastgebern dutzendweise verwaltet und ausschließlich Touristen angeboten werden?

In Barcelona ist diese Frage entschieden. Knapp zwei Drittel der Airbnb-Unterkünfte befinden sich in den Händen von Multi-Gastgebern, die fünf oder mehr Wohnungen managen. Der Anbieter Blueground offeriert laut Inside Airbnb 162 Wohnungen in der Stadt, SweetInn 228, Acomodis Apartmenta sogar 355. Spitzenreiter ist ein Gastgeber namens Ukio, der ein Portfolio von 522 Touristen-Apartments managt. „Diese Profi-Gastgeber“, sagt der Ökonom Lladós, „haben Airbnbs einstige Sharing Economy in ein lukratives Geschäftsmodell umgeformt.“

Kathrin Anselms Job besteht momentan häufig darin, dieses Business zu verteidigen. Die Geschäftsführerin von Airbnb in Mittel- und Osteuropa ist für 25 Märkte von Deutschland bis Turkmenistan zuständig und hat zum Video-Interview mit brand eins eine Menge Daten mitgebracht. Sie sollen belegen, dass ihr Unternehmen und Kommunen keine Gegner sein müssen. „Wir unterstützen die Regulierung von Kurzzeitvermietung, wenn sie vernünftig und sinnvoll ausfällt“, sagt die Managerin, die früher unter anderem für Deliveroo und den Otto-Konzern arbeitete, „ein Komplettverbot wie in Barcelona aber ist weder sinnvoll noch rechtskonform“.

Als gutes Beispiel nennt sie Deutschland: Hierzulande seien 76 Prozent der Airbnb-Gastgeber sogenannte Homesharer, die lediglich gelegentlich ihre Wohnung oder ein Zimmer untervermieteten. 90 Prozent böten nur eine einzige Unterkunft an. Während in Barcelona Profis den Markt übernommen haben, gehört er in Deutschland demnach noch den Amateuren: Studenten, Journalistinnen, Hausfrauen oder Rentnern, die sich nebenbei als Vermieter betätigen. Für sie bietet die Plattform handfeste Vorteile.

„Kurzzeitvermietungen können helfen, vorhandenen Raum effektiver zu nutzen und einen Teil zum Lebensunterhalt hinzuzuverdienen“, sagt Tomaso Duso, „das sind unbestreitbar positive Effekte der Plattformen.“ Der Leiter der Abteilung Unternehmen und Märkte des Instituts der Deutschen Wirtschaft hat vor vier Jahren die Konsequenzen der Kurzzeitvermietungen für den Berliner Wohnungsmarkt untersucht. Einen wichtigen Unterschied macht demnach der Marktzugang: Wer über ein leer stehendes Zimmer verfügt, weil ein Kind ausgezogen oder eine Partnerschaft zerbrochen ist, wer eine Reise mitfinanzieren will, indem er während des Urlaubs seine Wohnung vermietet, kann dank Airbnb Teilzeit-Mitbewohner akquirieren. Und wer seinen Job verloren oder als Selbstständiger gerade nicht genug Aufträge hat, kann sich seine Miete mit Übernachtungsgästen teilen und so seine Wohnung halten.

Klare Regeln für gute Nachbarschaft

Die größten Profiteure aber sind Reisende. Familien und Reisegruppen können dank Airbnb in voll eingerichteten Wohnungen einchecken. Singles können sich von im besten Fall freundlichen Vermietern mit Insidertipps für ihren Städtetrip versorgen lassen. Bei alledem können sie häufig auch noch Geld sparen. Sophie Calder-Wang, Ökonomin der Wharton School in Philadelphia, hat das für die wichtigsten US-Großstädte berechnet: Im Schnitt sparen die Reisenden dort mit jeder Airbnb-Buchung 91 Dollar. Den Hotels gehe nur ein Teil dieses Umsatzes verloren, schreibt die Studienautorin. Denn: „Schätzungsweise die Hälfte der Airbnb-Gäste hätte kein Hotel gebucht, wenn es die Plattform nicht gäbe – weil Hotelzimmer für diese Gruppe von Reisenden zu teuer oder in der Hochsaison gar nicht verfügbar wären.“ Mit anderen Worten: Airbnb macht Städtereisen für Menschen erschwinglich, die sonst zu Hause blieben. Aus Sicht der Kritiker liegt genau darin das Problem: Die Plattform spüle zusätzliche Urlauberwellen in die ohnehin schon überschwemmten Lieblingsstädte der Touristen. Und beide haben recht.

Welchen Preis Mieter und Städte für Airbnb zahlen, haben Ökonomen in verschiedenen Städten untersucht. Ökonomen des Fraunhofer-Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation konnten für Deutschland „keine signifikanten Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt“ durch Airbnb feststellen **. Für Berlin, wo auf 1,6 Millionen Mietwohnungen knapp 14.000 Airbnb-Unterkünfte * kommen, gelangten die Forscher des DIW zu anderen Erkenntnissen. Für ihre Studie hatten Tomaso Duso und Kollegen die Standorte von Airbnb-Wohnungen in unterschiedlichen Kiezen und die Mietentwicklung in der Nachbarschaft untersucht. Ergebnis: Im Umkreis von 500 Metern um ein gewerblich gemanagtes Airbnb-Apartment steigen die Mieten um durchschnittlich 13 bis 24 Cent pro Quadratmeter Wohnraum. „Das ist kein Rieseneffekt“, sagt Duso. „Aber für Menschen mit knappem Budget sind kumulierte 30 bis 50 Euro pro Monat in Bezirken mit vielen Airbnbs ein relevanter Betrag.“ Hinzu kämen die indirekten Nebenwirkungen in besonders beliebten Vierteln wie Neukölln, Mitte oder Friedrichshain: Wenn Billiganbieter schließen und teurere Restaurants, Supermärkte und Shops aufmachen, zahlt die Nachbarschaft doppelt drauf.

Während die Plattform global eher überschaubare Effekte auf den Mietmarkt hat, kann ihre Präsenz für Anwohner touristischer Hotspots durchaus spürbar sein. Und so ist es kein Wunder, dass mancher nach Verboten wie in Barcelona ruft.

Tomaso Duso kann dem allerdings wenig abgewinnen: „Solche populistischen Maßnahmen bringen dem Wohnungsmarkt wenig, aber killen die positiven Effekte der Plattformen.“ Der Ökonom empfiehlt stattdessen Regeln, mit denen Städte steuern, was wann wo und von wem vermietet werden darf. San Diego beispielsweise erlaubt je nach Stadtviertel zwischen einem und dreißig Prozent Kurzzeitvermietungen. Berlin, Amsterdam und Paris setzen auf zeitliche Obergrenzen. Wenn Zweitwohnungen wie in Berlin nur noch maximal 90 Tage pro Jahr vermietet werden dürfen, sinkt der Anreiz, sie komplett für Touristen herzurichten. Für kommerzielle Anbieter mehrerer Airbnb-Wohnungen wird das Geschäft damit unattraktiv – jedenfalls für jene, die sich die von den Bezirksämtern vorgeschriebene Genehmigung abgeholt haben.

Neben den registrierten Anbietern operieren aber auch in Berlin viele Illegale. Der »Tagesspiegel« schätzt die Dunkelziffer auf 30.000 Wohnungen, fast doppelt so viele wie in Berlin im vergangenen Jahr neu gebaut wurden. „Mit der Couchsurfing-Idee, mit der Airbnb mal angefangen hat, hat niemand ein Problem“, sagt Martin Pallgen, Sprecher der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. „Unser Problem ist die gewerbsmäßige Vermarktung von Wohnungen als Ferienwohnungen.“

Airbnb sucht sich neue Geschäfte

Um diesen inoffiziellen Angeboten auf die Schliche zu kommen, schicken die Bezirksämter aktuell noch Fahnder durch die Straßen, die Standort und Status jedes einzelnen Touristen-Apartments zu ermitteln suchen. Ab nächstem Jahr können sie dies bequem vom Laptop aus tun. Dann gilt die EU-Verordnung Nr. 1028 von 2024, die Airbnb & Co verpflichtet, ausschließlich Angebote mit behördlich erteilter Registrierungsnummer zu veröffentlichen. Außerdem müssen sie den Ämtern nicht nur die exakte Adresse jeder einzelnen Unterkunft, sondern Monat für Monat die aktuelle Buchungslage übermitteln.

Diese Verordnung könnte ein Grund dafür sein, dass Airbnb sein Geschäft über die klassische Vermietung hinaus erweitern und „Erlebnisse wie Konzerte und Dienstleistungen wie Massagen“ anbieten will. Das kündigte der Konzernchef Brian Chesky jüngst in einem Interview mit der »Zeit« an. In jedem Fall dürften die wilden Jahre der Wohnungsvermietung vorerst vorüber sein. In Barcelona sogar für immer, sollte das geplante Airbnb-Verbot die Kommunalwahlen 2027 überstehen. Gut möglich, dass dann steigende Übernachtungskosten so manchen Touristen abschrecken. Den Wohnungsmangel in der Stadt jedoch, sagt Wirtschaftswissenschaftler Josep Lladós, werde das Airbnb-Verbot kaum lindern. Er veranschaulicht das in einer Art Aquarium, einem voll verglasten Besprechungsraum seiner Universität im boomenden Tech District. Durch die Glaswände kann man Arbeitern zusehen, die die Straßendecke aufreißen, um eine weitere Verkehrsachse in einen Grünstreifen zu verwandeln. Barcelona boomt. Die Start-ups brauchen Fachleute, die Hotels Servicekräfte, die Hochschulen akademischen Nachwuchs: Mehr als 25 Prozent der Stadtbevölkerung sind mittlerweile neu Zugezogene.

„Damit sind wir bei den wahren Wurzeln der Wohnungsnot“, sagt Lladós und holt aus zu einem Exkurs über eine verfehlte Wohnungsbaupolitik, wegen der Spanien heute mit nur zwei Prozent den geringsten Sozialwohnungsbestand aller OECD-Länder hat. Er verweist auf die Geografie der Hafenstadt, der es eingeklemmt zwischen Mittelmeer und Gebirge an Raum fehlt, um bauen und wachsen zu können. Spricht über die Finanzkrise 2007/2008, in deren Folge ganze Immobilienportfolios von Investoren erworben wurden, die hohe Renditeerwartungen, aber geringe Verbindungen zur Stadt haben. Heute kontrollieren sie ein knappes Viertel des Wohnungsbestands. Er spricht über solvente Immobilienkäufer aus dem Ausland, die sich eine Ferienwohnung am Meer zulegen. Und den extrem engen Mietwohnungsmarkt sowie die in Spanien übliche hohe Eigentümerquote: Von den 800.000 Wohnimmobilien in Barcelona sind drei Viertel selbst genutzte Eigentumswohnungen, die nie auf dem Mietmarkt auftauchen.

„Airbnb hat unsere Wohnungsprobleme nicht verursacht“, schließt der Wirtschaftswissenschaftler. „Es hat lediglich einen weiteren Scheit ins Feuer gelegt.“

Was also würde geschehen, wenn in zweieinhalb Jahren die Plattform verbannt würde? „Nichts“, sagt Lladós, „oder fast nichts.“ Vermutlich würden die meisten Apartments umgehend verkauft, schließlich ständen potenzielle Käufer Schlange. Manche dürften in die mittelfristige Vermietung von zwei bis sechs Monaten Dauer gehen, die von der städtischen Mietpreisbremse ausgenommen sei. Nur einige wenige würden vielleicht regulär vermietet. „Sicher ist nur: An Barcelonas Wohnraumproblem wird eine Verbannung von Airbnb nichts ändern.“ ---

brand eins zu Weihnachten verschenken! 

Verschenken Sie brand eins im Halb- oder Jahres-Abo und sichern Sie sich eine Gratis-Ausgabe für die Bescherung. 🎄

Jetzt verschenken