Was kommt nach der Einkaufsstraße?

Nicht erst seit Corona werden die Innenstädte leerer – das muss kein Nachteil sein.




• Ende August zählte Niklas Maak in der »Frankfurter Allgemeinen Zeitung« einige Filialschließungen der jüngsten Zeit auf: „Auf der Zeil, der großen, traditionsreichen Frankfurter Einkaufsstraße, stehen gleich mehrere Läden und Kaufhäuser vor dem Aus. Appelrath Cüpper ist insolvent, Esprit schließt jede zweite Filiale, auch H&M wird sich von etlichen seiner Läden verabschieden – und das sind nur die großen Ketten.“ Die Pandemie hat verschärft, was schon vor Jahren begonnen hat: die Krise des stationären Einzelhandels. Laut einer Erhebung des Zentralen Immobilien Ausschusses meldeten in den ersten sechs Monaten des Jahres 1840 Handelsunternehmen Insolvenz an. Experten des Handelsverbands HDE gehen davon aus, dass der Branche bis zu 200.000 Insolvenzen bevorstehen.

Was tun? Die Bundestagsfraktion der Grünen forderte eine stärkere Regulierung des Onlinehandels, der Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier hatte die Idee, „den kleinen Läden zu helfen, ihre Kundenbeziehungen zu digitalisieren“. Das wirkt ziemlich einfallslos. Denn die entscheidende Frage ist nicht, wie man die vom Einzelhandel dominierte Innenstadt retten kann. Sondern welche Chancen für Neues entstehen, wenn weniger Verkaufsfläche gebraucht wird.

Egal ob man mit Kommunalpolitikern, Handelsexperten, Referenten des Deutschen Städtetags oder Mitarbeitern von Immobilienverbänden spricht: Für alle hat die Transformation der Innenstadt eine hohe Priorität. Denn: „Leerstand ist ansteckend“, sagt Jan Lindenau, Bürgermeister der Hansestadt Lübeck. Alle Beteiligten haben erkannt, dass sie kooperieren müssen, um lebendige Stadtzentren zu erhalten. Die Zeiten, in denen sich Händler nur für ihre Margen und Umsätze interessierten, Immobilienbesitzer nur für eine hohe Rendite und die Stadtverwaltung für maximale Gewerbesteuereinnahmen, sind vorbei.

Es werden vor allem viele kleine Händler in Fußgängerzonen und Einkaufszentren sein, die verschwinden, sagt Andreas Matt-ner. Er ist Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses und damit der oberste Lobbyist der Immobilienbranche. „Wenn wir jetzt nicht gegensteuern, fährt der stationäre Einzelhandel gegen die Wand.“ Das ist ein originelles Statement. Denn neben der Online-Konkurrenz sind es in erster Linie die hohen Mieten, die den Händlern das Leben schwer machen.

So sieht das auch Michael Reink, der die Abteilung Standort- und Verkehrspolitik beim Handelsverband Deutschland leitet: „Angesichts schrumpfender Marktanteile des stationären Handels werden wir erleben, dass immer weniger Händler in der Lage sind, die hohen Innenstadt-Mieten zu bezahlen.“ Je nach Lage und Branche machten Mieten für die Unternehmen heute 15 bis 20 Prozent der Kosten aus; seit den Siebzigerjahren hätten sie sich verdreifacht. Zwar haben sich die Spitzenmieten Reink zufolge seit 2016 nicht mehr erhöht oder sind teilweise sogar gesunken – aber im Vergleich zur Marktentwicklung seien die Mieten insgesamt zu hoch. Bei Kleidung und Schuhen liege der Marktanteil der Onlinehändler inzwischen bei etwa 30 Prozent, wenn man alle Branchen betrachte, hätten die stationären Anbieter zehn Prozent des Umsatzes an die Konkurrenz aus dem Internet verloren.

Die Pandemie könnte zu einem Umdenken führen. Viele Immobilienbesitzer haben ihren Gewerbemietern bereits Mieten gestundet oder erlassen. Auch aus eigenem Interesse, denn es ist nicht einfach, für leer stehende Ladenflächen zahlungskräftige Nachmieter zu finden. Dieses Thema habe in den vergangenen Monaten viele beschäftigt, sagt Matthias zu Eicken, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik bei Haus & Grund, dem Verband privater Immobilienbesitzer. „Die am häufigsten gestellte Frage unserer Mitglieder lautete: Wie lassen sich individuelle Vereinbarungen rechtssicher in Vertragsform bringen?“ Zu Eicken ist selbst Vermieter. Er hat während des Lockdowns einem Gewerbemieter die Miete reduziert: „Wir haben ein gutes Verhältnis. Was habe ich davon, wenn die pleitegehen?“

Michael Reink beschäftigt sich seit vielen Jahren mit Standortentwicklung und Stadtplanung. Er geht davon aus, dass sich der Druck auf die Vermieter erhöht. Sie werden sich entscheiden müssen, „ob sie ihre Mietforderungen absenken oder auf Dauer Leerstand akzeptieren“, sagt er. Reink hofft, dass die Mieten für Geschäfte in den Innenstädten im deutlich zweistelligen Prozent- bereich sinken.

Ebenso wichtig findet er etwas anderes: mehr Angebote jenseits des Einkaufs in den Ladenzeilen. „Noch sagen 78 Prozent der Befragten, dass sie wegen des Einzelhandels in die Innenstadt kommen“, referiert er die einschlägige Marktforschung. Doch die Magnetwirkung des Handels werde schwinden. Die Möglichkeit, Waren gegen Geld zu tauschen, wird nicht mehr ausreichen, um Leute in die Städte zu locken. Es braucht Begegnungsräume und Erlebnisangebote. Ein Händler, der das verstanden habe, sei das Kaufhaus L&T in Osnabrück, sagt Reink. Es hat ein großes Bad mit stehender Welle für Surfer in das Haus eingebaut.

Für eine neue Innenstadt seien auch neue Akteure nötig. „Der Handelsverband begrüßt es sehr, wenn Handwerk und Produktion in die Innenstadt zurückkehren“, sagt Reink. Lange Zeit hätten sich nur Handwerksbetriebe mit hohen Margen und geringem Raumbedarf wie Juweliere oder Optiker Läden in Innenstadtlagen leisten können. Das ändere sich gerade. „In Mühldorf, einer Kreisstadt in Bayern, hat eine Schreinerei ein Ladenlokal in der Innenstadt angemietet. Viele Schuhmacher und Maßschneider kommen mit ihrer Produktion in die Stadtzentren.“

Neue Nutzungen

Gelsenkirchen
Ein früheres Kaufhaus beherbergt nach dem Umbau Einzelhändler, Gastronomie, die Stadtbibliothek, die Volkshochschule und Wohnungen für Senioren

Paris
Eine von der Stadt getragene gemeinnützige Stiftung übernimmt insolvente Kaufhäuser und vermietet Flächen an lokales Gewerbe

Hanau
Die Stadt mietet ein Geschäft der insolventen Modekette Gerry Weber und vermietet es zu günstigen Konditionen jeweils für drei Monate an lokale Gründer

Barcelona
Leer stehende Kaufhäuser sollen zu Kinos, Kindergärten, Werkstätten oder Bibliotheken umgewandelt werden

Holzminden
Eine Bürgergenossenschaft kauft leer stehende Innenstadt-Immobilien und baut sie zu Wohnungen für Familien und Senioren um

In seinen Augen ist das erst der Anfang eines großen Wandels. Auch Umnutzungen wie in Gera werde es häufiger geben. Dort wurde im Stadtzentrum ein großes historisches Gebäude zum Seniorenzentrum umgebaut. Reink sagt: „Unter Umständen kann ein Vorkaufsrecht der Kommunen hilfreich sein, zum Beispiel, um Innenstadt-Immobilien für Sozialeinrichtungen zu sichern.“ Und dann hört man aus seinem Mund zwei Sätze, die man von einem Lobbyisten wie ihm noch vor Kurzem nicht erwartet hätte: „Für uns als Handelsverband ist es wichtig, dass Kindergärten, Spielplätze und Grundschulen wieder verstärkt in die Innenstädte zurückkehren. Eine attraktive Innenstadt lebt von der richtigen Mischung.“

Sandra Wagner-Endres arbeitet im Deutschen Institut für Urbanistik und erforscht die Infrastruktur und Wirtschaft von Städten. Auch sie sieht in der Rückkehr von Handwerk und Produktion den Schlüssel zur sogenannten multifunktionalen Stadt der Zukunft. Dieser Prozess sei schon im Gange. Da seien zum Beispiel die vielen Reparatur-Cafés, nicht nur in hippen Großstadtbezirken, sondern auch in kleineren Städten. Diese hätten nicht nur einen ökologischen Nutzen, sagt Wagner-Endres, sie ermöglichten auch Begegnungen. „Jugendliche und Senioren können voneinander lernen und Gebrauchsgegenstände wieder funktionstüchtig machen.“ Auch große Konzerne bieten inzwischen Reparaturservices an: Der Outdoor-Ausrüster Globetrotter etwa hat dafür eigene Abteilungen geschaffen, auch Ikea bietet einen solchen Service in einem neuen Gebrauchtwarenhaus in Schweden an. Mit solchen Angeboten können sich die Unternehmen von der Online-Konkurrenz abheben.

Auch moderne Produktionsbetriebe könnten die Innenstädte beleben. Wagner-Endres berichtet von Firmen, die mit 3D-Druckern produzieren, Kaffeeröstereien, Craftbierbrauern oder Aquaponik- Farmen, die Fischzucht und Pflanzenproduktion koppeln. Dazu passe der Trend, lokale Ökonomien zu vernetzen, sagt sie. „Das alte Modell des Wochenmarktes mit lokalen Produkten wird vielfältig variiert, von Pop-up-Stores und Showrooms lokaler Mode-Labels bis zu Messen, sei es für Lebensmittel oder regionales Kunsthandwerk.“

Neben unternehmerischer Initiative sei auch politische gefragt, sagt die Wissenschaftlerin. Kommunen sollten von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, um Immobilien zu erwerben.„Das ist notwendig, um mehr Gestaltungsmöglichkeiten zu haben. Wenn man Nutzungsvielfalt in der Innenstadt will, muss man dem Gewerbe bezahlbare Räume anbieten.“

Der Architekt Friedrich von Borries lehrt Designtheorie an der Hochschule für bildende Künste Hamburg und interessiert sich für das Potenzial urbaner Brachen. „Die Geschichte der Zwischennutzung zeigt, dass dort kulturelle Räume entstehen können, vielleicht am Anfang auch in rechtlichen Grauzonen.“ So wie im Berlin der Nachwendejahre. Er findet es besser, solche Aneignungsprozesse zuzulassen, als ihre Nutzung mit öffentlich geförderten Projekten kontrollieren zu wollen.

Außerdem ist er der Meinung: Nur weil etwas lange da war, muss man es nicht retten. „Das Stadtmodell einer Innenstadt aus Shoppingcenter, Fußgängerzone, Tiefgaragen, Systemgastronomie und Bürogebäuden ist an sein Ende gekommen, genau wie die alte Vorstellung der autogerechten Stadt. Je kleiner die Städte, desto deutlicher ist der Befund.“ Transformation sei kein Grund zur Panik, sondern der Normalzustand, die Innenstädte erlebten jetzt einfach, was Industriebrachen schon seit 30 Jahren erleben. „Ganze Hafen- und Industrieareale wurden umgebaut und zu neuen Quartieren für Wohnen, Arbeiten, Kultur, Tourismus. In Kopenhagen wird das frühere Hafenareal zu einem Quartier, in dem 40 000 Menschen wohnen und arbeiten werden. In New York ist auf einer großen Hafen- und Industriebrache ein hochattraktives Wohnviertel entstanden. Einen ähnlichen Umbau und die Neudefinition ihrer Funktionen haben die Innenstädte vor sich.“

Wie mühsam solche Transformationsprozesse sind, kann man von Jan Lindenau lernen. Der Bürgermeister der Stadt Lübeck hat die Belebung der Altstadt zu einer seiner Hauptaufgaben gemacht. Trotz der schönen Architektur und vieler Touristen stehen dort viele Läden leer. „Es sieht einfach nicht schön aus, wenn in der zentralen Einkaufsstraße hinter jedem fünften Schaufenster ein leeres, schwarzes Loch ist“, sagt er. Im Januar könnte es noch schlimmer werden: Da sollen Karstadt und Karstadt Sport schließen, 25 000 Quadratmeter Verkaufsfläche mitten im Zentrum. Er fürchtet einen negativen Effekt für das gesamte Areal, weiß aber, dass er die Entwicklung nicht stoppen kann. Deshalb ist er stolz auf ein Projekt zur Umnutzung ehemaliger Verkaufsflächen. Lindenau: „Wir werden Lübecker Firmen aus der Kreativwirtschaft in einem relativ großen Gebäude zusammenbringen. Das sind zum Beispiel Designer, die ohne so ein Angebot niemals Räume in der Lübecker Innenstadt mieten würden.“

Die Kreativen sollen außerdem mit Wissenschaftlern aus der Universität oder der Technischen Hochschule vernetzt werden. Forschung und Entwicklung, Produktion, Handwerk, Verkauf und Dienstleistung rücken enger zusammen. „Das ist noch nicht realisiert, aber wir sind auf der Zielgeraden“, sagt der Bürgermeister.

Ein anderes Projekt in der Innenstadt hat die Stadt mit Eigenmitteln vorangetrieben. In einer weitgehend leer stehenden Einkaufspassage waren nach der Insolvenz des früheren Immobilienbetreibers die Mietpreise deutlich gesunken, daraufhin mietete die Stadt Räume für Ämter und Bürgerbüros. Auf den 7000 Quadratmetern befindet sich nun der zweitgrößte Standort der Stadtverwaltung. „Damit holen wir den Publikumsverkehr zurück in die Innenstadt, wir haben dort am Tag etwa 1500 Kundenkontakte im Bürgerservice“, sagt Lindenau. Er hofft, dass diese Besucherfrequenz es dem neuen Betreiber erleichtert, weitere Flächen zu vermieten.

Jan Lindenau ist kaum zu stoppen, wenn er über solche Vorhaben redet. Im Keller eines früheren C&A-Kaufhauses, das mehrere Jahre lang leer stand, befänden sich heute zum Beispiel Archivräume der Stadtverwaltung, im Erdgeschoss Lebensmitteleinzelhandel und Gastronomie, eine Apotheke, ein Hörgeräteakustiker, in den oberen Etagen Arztpraxen. Außerdem unternehme die Stadt viel dafür, um Institute der Universität in der Innenstadt anzusiedeln oder neue Wohnungen zu schaffen. „Obere Geschosse ehemaliger Kaufhaus-Immobilien sind heute Wohnungen, etwa in einer ganzen Zeile in der Innenstadt.“ Darunter Penthouses mit Blick über die Altstadt.

Damit so etwas gelingen kann, muss die Stadt mit vielen Akteuren kooperieren. Oft gestalten sich die Gespräche allerdings schwierig – oder kommen erst gar nicht zustande. Lindenau versucht seit Monaten einen Ansprechpartner für die Karstadt-Immobilie zu finden, um zu erkunden, ob die Stadt das Gebäude kaufen könnte. Es gehört einem Immobilienkonsortium mit Sitz in Amsterdam, das wiederum einer Tochter der Deutschen Bank und Goldman Sachs gehört. Lindenau und der Wirtschaftsminister von Schleswig-Holstein haben Briefe an die Eigentümer geschrieben – aber keine Antwort erhalten.

Ebenfalls leer steht ein großes Gebäude im Zentrum, das einem Fonds der Raiffeisen-Gruppe gehört. „Die Immobilienmanager haben völlig unrealistische Preisvorstellungen, als läge das Gebäude an der Mönckebergstraße in Hamburg“, sagt Jan Lindenau. „Sie lassen es lieber leer stehen, als die Mieten anzupassen. Das ist nicht nur für uns, sondern für viele Städte ein enormes Problem.“

Man merkt, wie ihn das ärgert. Fast zwei Drittel der Geschäfte in Lübecks zentralen Einkaufsstraßen sind im Besitz von Fonds oder unter der Kontrolle von Immobilienverwaltungen. „Einige von ihnen reden gar nicht mit mir oder interessieren sich nur für Renditeerwartungen und nicht im Geringsten für Stadtentwicklung“, sagt der Bürgermeister. „Da läuft man gegen Wände.“ ---

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