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Mein Haus ist mein Schicksal

Überteuerte Wohnungen sind nicht nur unsozial, sondern brandgefährlich für die Volkswirtschaft. Das zeigt das Beispiel London.





• Wer wissen will, warum Immobilien in London so teuer sind, muss nach Iver Heath fahren. Dort hat Sylvie Lowe lange für ihren freien Blick gekämpft. Sie wohnt eine Stunde westlich vom Stadtzentrum entfernt im Green Belt, dem Grüngürtel, der sich rund um die Stadt zieht. Hinter ihrem Haus sind nur Wiesen und Wälder, am Himmel gleitet ein Bussard, auf einem Feld grast ein Reh. Als die benachbarten Pinewood Studios vor acht Jahren Lagerhallen und Wohnhäuser auf die Wiesen setzen wollten, zettelte Lowe einen Aufstand gegen die Produzenten der James-Bond-Filme an.

Sie konnte sich dabei auf eine Bestimmung von 1947 berufen. Damals wurde im Stadt- und Landplanungsgesetz der Green Belt um London gelegt und durfte fortan nicht mehr bebaut werden. So sollte verhindert werden, dass sich die Stadt zu weit ins Umland hineinfrisst, und sichergestellt, dass ihre Bewohner genügend frische Luft zum Atmen haben. Sylvie Lowe ist wegen der grünen Wiesen 1992 nach Iver Heath gezogen.

Doch nicht alles, was einmal gut gemeint war, ist heute noch sinnvoll. Für Paul Cheshire, Professor für Wirtschaftsgeografie an der London School of Economics, ist der Green Belt mit dafür verantwortlich, dass die Immobilienpreise in London astronomische Höhen erreicht haben. „Die Stadt kann sich nicht ausdehnen“, sagt er. „Also wird der Raum knapp und teuer.“

Seit 2010 stiegen die Immobilienpreise jährlich um 10 Prozent, hat das Beratungsunternehmen Hometrack ermittelt, im Zentrum, wo viele wohlhabende Ausländer wohnen, gar um 20 Prozent. Es ist eine einfache Rechnung: In den vergangenen 25 Jahren stieg die Einwohnerzahl der Metropolregion London um rund zwei Millionen Menschen. Und der erhöhten Nachfrage nach Wohnungen steht ein knappes Angebot gegenüber.

Hinzu kommen weitere Faktoren, die die Stadt für Normalverdiener beinahe unbezahlbar machen. Da ist zum einen die City, das wichtigste Finanzzentrum der Welt, wo unfassbare Gehälter bezahlt werden, was die Preise treibt. Zudem gilt Großbritannien als politisch stabil, was Wohlhabende aus aller Welt anzieht, die sich in London gern einen Zweitwohnsitz leisten. Auch das Steuerrecht ist reichen Ausländern gegenüber sehr zuvorkommend, was viele anlockt.

Das ist nicht nur ein soziales, sondern auch ein ökonomisches Problem. Mark Carney, Chef der Bank of England, nannte die Immobilienpreise vergangenes Jahr das „größte Risiko“ für die Volkswirtschaft. Premierminister David Cameron fürchtete ob der teuren Wohnungen gar um die Erholung der Konjunktur.

Die Sorgen sind berechtigt. Investitionen fließen in den rentablen Wohnungssektor, nicht in Fabriken. Kredite werden an Hauskäufer vergeben, nicht an kleine Firmen. Erstkäufer müssen gigantische Darlehen aufnehmen. Die Verschuldung der privaten Haushalte ist ein Risiko für das Land.

Ob es zum Knall kommt, wird nicht nur in der Metropole London entschieden. Sondern auch in den konservativen Dörfern und Kleinstädten des Königreichs, wenn voraussichtlich im kommenden Jahr über den Verbleib des Landes in der EU abgestimmt wird. Zahlreiche Firmen haben bereits gedroht, im Falle eines Neins die Stadt zu verlassen – was fallende Immobilienpreise zur Folge hätte. Viel hängt auch von den Zinsentscheidungen der Bank of England ab, da fast alle Darlehen flexible Zinssätze haben, was ein Risiko für die Schuldner ist.

Über die Immobilienpreise wird aber auch in Peking, Moskau oder Riad entschieden. Eine launische Börse in Peking, ein schwacher Rubel in Russland, ein niedriger Erdölpreis – alles schlägt sich auf dem Londoner Wohnungsmarkt nieder.

Nicht zuletzt entscheidet sich auch auf dem Green Belt hinter Gärten wie dem von Sylvie Lowe, was passieren wird. Wobei zumindest Letzteres inzwischen entschieden ist. Der Fall landete am Ende beim Staatssekretär für ländliche Entwicklung, und der hat per Dekret die Erweiterung der Studios genehmigt. Nur den Bau der Wohnhäuser untersagte er. Lowe muss jetzt mit Baggern leben, die auf den Wiesen Hallen errichten. „Wenn Gier die Menschen leitet, gibt es hier bald kein Grün mehr“, sagt sie.

England ist eine Nation der Immobilienbesitzer. 63 Prozent der Haushalte leben in einem Eigenheim, verglichen mit 50 Prozent in Deutschland. Dass man Eigentum hat, ist für viele Briten eine Selbstverständlichkeit. Dabei ist die Immobilie mehr als ein Zuhause. Sie ist auch eine Anlage. Schon 1980 gab die damalige Premierministerin Margaret Thatcher allen Bewohnern von Sozialwohnungen die Möglichkeit, ihre Bleibe zu kaufen. Sie nannte diese Politik: „Das Recht zu kaufen.“ Dadurch wurden Tausende Wohnungen privatisiert, ein riesiger Markt entstand.

Der Premierminister Cameron hat das Programm wieder aufgelegt. Der Staat garantiert Kredite auch für Käufer, die nur 10 Prozent des Preises einer Wohnung anzahlen können, was die Nachfrage erhöht hat, nicht aber das Angebot. Und was angeboten wird, ist für viele in London illusorisch. Eine 54-Quadratmeter-Wohnung im Barnsbury Estate, einer Sozialsiedlung von zweifelhaftem Ruf, soll 485 000 Pfund kosten, etwa 663 000 Euro.

Neal Hudson spricht daher von einer „Wohnungskrise“. Das ist insofern bemerkenswert, als dass Hudson für Savills arbeitet, einen der größten Maklerkonzerne Großbritanniens, mit 27 000 Mitarbeitern und einem Umsatz von 1 Milliarde Pfund im vergangenen Jahr. Savills verdient gut an einem Markt, der komplett aus den Fugen geraten ist. Und der Probleme schafft: Wer frisch von der Universität kommt, kann in London mit einem Einstiegsgehalt von rund 30 000 Pfund rechnen. Das bedeutet, er müsste rund 120 Prozent seines Gehalts für eine Zweizimmerwohnung hinlegen, nur um sie anzuzahlen. „Das können immer weniger“, sagt der Analyst.

Genauer gesagt: immer weniger Normalverdiener. Denn das Luxussegment boomt. Banker aus der City ziehen in Stadthäuser in Mayfair. Wohlhabende Russen und Asiaten kaufen sich in Luxustürme in Kensington ein. Etwa ein Fünftel aller Wohnungen in den besten Londoner Lagen werden von reichen Ausländern erworben. Die Quartiere heißen One Hyde Park, wo für das Penthouse 140 Millionen Pfund verlangt wurden, dafür sind unten an der Pforte Türsteher postiert, die angeblich von den SAS-Spezialkräften der britischen Armee ausgebildet wurden. Oder der Lillie Square in Earls Court, wo eine Zweizimmerwohnung für 789 000 Pfund angeboten wird. Oder der Umbau des Turbinenheizkraftwerks in Battersea, wo ein komplett neues Stadtviertel für Betuchte entsteht.

Solche Bauten sind bei Immobilienentwicklern beliebt, denn die Marge bei Luxusbauten liegt deutlich über der von Wohnungen für Normalverdiener. „Dadurch werden Investitionen eher in solche Bauten gelenkt“, sagt Hudson. Problematischer noch: Oft werden solche Wohnungen als Feriendomizil genutzt. Das bedeutet: Dadurch entsteht nicht mehr Wohnraum, das Angebot auf dem freien Markt bleibt unverändert.

In London müssten jedes Jahr 500 000 Wohnungen gebaut werden. Doch nur 250 000 sind vergangenes Jahr errichtet worden – bei einer stetig wachsenden Bevölkerung.

Jake Perkins arbeitet seit 17 Jahren als Makler im Stadtteil Islington. Seine Firma Hotblack Desiato hat ihr Büro auf der Upper Street, daneben und gegenüber haben sich ebenfalls Makler niedergelassen, mindestens zehn Filialen der Konkurrenz liegen in direkter Nachbarschaft. „Jedes Mal, wenn wir die nächste Stufe von Preissprüngen erreicht hatten, dachte ich, danach geht es nicht mehr weiter“, sagt er. „Tatsächlich aber ging es immer weiter, immer höher. So ist London.“

Islington ist ein begehrter Ort. Einst lagen entlang der Kanäle Werften und Fabriken, heute gibt es dort Radwege und Loftwohnungen. Zwei U-Bahnlinien steuern das Viertel an, dazu die neue S-Bahn, viele Busse, wer will, kann in die City laufen. „Die Lage ist großartig. Immer mehr Leute wollen kommen“, sagt Perkins.Erst am Vortag hat er eine Wohnung in der Aberdeen Road verkauft, nicht weit von seinem Büro entfernt. Zwei Zimmer, 46 Quadratmeter groß, die Küche ist ins Wohnzimmer integriert, ein Tresen durchtrennt den Raum, davor liegt ein türkisfarbener Teppich. Preis: 499 950 Pfund. Zwölf Interessenten haben die Wohnung gesehen, fünf haben ein Angebot abgegeben. Dann rief Perkins einen nach dem anderen an: „Sie haben 510 000 geboten. Der Verkäufer hat ein Angebot von 515 000. Können Sie erhöhen? Ich glaube, dann hätten wir einen Deal.“

Nur 5 Prozent aller Immobilien wechseln jährlich den Eigentümer. Es ist daher nicht einfach, neue Verkäufer zu finden. Käufer hat man hingegen schnell. Es sind meist Leute, die ein Haus verkauft haben und jetzt – dank niedriger Zinsen günstig finanziert – ein größeres suchen oder sich verkleinern wollen. Vergangenes Jahr verkaufte Perkins Häuser in Islington für 1 Million bis 1,5 Millionen Pfund. „Gute, klassische Häuser, drei Schlafzimmer.“ Heute gehen sie für mindestens 2 Millionen Pfund weg.

Der Grund dafür ist, dass viele aus den feinen Vierteln wie Chelsea, Kensington oder Mayfair von den dortigen Luxusbauten vertrieben wurden. Heute ist man mit 2 Millionen Pfund zu arm für Mayfair – und geht zu Perkins nach Islington.

Dabei bleiben viele auf der Strecke. Polizisten, Krankenpfleger, Busfahrer, Lehrer – für sie ist es kaum mehr möglich, preiswert in London zu leben. Ein Wahnsinn, findet man inzwischen auch beim Unternehmerverband London First. Der setzt sich für mehr Landebahnen an den Flughäfen ein, für bessere Zugverbindungen – und für billigeren Wohnraum. Die Firmen fürchten, dass die Stadt bald nicht mehr „die besten und kreativsten Köpfe der Welt anziehen kann“. Das wäre fatal für die Wettbewerbsfähigkeit. London würde ein Vergnügungspark für Reiche.

Bislang versucht jeder auf seine Weise mit dem Problem umzugehen. Viele ziehen weg. Jake Perkins lebt in Dorset und pendelt jeden Tag anderthalb Stunden. Der Analyst Hudson lebt mit seiner Familie in Bath, rund 185 Kilometer von seinem Arbeitsplatz entfernt. Drei Tage in der Woche pendelt er jeden Morgen eineinhalb Stunden in sein Büro im West End. Halb so wild, sagt er, im Zug könne man ja arbeiten.

Die Pille des Professors

Aber was kann die Stadt tun, um das Problem zu lösen? Der Geograf Cheshire sagt, der Grüngürtel müsse bebaut werden. „Wenn wir billigere Immobilien wollen, müssen wir den Green Belt wie normales Bauland behandeln“, sagt er. Dafür müsse man nicht alle Wiesen zubetonieren, sagt er. Im Gegenteil: „Es gibt mehr als genug Land.“ Allein im Großraum London umfasst der Green Belt 514 000 Hektar. Nur 5 Prozent dieser Fläche würden ausreichen, Häuser für die nächsten Generationen in Südostengland zu errichten.

Auch die Bank of England hat nach den Warnungen vom vergangenen Jahr reagiert. Es gelten inzwischen viel härtere Bestimmungen für die Kreditvergabe. So muss die Bank inzwischen prüfen, ob ein Schuldner eine Zinsrate von 7 Prozent von seinem Einkommen bestreiten kann. Dadurch wurden deutlich weniger Darlehen genehmigt.

Seit einiger Zeit schreibt der Analyst Hudson in seinen Berichten zum Wohnungsmarkt, die Preise in London stiegen künftig nicht mehr so verrückt. Er rechnet mit 15 Prozent über die kommenden fünf Jahre. Ein Grund: „Weil das Einkommen der Londoner sich nicht weiter erhöht.“

Sorgen macht ihm etwas anderes: Dass die Immobilienpreise steigen, hängt nicht zuletzt von den Käufern aus Asien ab. Nach dem Jahr 2010 kamen sie in Massen. „Sie tendierten dazu, zusammen zu kommen, dann kann es auch sein, dass sie zusammen gehen“, sagt Robert Hadfield, Managing Direktor der Firma Pineflat, die Wohnungen für Investoren managt. Falls die Luxusbauten einmal auf den Markt kommen, fürchtet er einen Schock. „Wer soll die kaufen?“ Die Unterhaltskosten können sehr hoch sein, die Bauqualität ist nicht immer besonders, die Frage sei, ob es genügend Käufer geben werde, die sich das leisten können oder wollen. Fallen die Preise für Luxus, bricht auch der restliche Markt ein. Zumindest bei seinen Kunden beobachtet er, dass diejenigen, die ihre Investitionen aktiv managen, momentan nur verkaufen, nicht kaufen. Sind das die ersten Zeichen?

Stephen Keen sieht sie schon lange. Er ist Dekan der wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Kingston Universität in London und lebt in einer Zweizimmerwohnung um die Ecke der Waterloo Station, wobei Küche, Wohn- und Arbeitszimmer ein kleiner Raum sind. Er bezahlt dafür rund 350 Pfund Miete – in der Woche. Keen hat bereits 2006 die Finanzkrise vorhergesagt und darauf aufmerksam gemacht, dass ein überhitzter Immobilienmarkt eine ganze Volkswirtschaft mit sich reißen kann.

Seine These: Kredite schaffen Geld, und dadurch entsteht neue Nachfrage. Ergo: Wenn mehr Kredite vergeben werden, werden auch mehr Immobilien nachgefragt, die Preise steigen. „Doch nichts kann ewig wachsen“, sagt Keen. „Gerade wenn die Einkommen nicht mitziehen.“ Die hohen Immobilienpreise führen dazu, dass viel Geld für unproduktive Dinge ausgegeben wird: Zugtickets, Miete, Zinsen. Das sei ökonomisch unsinnig. Doch nicht nur das: Die Privatschulden in Großbritannien betragen 140 Prozent des Bruttoinlandsprodukts, für Keen ein riskant hoher Wert. In Deutschland sind es 80 Prozent. Und doch, glaubt er, ist der Zusammenbruch noch zu vermeiden. Er hat dafür ein Rezept, nennt es: „die Pille“.

Die wirkt recht einfach. Zunächst sollte die Zentralbank – wie schon jetzt – Geld in Umlauf bringen, allerdings direkt auf die Bankkonten der Bürger. Wer Schulden hat, soll seine Schulden bezahlen. Wer nicht, soll es behalten. Um zu verhindern, dass dann die Immobilienpreise explodieren, kommt die Pille. Keen nimmt als Beispiel seine Wohnung. Wenn zwei Käufer darum konkurrieren, erhält derjenige den Zuschlag, der mehr Geld auf den Tisch legen kann. Es wird meist derjenige belohnt, der mehr Schulden aufnimmt. Keen würde dieses Prinzip umkehren: Wenn die Wohnung 18 000 Pfund Miete bringt, sollte der maximale Kredit, den jemand für den Erwerb aufnehmen kann, zehnmal so hoch sein, also 180 000 Pfund. Beide Käufer bekämen also gleich viel Geld von der Bank. Es könnte dann aber derjenige mehr bieten, der mehr Geld gespart hat. „Dieses Modell wäre ein Anreiz zum Sparen, nicht zum Leihen.“ Und wenn weniger Geld verliehen würde, sänken auch die Preise.

Eine charmante Idee, gegen die wenig spricht. Ob sie umgesetzt wird? Keen wird sie im Oktober bei der Bank of England präsentieren, auf Einladung der Bank. Aber eher wird wohl auf dem Green Belt gebaut. ---