Partner von
Partner von

Bauverein der Elbgemeinden

Wer glaubt, hohe Gewinne und glückliche Mieter schlössen sich aus, sollte dem Bauverein der Elbgemeinden einen Besuch abstatten. Porträt eines uralten Unternehmens – mit einem hochmodernen Geschäftsmodell.





• Wenn nur das Wetter besser wäre! Michael Wulf, 43, steht in seinem Büro im elften Stock eines Hochhauses im Hamburger Stadtteil Iserbrook und blickt über das Grün der Elbvororte gen Osten. Es gießt in Strömen. „August in Hamburg“, sagt er mit einem Lächeln, das signalisiert: halb so wild. Kein Wunder. Was sich vor seinen Augen erstreckt, wenn auch im Regen – Grundstücke, Wohnblocks –, ist Eigentum eines Unternehmens, dessen Chef er ist und das reichlich Anlass zu guter Laune bietet. Umsatz: 614 Millionen Euro, konstant wachsend; Bonität: erstklassig; Dividendenrendite: 4 Prozent, was angesichts des Zinsumfeldes glückliche Anleger bedeutet – pardon, Mitglieder.

Denn Wulf ist nicht der Topmanager eines nach Gewinnmaximierung strebenden Konzerns, auch wenn die Zahlen das vermuten lassen. Er ist der Chef des Bauvereins der Elbgemeinden eG (BVE), mit 20 000 Mitgliedern und 14 000 Wohnungen die größte Wohnungsbaugenossenschaft Hamburgs und eine der zehn größten bundesweit. Oberstes Ziel: „Besserstellung der Mitglieder am Wohnungsmarkt“, was als erreicht betrachtet werden darf. Die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete beim BVE ist mit 6,13 Euro nur halb so hoch wie der Hamburger Durchschnitt.

Wie ist ein derartiger wirtschaftlicher Erfolg trotz günstiger Mieten möglich? Wulf blickt überrascht. Für den Norddeutschen, seit viereinhalb Jahren beim BVE, sind diese Zahlen so selbstverständlich wie Nebel auf der Unterelbe. Erneut geht sein Blick aus dem Fenster. BVE-Land seit teilweise 116 Jahren. Dort liegt die Antwort, ein Teil zumindest.

Die Genossenschaft entstand 1899 als eine von vielen zu jener Zeit. Alle gegründet, so Wulf, „von Menschen, die den damaligen katastrophalen Wohnverhältnissen entkommen wollten, indem sie ihre Arbeitskraft nutzten und selbst bauten – Muskelhypothek nannte man das“. Aus dem persönlichen Einsatz wurden später finanzielle Beiträge, Mitglieder erwarben Anteile, tun es bis heute, für 51,13 Euro das Stück (früher 100 D-Mark). Als in der Weimarer Republik der soziale Wohnungsbau begann, übernahmen die Genossenschaften eine wichtige Rolle. Sie schufen mit staatlicher Unterstützung günstigen Wohnraum – und bauten große Bestände auf, die, so sie gewissenhaft verwaltet wurden, zu einem soliden Fundament heranwuchsen. Beim BVE bringen Immobilien im Wert von aktuell rund 550 Millionen Euro jährlich Erlöse – Mieten vor allem – in Höhe von gut 94 Millionen Euro ein. Die Zahlungsmoral ist gut, die Leerstandsquote gleich null.

Das Vermögen samt Cashflow ist ein Garant für die erstaunliche wirtschaftliche Stärke der Genossen. Der zweite ist die besondere Perspektive, mit der sie ihr Geschäft betreiben. Doch dazu später. Zunächst bleibt festzuhalten, dass ihr Wohlstand – Wulf: „Wir waren wirtschaftlich selten so stark wie heute!“ – ein Glück ist, vor allem für Hamburg.

Denn der BVE liefert, was die Stadt dringend braucht: bezahlbare Wohnungen; Raum für neue Lebensmodelle, etwa für Behinderte, Zuwanderer, Senioren; intelligentes Quartiersmanagement. Klingt, als habe ein Werber alle Begriffe aneinandergereiht, die man heutzutage für ein gutes Image braucht. Doch das haben die Genossen nicht nötig. Zwar machten Skandale auch vor ihrer Zunft nicht halt, man denke nur an die Gewerkschaftsholding Neue Heimat, die Missmanagement und Privatgeschäfte des Vorstands in den Achtzigerjahren zu Fall brachten. Doch beim BVE ging es sauber zu – und stets bergauf. „Das genossenschaftliche Modell liefert einen entscheidenden Beitrag, um eines der dringlichsten gesellschaftlichen Ziele zu erreichen: die Schaffung bezahlbaren Wohnraums“, sagt Dieter Läpple, ein renommierter Stadtentwickler. „Wenn es nicht schon existierte, müsste man es erfinden.“

1. Das Ziel: günstig und gut sein

Als „kleinbürgerlich“ und „Spießer“ schalten die damals noch revolutionären Sozialdemokraten die Genossenschaften in ihren Anfängen, weil deren Mitglieder sich lieber um die Verbesserung der eigenen Lebensbedingungen kümmerten, als Revolution zu machen. Kleinbürgerlich ist der Bauverein bis heute – aber alles andere als spießig. Die Iserbrooker Genossen sind radikal an den Interessen ihrer größtenteils durchschnittlich verdienenden Mitglieder ausgerichtet, zudem pragmatisch und – dafür, dass sie eine Menge mit Architektur zu tun haben – fast schon erschreckend uneitel. Die BVE-Zentrale ist ein schmuckloser Bau, innen herrscht Behördenflair: Industrieteppich und Standardmöbel bis hinein ins Vorstandsbüro. Spektakuläres oder Repräsentatives hat hier keinen Platz. 65 Mitarbeiter sitzen in der Verwaltung; zusammen mit den Handwerkern der hauseigenen Servicegesellschaft und den Hausmeistern sind sie insgesamt 120 beim BVE. Keine Ästheten ganz offenbar, schon gar keine Hipster.

Ganz normale Typen wie Michael Wulf oder sein Kollege Axel Horn, 51. Er ist für Technik und Architektur zuständig. Worauf es ankommt? „Qualität. Funktionalität. Die Bewohner sollen sich wohlfühlen. Die Ästhetik und die Wirkung der äußeren Gestaltung sind uns nicht egal, aber wir entwickeln von innen nach außen.“ Ein Beispiel? „Ab 80 Quadratmetern Wohnfläche soll eine familiengerechte Wohnung bei uns ein zweites WC, idealerweise mit Dusche haben. Das ist weniger großzügig, entspannt aber den Alltag enorm.“ Horn ist seit 31 Jahren dabei und kennt den Immobilienbestand daher bestens.

Treffpunkt Thedestraße, Bezirk Altona, an der Grenze zum berühmten Vergnügungsviertel St. Pauli gelegen. Gemeinsam mit dem im exklusiven Wohnungsbau aktiven Hamburger Bauunternehmen Otto Wulff hat der BVE dort ein ehemaliges Schulgelände umgebaut. „Ein Pilotprojekt, das zeigt, wie moderne Stadtentwicklung funktioniert“, sagt der Otto-Wulff-Inhaber Stefan Wulff, 49, und beschreibt den BVE als „professionell, partnerschaftlich, unkonventionell“. Die Stadt fördert solche Kooperationen von privaten mit genossenschaftlichen oder kommunalen Bauherren, indem sie beim Verkauf innerstädtischer Grundstücke eine Mischung aus Eigentums-, Sozial- und freien Mietwohnungen vorgibt, die keiner allein verwirklichen kann. Zudem ist ein gutes Konzept für den Zuschlag wichtiger als der Preis. So auch in der Thedestraße.

Otto Wulff und der BVE bezogen etwa die private Baugemeinschaft „Runder Tisch“ mit ein, in der sich Zuwanderer mit Deutschen zusammengetan haben – eines von vielen neuen Lebensmodellen, die der BVE regelmäßig integriert und mit passendem Wohnraum versorgt. Otto Wulff wiederum lieferte die Expertise für den Umbau der denkmalgeschützten Schulgebäude – die der BVE nicht hat.

Es ist ein Gelände mit großem, grünem Innenhof, eine Oase, unweit der vierspurigen Holstenstraße. Horn kennt sich aus, deutet hier auf eine Balkonkonstruktion („Die Glasfront wird über den Rand gezogen, der leicht verschmutzt. Das spart Instandhaltungskosten“), erläutert dort die unterschiedlichen Farbanstriche („Weiß sieht schön aus, muss aber schnell nachgestrichen werden. Wir verwenden eher gedeckte Farben.“). Schließlich führt er in den Eingangsbereich eines BVE-Komplexes. Den Fußboden der Halle bedeckt der ursprüngliche Stein der Schule, aufbereitet und gereinigt, die beigefarbenen Wände schmücken Wandmalereien einer Hamburger Künstlerin.

Bei Otto Wulff gleich nebenan glänzt dunkelgraues Linoleum. Die Wände sind strahlend weiß, mit schlichten Lampen bestückt. Eine grau gerahmte Glastür schirmt das Treppenhaus ab. Kühl wirkt der Flur im Vergleich zu dem des BVE und edel. Doch das täuscht. Linoleum ist nicht teuer, eine Wand zu malen kostet immer gleich viel, egal in welcher Farbe. „Zwischen unseren Gebäuden und denen der Genossenschaft bestehen keine Unterschiede in der Bauqualität“, sagt Stefan Wulff.

Allerdings setzen die Partner hin und wieder andere Prioritäten. So realisierte der BVE in der Thedestraße sogenannte KfW-Effizienzhäuser 55, die nahe am Passivhaus sind, also aufgrund ihrer Dämmung kaum noch eine klassische Heizung benötigen; Otto Wulff wählte einen niedrigeren Standard, investierte dafür mehr in den Innenausbau. Horn: „Wir haben so gebaut, weil wir für unsere Mitglieder besonderen Wert auf geringe Betriebskosten legen und für die nachfolgende Generation Primärenergie einsparen möchten. Durch eigene Haustechniker haben wir das Know-how für Bau und Betrieb dieser Häuser.“

Dass der BVE seine Apartments trotz hoher Qualität im Schnitt so viel billiger anbieten kann als private Anbieter, liegt zum einen natürlich an den öffentlichen Zuschüssen, die die Genossen erhalten, wenn sie Sozialwohnungen bauen. Doch da der Verein in zunehmendem Maße Mitglieder hat, die keine Großverdiener sind, aber doch zu viel Gehalt beziehen, um noch unterhalb der für Sozialwohnungen geltenden Einkommensgrenzen zu liegen, errichtet der BVE seit dem Jahr 2000 auch frei finanzierte Apartments ohne staatliche Subventionierung. 200 sollen es bis zum Jahr 2020 werden. Zu dieser Kategorie zählt auch ein Gebäude in der Thedestraße. Die Nettokaltmiete beträgt dort 9,50 Euro – bei Wulff nebenan geht es ab 11,40 Euro los.

Wie ist das möglich? Wieder muss der BVE-Vorstandssprecher Wulf einen Moment überlegen. Doch dieses Mal liegt die Antwort nicht in der Vergangenheit, sondern in der Zukunft: „Wir planen und bauen für 100 Jahre.“ Das ist der zweite Grund für den wirtschaftlichen Erfolg des BVE. Ein Jahrhundert. Eine Ewigkeit.

Wulf zieht eine Grafik hervor: Wer ein Haus baut, hat in den ersten Jahren hohe Ausgaben vor allem für Zins und Tilgung, die von der Miete oft nur knapp, wenn überhaupt, gedeckt werden. Doch die Zahlungen an die Bank werden weniger, fallen nach Rückzahlung der Finanzierung ganz weg. „Damit rechnen wir nach ungefähr 25 Jahren“, erklärt er. Währenddessen läuft die Miete – in der Grafik eine grüne Gerade – weiter, nimmt leicht zu. Zwar wird mit der Zeit Instandhaltung nötig. „Verstärkt ab dem elften Jahr; nach rund 30 Jahren planen wir eine grund-legende Modernisierung ein“, sagt Michael Wulf und deutet auf eine gelbe Linie, die sprunghaft ansteigt. „Von da an aber fallen selbst bei guter Instandhaltung deutliche Überschüsse an, für viele Jahre.“ So komme der BVE am Ende trotz günstiger Mieten auch ohne Subventionen auf seine durchschnittliche Rendite von 4 Prozent.

2. Mit Senioren in die Zukunft

Es gibt nicht wenige hundertjährige Häuser beim BVE. Auch die Mitglieder sind nicht gerade jung, durchschnittlich 54 Jahre, liegen damit zehn Jahre über dem Hamburger Schnitt. Viele sind seit 50 Jahren oder mehr dabei. So auch jenes Grüppchen weißhaariger Damen, das an einem Spätnachmittag Mitte August an der Ueckerstraße in Hamburg-Lurup in einem parkähnlichen Gelände, in dem mehrere BVE-Wohnblocks liegen, vom Nachbarschaftstreff zurückkommt. Wie sie feststellen, ging er „ein wenig früh“ zu Ende. Das Grillfleisch war aus. Nun ist ihnen langweilig, und sie sind entzückt, Peter Finke, 49, und seine Mitarbeiterin Kirsten Schüler, 53, zu treffen.

Finke ist Leiter einer fünfköpfigen Abteilung, die für Mitgliederförderung zuständig ist, entstanden vor drei Jahren, als man sich beim BVE über die Zukunft Gedanken machte. „Die Frage war: Wie können wir das Miteinander, den genossenschaftlichen Gedanken wieder mehr in den Mittelpunkt rücken?“, erinnert sich Finke, der sein Geschäft mit einer gewissen Hektik betreibt, die ihn allerdings nicht unsympathisch macht. Er ist erkennbar ein Kümmerer. Das gilt auch für Kirsten Schüler, eine frühere Sozialarbeiterin, die wie Finke viel unterwegs ist im BVE-Land. Beide sind bekannt wie bunte Hunde – und beliebt, weil sie ein offenes Ohr haben und halten, was sie versprechen. So sieht es zumindest das Damen-Trio.

„Hallo, Kirsten!“, ruft eine der Damen. „Und der Herr Finke, den kennen wir ja auch“, eine andere. Finke und Schüler lassen sich bereitwillig ins Gespräch ziehen, dann ins Souterrain eines Hauses, wo der Kelleranstrich unvollständig sei, das müsse der Herr Finke sich mal ansehen. Die Damen sind in Plauderlaune, berichten von Kindern, die auch Mitglieder sind, von Enkeln, die gerade zu Besuch waren, von alten Zeiten bis hinein in ihre Mädchenjahre. So geht es eine gute Stunde, bis Finke und Schüler sich freundlich verabschieden. Es sind Treffen wie diese, die ihnen helfen, die Bedürfnisse ihrer Mieter zu verstehen, vor allem jener, die hin und wieder Hilfe brauchen: Senioren, aber auch Einsame, Arbeitslose, Kranke, Kinderreiche, Alleinerziehende, Zuwanderer. Beim BVE wohnen Menschen aus rund 100 Nationen. Für die besonders zahlreichen Senioren haben sie mittlerweile ein umfassendes Angebot entwickelt – womit der BVE sich neben der Schaffung bezahlbaren Wohnraums eines zweiten gesellschaftlichen Großthemas angenommen hat. Die Offerten reichen von der Organisation von Nachbarschaftstreffs, die der Integration von Jung und Alt dienen sollen, bis zur Einzelfallbetreuung, wenn etwa Vereinsamung oder Verwahrlosung drohen; sie umfassen günstige Dienstleistungen, die den Älteren die Treppenhausreinigung oder das Fensterputzen abnehmen, ebenso wie die seniorengerechte Renovierung ganzer Wohnblocks unter Einbeziehung der Bewohner. Damit schlagen sie vom BVE zwei Fliegen mit einer Klappe: Wenn es ihnen gelingt, ältere Mitglieder zum Umzug zu bewegen, machen sie auch junge glücklich – oft werden große Wohnungen für Familien frei.

Dabei gehen sie pragmatisch vor. Bäder sind mit leicht zugänglichen Duschen, Verbrühschutz oder einem höhenverstellbaren Toilettensitz ausgestattet, nicht aber mit massigen Haltestangen, die Jüngere davon abhalten würden, die Wohnung zu mieten, sollte sich kein Senior finden. Flexibilität ist oberstes Gebot. In neuen oder frisch renovierten Appartements gibt es keinen Fußbodenbelag, den kann sich jeder selbst hineinlegen. Dafür ist die Miete günstiger. Aufgrund einer Kosten-Nutzen-Abwägung wurde auch der Keller in der Ueckerstraße nur halb gestrichen – nämlich nur bis dahin, wo eine Sielreparatur Spuren hinterlassen hatte. Wer von den Mietern seinen Keller komplett neu streichen wolle, könne das selbst tun, sagt Finke. Der BVE stelle sogar Pinsel, Farbe, die Bratwurst und das Bier danach. Mehr aber auch nicht. Keller bleibt Keller. „Für die Lebens- und Wohnqualität ist das nicht so wichtig.“

3. Quartierssanierung? Nicht ohne Bäcker!

Nicht weit von der Ueckerstraße entfernt ging es vor ein paar Jahren um Themen, die für die Wohnqualität entscheidend waren. Die Hochhäuser waren renovierungsbedürftig, das kleine Einkaufszentrum war verwaist, das ganze Quartier drohte zu verkommen. Einzig der Hamburger Traditionsbäcker Hansen war noch mit einer kleinen Filiale vertreten, aber, so der Geschäftsführer Hans-Herrmann Hansen: „Wir waren kurz davor zu schließen.“

Heute glänzen die Wohntürme mit bunten, gläsernen Balkonen, Bäcker Hansen betreibt eine neue Filiale „mit Café-Bereich“. Gegenüber sind moderne Stadthäuser in ähnlichem Design wie das benachbarte Hochhaus entstanden, dazwischen – früher ein öder Platz aus Beton – eine üppig bewachsene Grünfläche. Peter Finke ist mitverantwortlich für das, was hier geschah: Ein ganzes Quartier wurde wiederbelebt. Für rund 18 Millionen Euro.

Ein wichtiger Schritt war die Rundum-Renovierung der Hochhäuser, die aufgrund einer cleveren Form der Energieversorgung öffentlich bezuschusst wurde: Alle Gebäude werden von einem nahen BVE-eigenen Blockheizkraftwerk versorgt – förderungswürdig, weil so umweltschonend wie eine Solaranlage, nur leistungsfähiger. Insgesamt betreibt der BVE 25 solcher Werke. Sie produzieren mit umgerüsteten Schiffsdieselmotoren aus Gas günstig Wärme und Strom – und sind einer der Gründe, weshalb die Miete nach der Renovierung nur wenig angehoben werden musste, von 4,85 auf 5,85 Euro pro Quadratmeter.

Ein zweiter Schritt war der Neubau der Stadthäuser, frei finanziert samt Tiefgarage und Grünanlagen, mit einer Miete von 10  Euro pro Quadratmeter, womit eine neue, zahlungskräftigere Klientel angelockt wurde – was wiederum ein Argument für Bäcker Hansen war, zu investieren. Neben ihm zog ein großer Kiosk ein, der auch Lebensmittel anbietet, außerdem ein Friseur, ein Zahnarzt und ein Allgemeinmediziner. „Die Nahversorgung ist gesichert, das Zentrum des Quartiers belebt. Das ist etwas, das für unsere Mitglieder zählt“, so Finke, der sich federführend um die Verhandlungen mit Hansen & Co. kümmerte. Für den hat sich die Sache gelohnt: Die Kundenzahl stieg um 30 Prozent, die Filiale ist – endlich – profitabel. „Wenn es mehr Vermieter gäbe, die sich so bemühten wie der BVE“, sagt der Bäcker, „ginge es vielen Quartieren besser.“

4. Genossenschaften für alle?

Wäre die Wohnsituation in Deutschland eine bessere, wenn Unternehmen wie der BVE schneller wüchsen und mehr bauten? Michael Sachs, ehemaliger Chef des kommunalen Hamburger Wohnungsunternehmens Saga und der Mann, der als Wohnungsbaukoordinator jenes Prinzip der Konzeptvergabe auf den Weg brachte, nach dem in der Hansestadt heute innerstädtische Grundstücke verkauft werden, ist skeptisch: „Unsere wichtigste Erkenntnis aus dem Hamburger Bündnis für Wohnen ist, dass man eine Stadt nur mit kooperativer Wohnungspolitik entwickeln kann, mit einem Mix, an dem alle teilhaben. Da können Sie nicht eine Seite bevorzugen.“ Schon heute baut der BVE so viel wie nie zuvor in seiner Geschichte. 800 Wohnungen entstehen derzeit, sogar mitten im begehrten Stadtteil Eppendorf, direkt neben dem Universitätsklinikum. „Wir kommen an unsere Kapazitätsgrenzen“, sagt der Vorstand Wulf.

Wer vom BVE profitieren will, muss Mitglied werden. 20 Anteile sind mindestens zu zeichnen, macht gut 1000 Euro, die, wie berichtet, mit 4 Prozent pro Jahr erstklassig verzinst werden. Man landet allerdings zunächst auf einer Warteliste, auf der aktuell noch rund 3000 weitere Bewerber stehen. Wie schnell einer drankommt, hängt vom Anspruch ab. Für eine Wohnung in beliebten Stadtteilen wie Ottensen oder Eppendorf könnte es ein paar Jährchen dauern. Wer auch Schenefeld in Betracht zieht, hat bessere Chancen. ---