Gott sei Dank

Wälder, Felder, Immobilien – eine Stiftung in Heidelberg mehrt das Vermögen der evangelischen Kirche. Das Konzept: Sparen, wo es sinnvoll ist, investieren, wenn es um die Zukunft geht.




• Wenn Gott tatsächlich alles sieht, musste er bei der Vermögensverwaltung der evangelischen Landeskirche in Baden in vergangener Zeit ziemlich oft ein Auge zudrücken. Da ging es nämlich drunter und drüber, jahrelang hatte niemand eine Ahnung, wie hoch das Vermögen überhaupt ist. Als der Immobilienmanager Ingo Strugalla 2003 den Laden mit dem altertümlichen Namen Evangelische Stiftung Pflege Schönau (ESPS) übernahm, fand er ein Rechnungswesen vor, „das mehr verbarg als offenlegte“.

Gut zwei Jahre dauerte es, bis Strugalla eine Vorstellung davon hatte, wie wohlhabend sein neuer Arbeitgeber ist: Im Jahr 2005 verfügte die Stiftung über 450 Millionen Euro und 800 Wohnimmobilien, sie war größter körperschaftlicher Waldbesitzer Baden-Württembergs und größter kirchlicher Erbbaurechtvergeber Deutschlands. Strugalla saß auf einer Goldgrube.

Und da sitzt er immer noch, inzwischen ist er 54 Jahre alt. Seine Mission: Er soll das Vermögen der Kirche mehren.

Die evangelische Kirche in Baden muss nämlich mit weniger Geld auskommen. In den nächsten 40 Jahren verliert sie, wie alle evangelischen Landeskirchen, die Hälfte ihrer Mitglieder. Das sagt die Studie „Kirche im Umbruch – Projektion 2060“ der Universität Freiburg. Strugalla zitiert sie mehrmals. Wenn stimmt, was der Wirtschaftswissenschaftler Bernd Raffelhüschen da ermittelt hat, dann gehen der Landeskirche Baden bis 2060 insgesamt fast 600 000 zahlende Gläubige und entsprechend viel Kirchensteuer pro Jahr verloren. Gott sei Dank gibt es die ESPS.


Ingo Strugalla, im Einklang mit der Schöpfung

Die hat unterdessen einen Marktwert von 1200 Millionen Euro und schüttet pro Jahr bis zu 80 Millionen an die Kirchen in Baden aus. Erlöse aus Vermietungen, Verpachtungen, Holzverkauf und Immobilienfonds. Zuletzt musste die Stiftung die Altersversorgung von Kirchenmitarbeitern mit einer 70-Millionen-Euro-Spritze sichern. Und wenn es mit den Steuereinnahmen wegen fehlender Mitglieder abwärtsgeht, braucht die Kirche noch mehr Geld von Strugalla.

Das scheint ihn nicht zu stören. „Stiftungszweck“, sagt er, „dafür sind wir da.“ Er sitzt trotz Erkältung gut gelaunt in seinem Büro. Rechts von ihm sieht man ein Ruderboot, aus Birkenholz geschnitzt. Ein Geschenk der Mitarbeiter. Soll wohl zeigen, was für eine Galeerenarbeit es ist, den klerikalen Besitz zusammenzuhalten. Daneben steht ein Punchingball mit Boxhandschuhen. Ein Geschenk der Personaler. Scheint nicht ganz konfliktfrei zu sein, die Galeere auf Kurs zu halten. An der Wand ein Emailleschild: „Hier war Luther“. Darunter ganz klein: „Nie“. Hat Strugalla selbst da hingehängt. Galgenhumor.

Den braucht man, wenn man ein Portfolio hat, das armselige Renditen liefert, und einen obersten Chef, der Gott ist und schon von Berufs wegen Nächstenliebe, Moral und Nachhaltigkeit („Bewahren der Schöpfung“) zum Unternehmensziel macht. Drei Werte, die einem „Immobi-lienheini“, wie Strugalla sich manchmal selbst nennt, nicht in die Wiege gelegt wurden und in seiner Branche als regelrecht geschäftsschädigend gelten.

Was ein wenig hilft, ist das ehrwürdige Alter der Stiftung: 460 Jahre. Das hat historische Wucht. Damals wurde das wohlhabende Kloster Schönau im Zuge der Reformation den Katholiken weggenommen und in kurfürstliche Pflegschaft gegeben. Das Kloster ist verfallen, aber die Latifundien gehören jetzt der evangelischen Kirche. 7500 Hektar Wald (entsprechen etwa 7000 großen Fußballplätzen), 6000 Hektar Ackerfläche, 800 Wohnimmobilien. Das klingt gut, ist es aber nicht unbedingt. Wälder und Felder bringen maximal ein bis zwei Prozent Rendite im Jahr – und wenn Borkenkäfer und Winterstürme wie in den vergangenen Jahren ihre Schneisen durchs Land schlagen, noch weniger.

Bei den Mietwohnungen kommt es darauf an, wie hoch die Unterhaltskosten sind. Viele ESPS-Gebäude haben die besten Jahre schon hinter sich. Vier Prozent Rendite sind der Durchschnittswert.

Außerdem hat die Stiftung Pflichten: 85 Kirchen, 41 Pfarrhäuser und diverse denkmalgeschützte Gemäuer müssen instandgehalten und neuerdings 40 Pfarrgehälter bezahlt werden.

Das hat damit zu tun, dass die Pfarrer früher Selbstversorger waren. Zum Pfarrhaus gehörten Ländereien, auf denen sie Früchte anbauten, Hühner hielten und gelegentlich auch Kuh und Schwein. Der Rest wurde verpachtet. Manche Pfarrer hatten viel gutes Land und deshalb viel Geld, andere wenig schlechtes und deshalb kaum Geld. Um das auszugleichen, wurden vor fast 150 Jahren 475 Liegenschaften in einer Stiftung zusammengelegt, der Gewinn wurde fair an die Pfarrer ausbezahlt. Die Evangelische Pfarrpfründestiftung Baden gehört mittlerweile zur ESPS.

Das klingt alles sehr altmodisch und verzopft, und so war es auch, bis Gott der evangelischen Kirche Herrn Strugalla schickte. Den Mitarbeitern und einigen Kirchenleuten kam das zunächst wie eine Heimsuchung vor. Der Neue aus Hannover krempelte alles um, was ihnen heilig war. Die kameralistische Buchhaltung wurde durch die kaufmännische abgelöst, die Karteikarten und vorsintflutliche Software durch moderne IT ersetzt und insgesamt mehr Übersicht eingefordert. 21 000 Miet- und Erbpachtverträge wurden gesichtet, gescannt und digitalisiert, und das blieb nicht ohne Überraschungen. Hinter einem einzigen Vertrag in der alten Software verbargen sich einmal 400 Einzelverträge, und zur allgemeinen Verwunderung stellte sich heraus, dass die berühmte Heidelberger Peterskirche zum Stiftungsvermögen gehört.

Jeder andere Chef würde vermutlich ausflippen, wenn ein ganzes Gotteshaus in der Ablage verschwindet. Aber Strugalla scheint mit einer engelsgleichen Geduld ausgestattet zu sein. Vielleicht liegt das an den geflügelten Statuen im Treppenhaus seines Amtssitzes gleich hinter der Christuskirche beim Heidelberger Hauptbahnhof. Vielleicht aber auch an seinem nordisch kühlen Temperament. Nur in einem Aufsatz für ein Fachmagazin deutete Strugalla an, dass er doch ein paar alttestamentarische Konsequenzen gezogen hatte: „Es gab personelle Veränderungen, die maßgeblich zum Erfolg des Veränderungsprozesses beitrugen.“

Inhaltlich fuhr er grobe Geschütze auf. Er erhöhte Miet- und Erbbauzins, um den Cashflow zu steigern. Viele waren empört: „Das ist unchristlich“, „als Kirche macht man so was nicht“, „kapitalistisches Gebaren“. Strugalla blieb gelassen. Ein bisschen Kapitalismus – dafür war er ja eingestellt worden. Und zudem waren die Zinserhöhungen nur das Vorspiel für sein wirklich großes Ding: raus aus Baden, diversifizieren, mit Immobilienfonds ins europäische Ausland gehen.

2009 fing Strugalla damit an. Zehn Jahre später war die ESPS mit 175 Millionen Euro an zwölf Fonds in acht europäischen Ländern beteiligt. Heute gehören der badischen Kirche Anteile an Supermärkten, Hotels, Büros, Einkaufszentren und Industriegebäuden unter anderem in Großbritannien, Polen, Frankreich und Italien. Dank der guten Entwicklung macht der Immobilienfonds inzwischen 30 Prozent des Gesamterlöses aus. Durchschnittlich zehn Millionen Euro jährlich bekommt die Landeskirche aus dem Topf, 2018 waren es 80 Millionen Euro, weil eine Sonderleistung für die Risikoabsicherung der kirchlichen Pensionskasse nötig war. Fünf Millionen Euro werden zurückgelegt, der Rest wird für Personalkosten (die ESPS hat 80 Mitarbeiter), die Instandhaltung der Mietwohnungen und sonstige Ausgaben benötigt.

Hans-Peter Nelius, 62, ist Forstrevierleiter der ESPS rund um das Stiftungskloster Schönau. 2000 Hektar Mischwald betreut er, 60 Prozent Nadelholz, 40 Prozent Laubbäume. „2018 und 2019 waren schlechte Jahre“, sagt er. „Wir haben es gerade noch geschafft, eine schwarze Null zu schreiben.“ Das könnte künftig zur Regel oder schlimmer werden, wenn der Klimawandel den deutschen Wald weiter verändert.


Hans-Peter Nelius, Förster der ESPS

Aber das kann Strugalla nicht schrecken. Die Wälder und Felder stecken neuerdings in einem „ideellen Portfolio“. Sie müssen keinen Gewinn machen, aber Stimmung. „Eine Stiftung, die seit Jahrhunderten Wälder und Äcker besitzt, kann diese Vermögenswerte nicht einfach verkaufen“, sagt Strugalla. „Das ist undenkbar. Wir haben uns entschieden, uns davon in keinem Fall zu trennen.“

Vielleicht macht er es künftig so wie Promiförster Peter Wohlleben, der seinen Gemeindewald in der Pfalz für vier Euro pro Quadratmeter über einen Zeitraum von 50 Jahren an Baumfreunde verpachtet mit dem Versprechen, den Wald in Ruhe zu lassen. Eine kluge Geschäftsidee: Die Pächter könnten glücklich sein, weil sie ein Stück Wald vor den Forstmaschinen bewahrt haben. Die Waldbesitzer sind glücklich, weil ihnen der Forst bei normaler Bewirtschaftung niemals vier Euro Rendite pro Quadratmeter bringt. Die Förster könnten glücklich sein, weil sie nichts mehr machen müssen. Und die Natur ist glücklich, weil sich der Wald regeneriert.

Eigentlich eine Win-Win-Win-Win-Situation. Ingo Strugalla findet das interessant. Förster Nelius findet es doof. Ein Förster muss Holz schlagen, wofür ist er denn bitteschön da! Die „Bewahrung der Schöpfung“ kann eben sehr unterschiedlich ausgelegt werden.

Ob verpachtet oder nicht, die Wald- und Wiesenflächen funktionieren wie ein Sparbuch: Sie bringen kaum Zinsen, sorgen aber für ein Gefühl der Beständigkeit und Sicherheit. Immerhin hat es Strugalla geschafft, das Land Baden-Württemberg aus dem Geschäft zu kegeln. Das hatte bisher die Wälder für die ESPS bewirtschaftet. Jetzt macht es die Stiftung selbst – und effektiver. Außerdem arrondierte Ingo Strugalla seine Forste. Er trennte sich von einigen Streulagen und kaufte Wälder zu, wo die ESPS ohnehin größere Flächen besaß.

Arrondierungen sind ohnehin eine Lieblingsbeschäftigung des ESPS-Vorstands. Überall versucht er, verstreuten Grundbesitz loszuwerden. Alle Wohnungen in den vier Zentren Badens zu kumulieren hat er schon geschafft: Freiburg, Karlsruhe, Heidelberg und Mannheim. Damit steigert er die Effizienz der Facility-Services und spart bares Geld.

„Sparen lohnt sich immer dann, wenn es um Konsum geht“, sagt Strugalla, „aber nie, wenn es um Investitionen in die Zukunft geht.“ Deshalb nimmt er jetzt trotz einer gigantischen Eigenkapitalquote von mehr als 90 Prozent Fremdmittel auf und baut auf Teufel komm raus in den badischen Metropolregionen, natürlich ökologisch korrekt wie die 39 in Holzbauweise erstellten neuen Wohnungen in Brühl. In den nächsten fünf Jahren will er den Wohnungsbestand fast verdoppeln: 1500 Mietobjekte soll die ESPS dann besitzen. Sie gehören wie die Fonds-Investitionen zu seinem „finanzwirtschaftlichen Portfolio“.

Damit will Strugalla Geld verdienen, das die Landeskirche braucht, um ihren Apparat aufrechtzuerhalten. Für die Kirche ist das gut. Für Strugalla auch. Er macht das, was er am besten kann, Immobiliengeschäfte, aber ohne schlechtes Gewissen. Deshalb ist er vom Immobilienmonster Deutsche Wohnen zur vergleichsweise bescheidenen ESPS gewechselt.

„Natürlich müssen wir auch Erträge generieren, aber es gibt eine starke ethische Komponente“, sagt er. „Kirchliches Bauen zu finanzieren heißt, Kulturdenkmäler zu erhalten und kirchliches Leben zu ermöglichen. Das ist absolut ehrenwert.“

Gott sei Dank. ---

Die Evangelische Stiftung Pflege Schönau (ESPS) ist ein Unternehmen der Evangelischen Landeskirche in Baden (EKiBa). Ihr Vermögen stammt aus dem ehemaligen Kloster Schönau im Odenwald, das 1560 im Zuge der Reformation aufgelöst und unter Pflege gestellt worden war. 

Bilanzwert der ESPS, in Millionen Euro, im Jahr

2005: 454
2018: 598
Marktwert der ESPS 2018, in Millionen Euro *: 1200 

 

Grundbesitz der ESPS, in Hektar: 13.700
Vermietete Wohn- und Gewerbeflächen, in Quadratmetern: 79.307 

 

Zahl der Pachtverträge: 8000
Zahl der Erbbaurechtsverträge: 13.000

 

Zahl der Immobilienfonds, in denen die ESPS investiert: 12
Zahl der europäischen Länder, in denen die Fonds tätig sind: 8

Quellen: Jahresbericht 2018 ESPS, * Schätzung ESPS

Nach einer Prognose der Universität Freiburg können die großen Kirchen in Deutschland in 40 Jahren nur noch mit 50 Prozent der bisherigen Kaufkraft der Kirchensteuern rechnen.

Mitglieder der evangelischen Kirche in Millionen im Jahr

2018: 21
2060: 11

 

Kirchensteueraufkommen der evangelischen Kirche 2018, in Milliarden Euro: 5,8
Kaufkraft des Kirchensteueraufkommens der evangelischen Kirche 2060, in Milliarden Euro: 2,9

Quelle: Studie des Forschungszentrums Generationenverträge an der Albert-Ludwig- Universität Freiburg

Die Evangelische Landeskirche in Baden ist eine von 20 evangelischen Landeskirchen in Deutschland. Sie hat 1,1 Millionen Mitglieder und verfügt über jährliche Einnahmen von 477 Millionen Euro. Davon stammen mehr als 70 Prozent aus der Kirchensteuer und etwa 3 Prozent von der ESPS. Der Rest sind Einnahmen aus sogenannten Staatsleistungen und Kostenersatz für Verwaltungsaufgaben, etwa für den Religionsunterricht an Schulen. Etwa 40 Prozent der Einnahmen werden für Gemeindearbeit, inklusive der Gehälter der 600 Pfarrerinnen und Pfarrer ausgegeben.

Quelle: EKiBa, Zahlen für 2019