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Vonovia

Deutschlands größter Vermieter hat sich von Deutsche Annington in Vonovia umbenannt, unter anderem, um sein Image als Miet-Hai loszuwerden. Nun soll der Gewinn mittels Masse und Standardisierung maximiert werden.





• Vonovia ist mit 348 000 eigenen Wohnungen Deutschlands größter Vermieter. Im ersten Halbjahr 2015 erwarb der Konzern 149 000 neue Wohnungen und konnte dank der Zukäufe seine Erlöse aus der Vermietung um knapp 69 Prozent auf 914 Millionen Euro steigern. Es sind keine Luxusapartments, die die Düsseldorfer besitzen, sondern eher kleine Einheiten, durchschnittlich 60 Quadratmeter groß, mit einer Nettokaltmiete von 5,58 Euro im Schnitt. Zu den Umsätzen aus der Vermietung kommen noch andere Erlöse – etwa Entgelte für Verwaltungsleistungen – sowie aus der Veräußerung von Wohnungen hinzu, sodass der Umsatz insgesamt bei knapp 960 Millionen Euro liegt.

Davon blieb, nach Abzug aller Kosten und Steuern, ein Gewinn von knapp 85 Millionen Euro – eine Nettorendite von 8,9 Prozent. Ein erstaunliches Ergebnis angesichts der Tatsache, dass das Unternehmen noch vor drei Jahren als Sanierungsfall galt. Vonovias Vorgänger, die Deutsche Annington (DA), war 2001 von der Private-Equity-Gesellschaft Terra Firma übernommen worden, die ihr, wie bei Finanzinvestoren üblich, erst hohe Kredite aufbürdete, dann drastisch zu sparen begann. Die DA geriet wegen mangelnder Instandhaltung der Wohnungen und rüden Umgangs mit den Mietern in die Schlagzeilen. In der Finanzkrise geriet das Modell vor allem aufgrund der hohen Schulden in Schwierigkeiten – die Firma bekam kein frisches Geld mehr.

Noch immer sind viele Wohnungen renovierungsbedürftig, der Konzern erhöhte daher die Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung in den vergangenen Jahren deutlich, um rund 50 Prozent allein im Jahr 2014. Im ersten Halbjahr 2015 stiegen die Ausgaben noch einmal um 87 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, auf 265 Millionen Euro. Zugang zu frischem Kapital verschaffte sich der Konzern zunächst durch eine Umschuldung. Später, im Juli 2013, folgte – beflügelt durch den Immobilienboom, der auch Immobilienaktien trieb – der Gang an die Börse, im Zuge dessen sich Terra Firma als Großaktionär verabschiedete. Seitdem nutzt Vonovia die gute Stimmung und erhöhte mehrfach das Eigenkapital. Allein seit Januar gelang es, die Eigenmittel um 46 Prozent auf 8,7 Milliarden Euro zu steigern. Der Börsenwert ist mittlerweile so hoch, dass die Firma in den deutschen Leitindex Dax aufgenommen wurde.

Vonovia will zum Aldi am Wohnungsmarkt werden, also möglichst viele Einheiten möglichst günstig bewirtschaften. Dazu gilt es zum einen zu wachsen. Außerdem sollen die Kosten sinken, vor allem durch Standardisierung von Mietverträgen ebenso wie von Kloschüsseln oder auch durch den effizienten Einsatz der hauseigenen Handwerkerorganisation; schließlich geht es darum, profitabel zu vermieten. Das bedeutet, den Leerstand gering zu halten, der vor fünf Jahren noch bei 5,1 Prozent lag und mittlerweile auf 3,5 Prozent gesunken ist. Entscheidend indes ist, dass es gelingt, die Mieten zu erhöhen, sollten die Zinsen irgendwann wieder steigen.

Schließlich hat Vonovia, bedingt durch die Zukäufe, hohe Schulden; die langfristigen Finanzverbindlichkeiten haben sich von 6,7 auf 12,2 Milliarden Euro fast verdoppelt. Im ersten Halbjahr wurden Zinsen in Höhe von mehr als 200 Millionen Euro fällig. Was, wenn sie steigen? Das Kalkül der Immobilienprofis: Weil sie ihre Wohnungen künftig pflegen und modernisieren, dabei auf Energieeffizienz achten und insgesamt guten Service bieten, werden sie überdurchschnittliche Mieterhöhungen durchsetzen können. Damit das nicht ein frommer Wunsch bleibt, ist es auch so wichtig, dass endlich die unrühmlicheVergangenheit als Miet-Hai in Vergessenheit gerät. ---

Vonovia wurde 2001 als Deutsche Annington gegründet, in Anlehnung an die Schwesterfirma Annington Homes, die Wohnungen der britischen Armee übernahm. Die DA wurde von der Private-Equity-Gesellschaft Terra Firma unter anderem durch den Kauf von 65 000 Wohnungen der Eisenbahnerwohnungsbaugesellschaften zum größten Vermieter hierzulande aufgebaut, geriet aber während der Finanzkrise in Schwierigkeiten. Nach einer Umstrukturierung ging sie 2013 an die Börse. Terra Firma stieg aus. Die im September in Vonovia umbenannte Gesellschaft beschäftigt 5900 Mitarbeiter.