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Mist gebaut

Wenn am Bau alles schiefgeht, schlägt die Stunde von Sachverständigen wie Malte Oelze. Ein Gespräch über den ganz alltäglichen Wahnsinn des Bauens.





brand eins: Herr Oelze, angenommen, ein guter Freund von Ihnen kratzt all seine Ersparnisse zusammen, um sich ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Was raten Sie ihm?

Malte Oelze: Sich einen Altbau zuzulegen.

Bei dem man nicht weiß, was die Vorbesitzer verbaut und verbockt haben?

Ja, aber der steht wenigstens schon. Anders ist es bei Neubau-Vorhaben, bei denen sich viele Käufer mit Zeichnungen wie von Kinderhand zufriedengeben – und sich nachher wundern, welchen Murks man ihnen hingesetzt hat. Bei einem Altbau entfällt außerdem das Risiko, dass sich der Bauträger während der Bauphase mitsamt aller geleisteten Zahlungen in die Pleite verabschiedet, was leider auch keine Seltenheit ist. Ein Altbau ist etwas, das sich untersuchen, bewerten und notfalls auch wieder verkaufen lässt.

Laut einer Forsa-Umfrage klagt jeder zweite Deutsche, der in den vergangenen fünf Jahren ein Haus oder eine Eigentumswohnung gekauft hat, über Baumängel. Das heißt: Die Wahrscheinlichkeit, dass es einen trifft, ist relativ hoch.

Ist der Geschädigte Teil einer Bau- oder Wohneigentümergemeinschaft, verteilen sich die Kosten einer Auseinandersetzung immerhin auf mehrere. Für einen Einzelnen aber kann es existenzbedrohlich werden, wenn er anstelle eines Traumhauses, für das er sich hoch verschuldet hat, nur eine halb fertige Ruine bekommt.

Warum kommt er überhaupt so weit?

Viele gehen an solche Großvorhaben mit großer Naivität heran. Statt Vertrag, Pläne und Leistungsbeschreibung unter die Lupe zu nehmen, lassen sie sich mit einem groben Grundriss im DIN-A4-Format abspeisen. Am Rande steht dann ganz klein: „Abweichungen aus technischen Gründen stellen keinen Mangel dar.“ Doch wie ist das auszulegen? Wo endet die Abweichung, und wo beginnt der Mangel? Die Fragen müssen dann häufig Gerichte klären.

Kommen die Bauherren wenigstens dann zu ihrem Recht?

Ich habe in 35 Berufsjahren keinen einzigen Fall erlebt, in dem ein Kläger vor Gericht seine Forderungen zu 100 Prozent durchsetzen konnte. In den meisten Fällen endet es mit einem Vergleich. Wenn man das weiß, kann man sich auch gleich an einen Tisch setzen und mithilfe eines Anwalts oder Sachverständigen eine Lösung verhandeln. Wobei es natürlich auch in meiner Branche solche und solche gibt.

Das müssen Sie erklären.

Sachverständige sind im besten Fall sogenannte Öbuvs, also von den Industrie- und Handels- oder den Architektenkammern öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Bei denen kann man davon ausgehen, dass sie was draufhaben. Da der Titel eines Sachverständigen aber nicht geschützt ist …

… könnte auch ich sofort als Sachverständiger auftreten?

Richtig, deshalb treiben sich leider auch viele Schwachverständige herum, die lediglich über ein ungesundes Halbwissen verfügen, nie selbst gebaut haben und lediglich seitenweise Normen vervielfältigen. Das merken deren Mandanten aber häufig erst vor Gericht, wenn die Argumente nicht stichhaltig sind.

Jedes Jahr landen in Deutschland rund 40 000 Baustreitigkeiten vor Gericht. Welches sind nach Ihrer Erfahrung die wesentlichen Ursachen?

Mangelhafte Ausführung, schlechte Koordination der Gewerke und mangelhafte Ausbildung von Handwerkern und Planern. Es beginnt schon damit, dass Architekten heute kaum noch selbst zeichnen, sondern ihre Entwürfe mithilfe von CAD-Programmen am Computer zusammensetzen.

Ein Bau wird doch nicht deshalb solider, weil der Planer beim Entwurf zum Bleistift gegriffen hat.

Doch, denn wenn er mit der Hand zeichnet, muss er sich beispielsweise genau überlegen, wie eine Treppe zu verlaufen hat, um die zu überbrückende Distanz gleichmäßig auszufüllen. Ein kluger Planer denkt gleichzeitig auch noch darüber nach, seine Treppe so zu gestalten, dass niemand mit dem Kopf gegen die Decke oder Vorsprünge stößt. Die Treppe nimmt also, während ein Planer zeichnet, Gestalt an. Beim CAD-Entwurf hingegen zieht er einfach einen der angebotenen Standard-Treppentypen in seinen Entwurf, der Computer setzt die Treppe ein und schrumpft oder streckt sie. Das geht sehr schnell. Aber dass die Treppe vorn und hinten nicht passt, merken seine Leute erst auf der Baustelle.

So etwas geschieht tatsächlich?

Genau so einen Fall habe ich gerade erlebt, in bester Hamburger Lage. In den zwei Wohnungen, die ich dort für einen Mandanten betreute, mussten die aus Beton gefertigten Wendeltreppen komplett wieder rausgerissen werden, weil ihre Höhen und Auftritte nicht stimmten. Beim Treppensteigen fühlte man sich wie auf der Gangway eines Ozeandampfers. Außerdem war das Begehen gefährlich, da alle Stufen unterschiedliche Steigungen und Auftrittsbreiten aufwiesen.

Zieht man in der Branche Konsequenzen?

Erfreulicherweise gibt es mittlerweile einige große Bauträger, die ein systematisches Mängelmanagement betreiben. Viele haben die Erfahrung gemacht, dass das Vertuschen von Schäden sie am Ende teurer kommt als eine professionelle Beseitigung. Daher haben sie Teams von Leuten, die sich ausschließlich mit der Behebung von Mängeln beschäftigen.

Sie aber raten zum Kauf eines Altbaus – also eines in die Jahre gekommenen Objektes, das möglicherweise voller Schwamm, Schimmel oder anderer verdeckter Mängel steckt.

Es gibt keine verdeckten Mängel. Ein Mangel ist ein Mangel, und nur weil man ihn auf den ersten Blick nicht erkennt, ist der Bau deshalb nicht weniger mangelhaft. Schimmel hinter einer Holzverkleidung beispielsweise lässt sich entdecken, indem man eine Prüföffnung bohrt. Ich würde einem Käufer oder Bauherrn immer empfehlen, sich einen erfahrenen Sachverständigen an die Seite zu holen. Allerdings werden selbst erfahrene Sachverständige von manchen Mängeln überrascht.

Nennen Sie mal ein Beispiel.

Ein Mandant von mir wurde ein paar Monate nach dem Einzug in sein neues Einfamilienhaus von immer strengerem Fäkaliengeruch geplagt. Wir haben dann festgestellt, dass der Anschluss ans Abwassernetz fehlte: Die Abwasserleitung seines Hauses endete etwa einen Meter vor der Kellerwand stumpf im Erdreich. Da das Fundament auf einer ziemlich undurchlässigen Lehmschicht saß, hockte die Familie also in einem See ihrer eigenen Fäkalien, dessen Pegel ständig stieg.

Wie ist so etwas möglich?

Das haben wir den Bauunternehmer dann auch gefragt. Der rieb sich die Hände und verwies auf seinen Vertrag, in dem stand, dass er das Haus mit Abwasserkanal bis genau zu dem Punkt abzuliefern hatte, an dem das Rohr endete. Er war also tatsächlich nicht zuständig. Wir haben ihn aber dennoch haftbar machen können, weil seine Leute die Baugrube aufgefüllt hatten, ohne auf den fehlenden Anschluss hinzuweisen.

Es muss doch Profis auffallen, wenn ein offenes Rohr ins Nichts läuft.

Theoretisch ja. Praktisch fehlt heute die sogenannte Eigenüberwachung des Bauunternehmers. Früher gab es auf jeder Baustelle einen Polier, der morgens mit seinen Leuten kam, nachmittags mit ihnen ging und ihnen in der Zwischenzeit sagte, was sie zu tun und zu lassen hatten. Seit der Posten aus Kostengründen wegrationalisiert worden ist, gibt es diese Form der Kontrolle nicht mehr.

Stattdessen sind heute vor allem bei Einfamilienhäusern meist Bauleiter des Auftraggebers für Überwachung und Projektsteuerung zuständig.

Richtig, wobei viele dieser Bauleiter zig Projekte gleichzeitig überwachen sollen. Neulich traf ich einen, der mir stolz von seinen 62 Baustellen berichtete, die er parallel am Laufen hatte. 62! Wenn er bei jeder nur ein einziges Mal pro Woche vorbeischauen wollte, hätte er eigentlich gar nicht mehr aus dem Auto aussteigen dürfen. Sobald es aber niemanden vor Ort gibt, der ihnen auf die Finger guckt, machen die Subunternehmer, was sie wollen.

Sind es Preiskämpfe und Kostendruck, die für viele Mängel verantwortlich sind?

Unsinn. Wir erleben doch gerade eine maßlose Preisexplosion. Die Bauunternehmer verdienen im Moment so viel Geld, dass sie sich Qualität durchaus leisten könnten. Dennoch werden beispielsweise in der Hamburger Hafencity, wo der Quadratmeter Wohneigentum schon mal 10 000 Euro und mehr kostet, Trennwände zwischen Wohnungen in Leichtbauweise ausgeführt. Wenn da Ihr Nachbar hustet, kriegen Sie eine Lungenentzündung – so sehr zieht es durch die Wände.

Fertighaushersteller versprechen gern, mit Standardbauten die Unwägbarkeiten des Bauens weitgehend auszuschalten. Schützt ein vorgefertigtes Haus vor Ärger?

Man sollte annehmen, dass bei standardisierten Produkten nicht so viel schiefgehen kann, zumal viele Fertigbausysteme in Hallen vorgefertigt und vor Ort nur noch montiert werden. Aber erstens arbeiten manche Hersteller bei der Montage mit Franchise-Nehmern, deren Qualität und Solidität naturgemäß unterschiedlich ausfällt. Zweitens müssen die Elemente ja immer noch vom Werk zur Baustelle transportiert werden. Wir hatten hier in Hamburg ein Projekt, bei dem die Wände inklusive Elektroleitungen, Fenstern und Wasserleitungen auf dem Weg vom Werk in Süddeutschland nass geworden waren. Statt die Lkw aber sofort zurückzuschicken, hat man die gipsbeplankten Holzrahmen einfach trotzdem montiert. Dabei hat es augenscheinlich noch ein zweites und drittes Mal geregnet. Das Ende vom Lied: Die Bauelemente waren völlig verschimmelt, und das Gebäude musste komplett abgerissen werden.

Sie sind Architekt, aber statt zu bauen, schlagen Sie sich tagtäglich mit den Versäumnissen anderer herum. Warum tun Sie das?

Weil es mich interessiert. Wer sich mit dem Elend diverser Baumängel beschäftigen muss, erhält zwangsläufig einen wesentlich besseren Überblick über die Realität als jemand, der tagein, tagaus nur Einkaufszentren, Kranken- oder Einfamilienhäuser baut. Kein Architekt wird je das sehen, was ich zu sehen bekomme. Ich verfüge mittlerweile über eine Datenbank mit 140 000 kategorisierten Schadensbildern. Allein bei Mängeln von Wärmedämm-Verbundsystemen – der derzeit umfänglichsten Schadenskategorie – habe ich 28 verschiedene Untergruppen identifiziert. Dieses Wissen versuche ich in Fortbildungen und Workshops an Architekten und Bauträger weiterzugeben.

Lernen Architekten so etwas nicht an den Universitäten?

Auf das, was dieser Beruf bietet und fordert, kann einen letztlich kein Studium vorbereiten. Klar ist: Wer nicht mit Menschen umgehen kann, wird sich nicht verkaufen können. Schließlich muss ein Architekt für eine intelligente Planung quasi in die Privatsphäre seiner Bauherren hineinschlüpfen. Heute aber planen viele Architekten für Fonds oder große Investmentfirmen und kriegen den Nutzer, der ihre Immobilie eines Tages bewohnen soll, gar nicht mehr zu Gesicht.

„Der Kunde“, schimpfte der Architekt Erich Mendelsohn in den Zwanzigerjahren, „ist immer ein Kleinkrämer, der eine Sau für den Preis eines Ferkels haben will und Kreativität nur dann anerkennt, wenn er glaubt, sie käme vom ihm.“ Stimmt das noch?

Gegen eine kampfbereite, 50-köpfige Bauherren- oder Wohneigentümergemeinschaft, die sich die Anwaltskosten teilt, sind Sie als Architekt in der Tat chancenlos. Meistens werden Projekte heute gar nicht mehr vom Architekten und Bauherrn, sondern von Bauträgern geplant und gebaut. Diese haben ebenfalls aus den juristischen Querelen mit Wohneigentümergemeinschaften gelernt und gründen für ihre Projekte vermehrt Projektgesellschaften, in die sie ihre Risiken auslagern. Statt „ABC Wohnungsbau“ steht dann „ABC Soundso-Straße-Projektgesellschaft“ auf dem Bauschild. Wenn es zu Ärger kommt, die Käufer ihre Ratenzahlungen stoppen, können sie kurzerhand die Projektgesellschaft schließen, ohne dass ihr eigentliches Geschäft leidet.

Ist die Streitlust der Bauherren gewachsen?

Definitiv. Wir haben es heute mit Mängeln zu tun, die es früher nicht gab. Eine Ursache ist die Energieeinsparverordnung, die zum Einsatz von Wärmedämm-Verbundsystemen und Fenstern mit Dreifachverglasung führt. Die haben den schönen Nebeneffekt, dass sie Straßenlärm wirksam dämmen, dafür aber die Binnengeräusche eines Hauses umso lauter erscheinen lassen. Plötzlich nehmen Bewohner das Klappen einer Haustür oder die Laufgeräusche eines Lüfters wahr, die sie früher schlicht überhört hätten.

„Man kann in jedem Gebäude glücklich oder unglücklich sein“, sagte der Architekt Rem Koolhaas, „aber manche Gebäude machen einen depressiver als andere.“ Deckt sich das mit Ihrer Erfahrung?

Ich sehe vor allem Leute, die partout unglücklich sein wollen. Sie ziehen in nahezu perfekte Gebäude ein und sind vom ersten Tag an unzufrieden. Und egal, was man ihnen vorschlägt: Immer kommt ein „Ja, aber“.

Sie brauchen demnach gute Nerven.

Ohne ein gutes Maß an Ironie und starke Nerven ist der Job nicht zu machen. Einmal habe ich einen Bauunternehmer gezwungen, die Tiefgarage eines Hauses komplett ausbuddeln und neu abdichten zu lassen. Das empfand der Mann offenbar als überzogen, jedenfalls waren wenig später die Bremsleitungen meines Autos durchtrennt. Ein anderes Mal hat mir ein Dachdecker, mit dem ich in 22 Metern Höhe über die mangelhafte Abdichtung des Daches diskutierte, damit gedroht, mich über die Dachkante zu schubsen. „Wer will denn beweisen, dass Sie nicht gestolpert sind?“, hat er mich aufgebracht gefragt. Und in der Tat hätte es niemand bemerkt. Heute betrete ich kein Dach mehr ohne Begleitung. ---

Das Leben ist eine Baustelle: Oelze bei der Arbeit