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Angenommen, die Mieten steigen ...

Immobilien gelten als sichere Anlage. Dabei werden sie von Profis nicht selten blind gekauft. Und ihr Wert wird mit fragwürdigen Formeln berechnet. Einblicke in eine mitunter merkwürdige Branche.




- Wenn Andreas Schulten von "Excel-Rittern" spricht, meint er "diese Jungs Ende zwanzig, die alles formatieren und in Tabellen pressen". Ganze Gebäude übersetzen sie in Zahlenreihen und die Zukunft gleich mit. Beides sind nur bloße Rechenübungen für diese Leute, die sich in der Immobilienbranche alles hübsch zurechtkalkulieren: die Gebäude, die Mieten, die Wirtschaftslage in den kommenden Jahren - ja sogar Leerstände von 80 Prozent irgendwo in einer Ausfallstraße am Stadtrand von Cottbus.

Auch der fantastische Milliardenregen, der sich von 2005 bis 2007 über Deutschlands Immobilien in nie da gewesener Weise und bis in Lausitzer Ausfallstraßen hinein ergoss, war den vielversprechenden Excel-Tabellen geschuldet. Hedgefonds und Investmentbanken kauften den offenen Immobilienfonds in Deutschland ganze Portfolien ab - trotz großer Leerstände. Insgesamt gaben institutionelle Anleger aus dem Ausland in den besagten drei Jahren mehr als 100 Milliarden Euro für Objekte in Deutschland aus.

Bis dahin hatte der größte Immobilienmarkt Europas sie kaum interessiert, nun aber folgten sie mit ihren Milliarden einer einfachen wie logisch erscheinenden Rechnung. Nur ging die am Ende für viele nicht auf. Die Mathematik scheiterte an der Mathematik - vom Yield Shift wird später noch die Rede sein und vom Rechnen, das harte Arbeit ist, soll sich das Ergebnis am Ende nicht nur in Excel-Tabellen, sondern auch in der Realität widerspiegeln.

Andreas Schulten sitzt in einem schmucklosen Zimmer an der Berliner Wallstraße unweit der Spree. Der große, hagere Mann arbeitet für die Beratungsfirma BulwienGesa AG, einen Mieter, den man keinem Vermieter wünscht. Schulten ist Mitglied des Rates der Immobilienweisen, der regelmäßig Branchengutachten vorlegt. Vergleichsmieten für jeden Straßenzug Deutschlands aufzutreiben ist für Leute wie ihn dabei noch die leichteste aller Übungen. Investoren zahlen Summen im fünfstelligen Bereich, um von BulwienGesa eine Rechnung darüber zu bekommen, ob sich ein Immobilieninvestment lohnt - oder eben nicht. Sie trägt den schlichten Namen: Markt- und Standortanalyse.

Eigentlich wollte die Firma in diesem Jahr aus dem Büro an der Wallstraße ausziehen - der Vermieter fragte dann aber nach, was er wohl tun müsse, damit sie bleibe. Es gibt nun einen neuen Teppichboden, eine geänderte Raumaufteilung, und der Überweisungsauftrag für die Miete fällt etwas niedriger aus. "Alles in allem sind dem Eigentümer damit auf fünf Jahre gerechnet fast 20 Prozent der Einnahmen weggebrochen", konstatiert Schulten nüchtern. Die Alternative wäre ein Leerstand für wohl mehrere Monate gewesen. Nach Teppichboden und anderer Raumaufteilung hätte der neue Mieter sicher auch noch gefragt.

Die eigentlichen Geschäfte macht Schulten für andere. Im vergangenen Jahr beriet er das Asset Management des Sony Towers, das im Auftrag der Eigentümer, der US-Bank Morgan Stanley, das Prestigeobjekt am Potsdamer Platz für 572 Millionen Euro an den südkoreanischen Pensionsfonds National Pension Service weiterverkaufte. Ein Vorgang, der eine - um im Duktus des Immobilienexperten zu bleiben - "Sondersituation" offenbarte. Sondersituationen hat man in der Immobilienbranche gar nicht gern, sie lassen sich nämlich schwer rechnen. Wie etwa den sogenannten Overrent, eine ortsunüblich hohe Miete, die in diesem Fall die Deutsche Bahn bezahlt. Jeder Quadratmeter ihres Hauptquartiers im Bahn-Tower ist dem Unternehmen in Staatsbesitz seit mehr als zehn Jahren 35 Euro wert. Die Spitzenmieten, mit denen in Berlin gemeinhin kalkuliert wird, liegen durchschnittlich bei knapp mehr als 20 Euro pro Quadratmeter.

Die Bahn legte für Morgan Stanley also einiges drauf, und nun kann man spekulieren, warum sie das wohl tat. Die einmalige Aussicht auf den Reichstag und das Brandenburger Tor ist zweifelsohne ergreifend, vielleicht war es auch nicht unerheblich, dass die Bahn mithilfe der Bank ihren Börsengang in den USA vollziehen sollte. Schulten sind die Gründe letztlich egal, wichtig ist allein, dass es sich um eine "Sondersituation" handelt, einen unerwartet generösen Mieter - und der ist ein Risiko in der Rechnung jedes Käufers.

Der Laie könnte denken, dass ein solcher Mieter doch ein wahrer Glücksfall sein müsste. Das gilt allerdings nur, solange er bleibt beziehungsweise sein Nachfolger bereit ist, ebenso tief in die Tasche zu greifen. Darauf ist der südkoreanische Pensionsfonds nämlich angewiesen, soll sich dieses Investment für ihn rechnen. Schließlich wird der Kaufpreis durch Multiplizieren der Jahresmiete (im Branchenjargon: der Vervielfältiger) errechnet, in diesem Fall der 18-fache Wert. Sinkt der Mietertrag, sinkt auch der Wert des Objektes. Wie schnell das passieren kann, zeigte sich im vergangenen Jahrzehnt in Frankfurt am Main. Dort sanken die Spitzenmieten zwischen 2001 und 2009 von mehr als 50 Euro pro Quadratmeter auf 35 Euro.

Wenn die Preise so in den Keller gehen, wird der Immobilienkauf zum Verlustgeschäft, und so oblag es Andreas Schulten, ebenjene Wahrscheinlichkeitsrechnung seinem Kunden vorzuführen: Kann der neue Eigentümer des Bahn-Towers mit den 35 Euro Miete pro Quadratmeter auch in Zukunft rechnen?

Schulten windet sich etwas auf seinem Stuhl und gibt ein leicht gequältes Ja zu Protokoll. Es sei "wahrscheinlich", dass die Deutsche Bahn diese Miete auch weiterhin aufbringe, und falls nicht, ließe sich wohl jemand anderes finden, der sich diese besondere Aussicht etwas kosten ließe. So viel zur globalisierten Welt, in der südkoreanische Pensionäre auf generöse Staatsunternehmen in Deutschland hoffen, wenn sie Berliner Immobilien von amerikanischen Großbanken erwerben.

Logisch und doch falsch

Aber das nur am Rande. Eigentlich wollte Schulten über die Excel-Ritter und die Gebäude in bester Cottbuser Randlage referieren. Objekte also, die kaum etwas wert sein dürften. Es geht um Leerstand und die Frage, ob der sich einfach wegkalkulieren lässt. So eine Rechnung jedenfalls hatten die Jungs bei den Hedgefonds und den Großbanken aufgestellt. Erstaunlicherweise klang sie bestechend logisch.

Deutschland befand sich noch 2003 in der Rezession, war beim Wachstum Schlusslicht in Europa. Viele Ökonomen prognostizierten aber bereits den baldigen Aufschwung. Mehr Wachstum bedeutete in der Rechnung der Investoren automatisch eine größere Nachfrage bei Büroflächen, und demnach schien es sehr schlau, leer stehende Flächen zu kaufen, um diese dann beim Anziehen der Konjunktur zu vermieten. Die Rendite wäre doppelt befeuert worden, von in die Höhe schnellenden Mieteinnahmen und dem damit ebenfalls steigenden Immobilienwert. Die Konjunktur zog dann auch an, nur mietete niemand Büros in Gegenden wie der Cottbuser Ausfallstraße.

Die Kalkulation hatte einen Fehler, und zwar den häufigsten, vor dem Andreas Schulten seine Kunden stets zu bewahren versucht: das Rechnen mit Annahmen. "Damit zu rechnen, dass sich Leerstand allein durch das Anspringen der Konjunktur minimiert, ist immer falsch", sagt er. Geradezu fahrlässig sei es, dies auch noch für Gebäude in abgelegenen Gegenden zu erwarten. 80 Prozent Leerstand in Randlagen verflüchtigen sich nicht, nur weil Excel-Tabellen es so vorhersagen.

Schulten sagt, wer diese Rechnung aufmache, müsse gleich eine weitere anstellen: was es nämlich kostete, die nicht vermieteten Flächen tatsächlich an den Mieter zu bringen. Mit einer Hausverwaltung, einem neuen Teppich und etwas Mieterlass ist es dabei selten getan. Schulten verfügt über eine Statistik der Büroangestellten in Deutschland. Ihre Zahl ist seit 1995 nur minimal von 12 auf knapp 13 Millionen gestiegen. Und doch werden für sie jedes Jahr immer wieder neue Bürogebäude errichtet, topmodern und attraktiv und in bester Lage - wer da glaubt, alten Leerstand an den Mieter bringen zu können, nur weil die Aussicht heiter ist, der verrechnet sich leicht.

Die Leerstandsrechnung

Wer eine andere Rechnung anstellt und ermittelt, was es kostete, den Leerstand durch eigene Arbeit und Investitionen zu minimieren, gelangt mitunter zu dem Ergebnis, dass sich auch dies nicht rechnet. Anders gesagt: Leerstand kann sich eher rechnen als der Aufwand zu vermieten. Hinter den vielen Fassaden, die über Monate oder gar Jahre Schilder wie "4000 Quadratmeter - erstklassige Büroflächen" tragen, während daneben bereits neue Bürotürme wachsen, verbergen sich oft Flächen, die aufgrund einer einfachen Kalkulation nicht genutzt werden: Diese Gebäude stammen meist aus den siebziger und achtziger Jahren, sie stehen leer, weil sie in schlechtem Zustand und nicht mehr zeitgemäß sind.

Die Frage, ob es sich tatsächlich lohnt, solche Objekte zu renovieren, um Mieteinnahmen zu erzielen, oder ob man darauf besser verzichtet, beantwortet Bela Tarcsay, Geschäftsführer beim Immobilienberatungsunternehmen Colliers Schauer & Schöll in München, mit einer einfachen Rechnung. "Man muss immer vom Break-even her denken", sagt er. Er denke dann zunächst an eine Zielrendite und kalkuliere, ob die dazu nötige Miete überhaupt zu erzielen ist.

Seiner Beispielrechnung liegt eine fiktive Immobilie zu grunde:

Alter - zirka 20 Jahre Grundfläche - 10 000 Quadratmeter Zielrendite - mindestens 6,5 Prozent Die Rechnung: Angenommener Wert des bestehenden Gebäudes - 24 Millionen Euro Abschlag wegen Alter und Zustand - 25 Prozent Verbleibender Verkehrswert - 18 Millionen Euro Kosten Umbau/ Renovierung - 4,5 Millionen Euro (450 Euro pro Quadratmeter, bei 10 000 Quadratmeter Fläche) Vermarktungskosten - 750 000 Euro (75 Euro pro Quadratmeter) Summe angenommener Investitionswert - 23 250 000 Euro Finanzierungskosten - 697 500 Euro Gesamtinvestitionskosten - 23 947 500 Euro

Um die Rendite von 6,5 Prozent zu erreichen, müssten Jahresmieteinnahmen in Höhe von 1 556 587,50 Euro erwirtschaftet werden. Das wären 129 715,63 Euro im Monat oder knapp 13 Euro Miete pro Quadratmeter. "Wenn das nicht zu schaffen ist, ist es besser, die Bemühungen um eine Vermietung erst einmal einzustellen", sagt Tarcsay trocken.

Dann heißt es warten: auf höhere Mietniveaus, steigende Nachfrage, eine durch attraktive Zuzüge verbesserte Nachbarschaft oder einen neuen Immobilienzyklus. Darauf hoffen in Deutschland derzeit die Eigentümer von mehr als acht Millionen Quadratmeter Büroflächen, die laut Colliers allein in den Immobilienhochburgen Frankfurt am Main, Stuttgart, München, Hamburg, Berlin und Düsseldorf leer stehen. An der Spitze dieser Statistik steht Frankfurt mit fast 18 Prozent unvermieteter Flächen, in Stuttgart sind es nur 6,5 Prozent.

Eines Tages freilich endet für jeden Leerstand die mathematische Logik. Dann gilt es, neue Rechnungen aufzumachen: für einen Abriss zum Beispiel, den Verkauf unter Wert, die momentan gern versuchte Umwandlung in Wohnraum oder - dann doch - den Versuch der Vermietung des nicht renovierten Gebäudes. Weit unter Preis, versteht sich, um zumindest die Kosten zu decken.

Vom Kehrwert des Vervielfältigers

Dass Ritter aus fernen Ländern auftauchen und einem das ganze Problem einfach abkaufen, wie es einigen der hiesigen Immobilienfonds widerfuhr, geschieht selten. In deren Portfolios schlummerten zu Beginn dieses Jahrtausends allerhand dieser unvermieteten und teils auch unvermietbaren Quadratmeter - was kein Problem war, solange es die Immobilienfonds selbst waren, die den Wert der eigenen Vermögenswerte berechneten.

Als Firmen wie die Rating-Agentur Scope eines Tages auf die Idee kamen, genau nachzurechnen, was sich dort alles in den Büchern befand, ging ein Beben durch die Branche. Das, was die Fonds ihren Anlegern da jahrelang vorgerechnet hatten, ließ sich mit der Realität kaum vereinbaren. Einige der offenen Immobilienfonds wurden plötzlich zu geschlossenen Fonds: Die Anleger kamen vorerst nicht mehr an ihr Geld.

Der Grund für das damalige Dilemma klingt auch heute bekannt: zu viel Geld. Die Fonds quollen über vom Kapital der Anleger, die in "sicheren" Immobilien ihr Angespartes wachsen lassen wollten. Die Fonds mussten dieses Kapital investieren, mussten also kaufen, statt genau zu rechnen - und kamen nicht dazu, ihre leer stehenden Gebäude loszuschlagen. Dann traten die Hedgefonds und Investmentbanken auf den Plan und kauften den Immobilienfonds ihren ganzen Ramsch ab. Die konnten ihr Glück kaum fassen. Das wirkliche Problem haben heute die Banken, in deren Büchern die Kredite für diese Immobilien stehen.

Dabei hätte die Rechnung der Hedgefonds durchaus aufgehen können, wäre beispielsweise im Jahr 2007 nicht überraschend die erwartete "Yield Compression" ausgefallen. Das so bezeichnete Absinken des Renditeniveaus führt zu einer Verteuerung von Immobilien. Statt dass sich aber - wie man bis dahin angenommen hatte - die Spitzenrenditen in Europa entsprechend angleichen und der deutsche Immobilienmarkt an Wert zulegen würden, setzte der Beginn der Finanzkrise eine umgekehrte Entwicklung in Gang. Das Renditeniveau stieg, die Immobilienwerte sanken, und dieses arithmetische Phänomen machte eine ganze Reihe der hübschen Rechnungen zunichte.

Was aber, bitte schön, ist ein Yield überhaupt?

Fenja Winkelmann von der Beos AG sagt: "So etwas wie die Cap-Rate."

Und was ist die Cap-Rate?

"Der Kehrwert des Vervielfältigers."

Manch einer mag hier noch immer etwas Erklärungsbedarf haben. Viele Investoren jedoch vertrauten zwischen 2005 und 2007 auf die günstige Entwicklung eben dieses Kehrwerts eines Vervielfältigers statt auf fundamentale Daten, wie beispielsweise den tatsächlichen Wert des Gebäudes oder die Höhe der aktuellen Einnahmen, berichtet Fenja Winkelmann. Sie leitet seit sieben Jahren die Unternehmensentwicklung der Berliner Beos AG, die unter anderem Deutschlands ersten Spezialfonds für Unternehmensimmobilien aufgelegt hat. Man investiert das Geld seiner Anleger in Immobilien, wertet diese auf und verkauft sie nach einigen Jahren. Das klingt einfach, ist es aber nicht. Zumindest nicht, wenn man seine Rechnungen nicht auf Kehrwerte aufbaut, sondern auf richtige Arbeit.

Arbeiten heißt in der Branche, eine Vermietungsleistung zu erzeugen. Das beginnt bereits bei der Akquise. Fenja Winkelmann vertraut für die Rechnungen in ihren Businessplänen nicht nur den externen Marktdaten. Die Zahlen, die sie für ihre Kalkulationen einsetzt, erhebt sie selbst. Grundsätzlich werden bei Beos alle Objekte, die für eine Investition interessant erscheinen, vor Ort inspiziert. Das klingt selbstverständlich, ist es aber nicht. Die Excel-Tabelle ist oft schneller zur Hand als der Stadtplan. Mitunter kaufen Hedgefonds ganze Portfolios, ohne dass jemand weiß, welche Objekte sich darin eigentlich genau befinden.

Die Beos-Mitarbeiter schauen sich auch die Nachbarschaft an. Werden dort Flächen zur Vermietung angeboten, geben sich Praktikanten als Interessenten aus und erfragen die Mietpreise. In den eigenen Rechnungen untersucht Winkelmann, ob sich auch unter den Preisen der Konkurrenz noch ansehnliche Renditen erreichen lassen. Auch der marktübliche Leerstand, immerhin zwischen 10 und 15 Prozent, wird kalkuliert, wie auch die Leerstandszeiten von fünf bis sechs Monaten bei Neuvermietungen.

Ein gewisser Leerstand bei Ankauf wird nicht nur kalkuliert, sondern ist sogar gewollt. "Wir wollen schließlich auch etwas entwickeln, unser Gewinn ist das Ergebnis unserer Arbeit, nicht nur einer Kalkulation", sagt Winkelmann. Einer der Geschäftsführer des Unternehmens, Stephan Bone-Winkel, Honorarprofessor für Immobilienentwicklung an der Universität Regensburg, ist ein Fachmann für die Revitalisierung von Gebäuden.

Wer genau hinschaut, kommt zu dem Ergebnis, dass sich viele Immobilienangebote nie rechnen werden. Genauer gesagt: die meisten. Die Berliner nutzen für interne Zwecke eine "Trichter" genannte Grafik: Vom jährlichen Angebot in Höhe von zehn Milliarden Euro, das entspricht etwa 600 Objekten, erfüllt ein Volumen von zwei Milliarden Euro das interne Investitionsprofil. Über die Stufen "Grobprüfung", "Feinprüfung" und "Due Diligence" verbleiben am Ende Objekte im Wert von 200 Millionen Euro, in die das Unternehmen dann tatsächlich investiert.

Vorzugsweise sind dies 1-b-Lagen, die für den Kunden aber - wie es Winkelmann ausdrückt - alle Vorteile einer 1-a-Lage vereinen. Das Dogma der Immobilienprofis, "Lage, Lage, Lage", sieht sie differenziert. Die erstklassigen 1-a-Lagen der Innenstädte bieten beispielsweise nur fünf bis sechs Prozent Rendite, und das auch nur, wenn regelmäßig Höchstmieten erreicht werden. Oft handelt es sich um ältere Bausubstanz, die regelmäßig nach Investitionen verlangt. In den 1-b-Lagen hingegen liegen die Renditen oft im zweistelligen Bereich, wenn beispielsweise aus alten Lagerhallen trendige Lofts entstehen oder einfach nur moderne Lagerflächen. Dieses Konzept scheint bei der Beos AG zumindest so gut aufzugehen, dass das Unternehmen aber selbst in einer 1a-Lage residiert, die auch eine ist: am Kurfürstendamm, im Hausflur reichlich Blattgold und Marmor.

Fenja Winkelmann ist der Meinung, dass in ihrer Branche oft zu oberflächlich gerechnet wird. Berater und Investoren verlieren sich in Cashflows, sehen oft nur noch die Zahlenreihen der Kalkulationen, aber nicht mehr die Summe aller Kosten. Leerstände und Mieteinnahmen werden innerhalb eines Gebäudes oder gar eines Portfolios "verrechnet", für Winkelmann eine "fehlleitende Vorgehensweise".

Sie betont, dass Vermieten Arbeit bedeutet, deren Kosten zu kalkulieren sind und für die es auch jemanden geben muss, der sie letztlich leistet. Einige Hedgefonds lassen ihre Gebäude in Deutschland von Verwaltern in Irland betreuen, das endet schnell als bloße Pflege der Zahlen, nicht der Gebäude.

Die Mutter aller Leerstände

Welche Größenordnungen hinter den Portfolio stehen, die einige der ausländischen Investoren in Zeiten des Immobilienrausches Mitte des zurückliegenden Jahrzehnts zusammenkauften und mit denen sie heute rechnen müssen, lässt sich an der Archon Group Deutschland beispielhaft ablesen. Das Tochterunternehmen von Goldman Sachs rekrutierte damals auf einen Schlag einige Hundert Fachleute, die gegenwärtig nach Unternehmensangaben allein in der Bundesrepublik mehr als 10 000 Immobilien und sogenannte "notleidende Kredite" in Höhe von mehr als 20 Milliarden Euro verwalten. Es mag etwas Hoffnung verbreiten, dass Immobilien meist langlebiger als Excel-Tabellen sind. Sie können so einige Rechnungen überdauern.

Als eine Gruppe reicher Investoren beispielsweise im Jahr 1930 die Summe von 41 Millionen Dollar in die Hand nahm, um in nur 13 Monaten Bauzeit ein wahrhaft gigantisches Gebäude errichten zu lassen, muss schon relativ klar gewesen sein, dass die für damalige Zeiten sagenhafte Summe - die Kaufkraft läge heute bei ungefähr 560 Millionen Dollar - in ein sehr riskantes Projekt investiert wurde. Mit dieser Summe, die heute freilich nicht mehr ausreichte, um den südkoreanischen Pensionsfonds das Sony Center kaufen zu lassen, entstand damals das Empire State Building - seinerzeit das größte Gebäude der Welt mit rund 26 000 Quadratmetern vermietbarer Fläche mitten in New York. Das 102 Stockwerke hohe Bauwerk wurde mit großen Ambitionen eröffnet - leider zu Beginn der großen Depression. Auch damals gab es schon "Sondersituationen", mit denen sich schwer rechnen ließ.

Mittlerweile gibt es mindestens so viele Businesspläne, wie das Bauwerk Stockwerke hat. In den ersten Jahren standen viele Büroetagen leer. Es wird kolportiert, dass in dieser Zeit die Eintrittsgelder für die Aussichtsplattform von rund zwei Millionen Dollar die Mieteinnahmen per anno glatt überstiegen. Das heutige Wahrzeichen der Stadt trug den Spitznamen Empty State Building.

Im Laufe der Jahrzehnte wechselte das altehrwürdige Wahrzeichen Manhattans, das pro Jahr bis zu vier Millionen Touristen besuchen, mehrfach den Besitzer, ohne dabei den Ruch einer Fehlinvestition loszuwerden. Sogar zur Boom-Zeit im Jahr 2006 standen zwischen 11 und 18 Prozent der Büros leer. Nicht zuletzt wegen der wenig zeitgemäßen Grundrisse und Ausstattung.

Grün ist die Hoffnung

Der aktuelle Besitzer Anthony E. Malkin, der das Gebäude im Jahr 2002 erwarb, hat 2009 eine neue ambitionierte Kalkulation aufgestellt, die dem Wolkenkratzer alle Ehre macht: Er will mit einer Verjüngungskur gegen den Leerstand anarbeiten, inklusive eines ökologischen Umbaus. Das Empire-State-ReBuilding-Programm bedeutet eine Investition von 550 Millionen Dollar, so viel also, wie schon einmal zum Bau des Turms nötig waren.

Von den 260 000 Quadratmetern stehen gegenwärtig 55 000 leer; rund 45 Prozent davon allerdings absichtlich für die sukzessive energetische Sanierung des Gebäudes. Dazu gehören eine dritte Verglasung für die rund 6500 Fenster, die Isolation der Heizkörper, eine neue Klimaanlage und Bewegungsmelder, die die unnötige Beleuchtung ungenutzter Räume reduzieren.

Die Rechnung dahinter verantwortet unter anderem Tajo Friedemann, der bei dem international tätigen Immobiliendienstleister Jones Lang Lassalle für nachhaltige Projekte zuständig ist.

Die Rechnung: Gesamtinvestition - 550 Millionen Dollar Prognostizierte Senkung des Energieverbrauchs - 38 Prozent Jährliche Einsparungen der Energiekosten - 4,4 Millionen Dollar Geplante Amortisierung der Investitionen in den energieeffizienten Umbau - 3 Jahre

Den nun umweltfreundlichsten Wolkenkratzer aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg schmückt das "Leadership in Energy and Environmental Design"-Zertifikat, verliehen vom U.S. Green Building Councils mit Sitz in Washington. Die in der Rechnung kalkulierte Hochgeschwindigkeitsamortisierung der entsprechenden Umbaukosten in nur drei Jahren soll auch deshalb aufgehen, weil "der Besitzer mittelfristig erwartet, in einem energieeffizienten Gebäude höhere Kaltmieten durchsetzen und mit dem Argument der Nachhaltigkeit den Leerstand verringern zu können", wie Friedemann sagt. Grundsätzlich würden Immobilien durch die Reduzierung der Nebenkosten an Attraktivität gewinnen.

Dass diese Rechnung nicht aus der Luft gegriffen scheint, belegen zwei Studien von Wissenschaftlern der Universität von Kalifornien in Berkeley und der EBS Universität Wirtschaft und Recht in Wiesbaden. Demnach liegen die Mieterlöse ökologisch zertifizierter Gebäude zwischen zwei und sieben Prozent über denen nicht zertifizierter Objekte.

Ganz easy

Zurück in Berlin, nickt Andreas Schulten von der BulwienGesa AG in seinem günstigen Büro zu all diesen Rechnungen und atmet dann hörbar durch. "Es gibt in der Immobilienbranche unendlich viele Stellschrauben, die die Rendite letztlich beeinflussen", sagt er. Nicht alle könne man berechnen, aber immerhin sehr viele. "Das wirklich Überraschende aber ist", fährt er fort, "wie wenig sich die Akteure letztlich zu den Ergebnissen all dieser Rechnungen Gedanken machen."

Seiner Meinung nach seien viele Investoren noch nicht so weit, etwa die ganzen Informationen aus den Rechnungen seiner Markt- und Standortanalyse überhaupt effizient für sich zu nutzen. Grundsätzlich wäre die Sache sogar sehr viel einfacher. "Es geht immer um Angebot und Nachfrage", sagt Schulten und schickt noch ein "ganz easy" hinterher. Und da es immer eine Nachfrage für neue Immobilien gebe, würden die auch weiterhin gebaut. Für Bestandsflächen, egal ob an Cottbuser Ausfallstraßen oder in New Yorker Wolkenkratzern gelegen, müssen sich die Eigentümer daher immer wieder etwas einfallen lassen. Und Geld und Arbeit investieren.

Es mag daher bezeichnend sein, wenn Schulten sagt, dass er von den 23 Jahren, die er in der Immobilienbranche arbeitet, 21 Jahre lang fest überzeugt davon war, niemals in Immobilien investieren zu wollen. Ausgerechnet in den vergangenen zwei Jahren hat sich seine Einstellung jedoch geändert. "Es gibt 30 bis 40 sogenannte A-Städte in Deutschland, da könnte die Rechnung momentan aufgehen", sagt Schulten. Er meint die Städte, in denen sich die Dynamik Deutschlands widerspiegelt. "Orte der Bildung, der Forschung und des Wachstums."

Leerstand wird es weiterhin immer und überall geben - entweder, weil er sich tatsächlich rechnet, oder aber, weil wieder einer der Jungs eine Zukunft gerechnet hat, die es dann später gar nicht gibt.

Manchmal steckt aber auch einfach eine Sondersituation dahinter. -

Immobilien in Zahlen Mit Anlagen im Wert von 7109 Milliarden Euro ist Deutschland der größte Immobilienmarkt in Europa, vor Großbritannien (5054 Milliarden Euro) und Frankreich (4864 Milliarden Euro). Der Anteil Deutschlands an den europäischen grenzüberschreitenden Investitionen in Immobilien liegt bei knapp 5 Prozent und damit deutlich hinter Großbritannien (45 Prozent) und Frankreich (27 Prozent). Mit 14 Prozent werden in Deutschland von institutionellen Investoren in Relation zum BIP weniger Immobilien als Investments gehalten als in Großbritannien (23 Prozent), Schweden (22 Prozent), den Niederlanden (15 Prozent) und Finnland (15 Prozent). Der Flächenverbrauch für Immobilien in Deutschland stieg von weniger als 90 Millionen Quadratmeter im Jahr 1993 auf fast 120 Millionen Quadratmeter im Jahr 2005. Im selben Zeitraum sank die Flächenproduktivität von knapp 4000 Euro pro Quadratmeter auf 3000 Euro pro Quadratmeter. Immobilienanlagen institutioneller Investoren in Deutschland im Jahr 1990 10 Milliarden Euro Immobilienanlagen institutioneller Investoren in Deutschland im Jahr 2004 23 Milliarden Euro Immobilienanlagen institutioneller Investoren in Deutschland im Jahr 2007 80 Milliarden Euro Davon ausländischer Investoren - 50 Milliarden Euro Zahl der Immobilien-Deals in Deutschland im Jahr 2010 mit mindestens 100 Millionen Euro Investitionsvolumen 20