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Im Wärmestau

Der Großteil der Wohngebäude in Deutschland ist alt und verschleudert Energie. Die Sanierung wird mit Milliarden Euro gefördert. Die Hausbesitzer könnten reichlich Heizkosten sparen. Warum geht es dann trotzdem nicht voran?




- Fährt der Architekt Thomas Schmidt durch das Ruhrgebiet, sieht er überall verpasste Chancen. Er zeigt dann auf die Bürogebäude der Telekom und von RWE, erzählt von den vielen Immobilien großer Unternehmen von Eon bis Evonik und sagt: "Da wäre unheimlich viel zu sanieren." Schmidt stellt sein Auto in Dortmund auf den Parkplatz der Kassenärztlichen Vereinigung Westfalen-Lippe (KVWL) und betritt das neue Foyer - ein großzügig dimensioniertes Dreieck aus Glas, an dessen Schenkeln zwei Büroquader in die Höhe ragen. Das Gebäude der KVWL aus den siebziger Jahren ist eines von Schmidts aktuellen Vorzeigeprojekten für energetische Sanierung: Dank moderner Technik drückten die Ärztevertreter mit Schmidts Hilfe ihre jährlichen Energiekosten um mehr als ein Drittel pro Mitarbeiter. Heute arbeiten rund 600 Angestellte in den Büros, fast 200 mehr als vor dem Umbau.

Schmidts Kollegin Mechthilde Braun-Pulinna geht es genauso. Sie fährt durch die schwäbische Kleinstadt Trossingen, sieht die Fassaden der Gebäude links und rechts der Straße und denkt laut nach: "Hier stehen Häuser, die die Energie nur so raushauen. Es wäre interessant, hier mal mit der Wärmebildkamera entlangzufahren." Die Fassaden sehen auf den ersten Blick proper und neu aus, "aber", sagt die Architektin, "es sind eben oft nur Pinselsanierungen. Dabei hätten viele Eigentümer das Geld, ihre Häuser auch energetisch zu modernisieren."

Ein Prozent der Häuser wird zurzeit pro Jahr saniert - das ist zu wenig für die Energiewende

Für Braun-Pulinna geht's weiter in die Nachbarstadt Spaichingen zu Werner Link, einem ihrer Kunden. Der Schwimmmeister sitzt am Esstisch seines 1955 erbauten Einfamilienhauses mit 140 Quadratmetern Wohnfläche. Die Tür zum Treppenhaus steht weit offen, im Haus ist es "bollenwarm", wie man hier sagt, obwohl draußen Minusgrade herrschen. Als Schwabe und kleiner Angestellter im öffentlichen Dienst dreht Link den Cent gern zweimal um, trotzdem hat er neben viel Eigenarbeit rund 90 000 Euro in die Modernisierung seines Hauses investiert.

Das Einfamilienhaus im Schwäbischen und das Bürogebäude in Dortmund - sie sind Leuchttürme in einem Land voller Energieverschwender. Es gibt in Deutschland 18 Millionen Wohngebäude. 15 Millionen sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Rund drei Viertel aller Wohngebäude wurden vor 1978 gebaut. Gut die Hälfte der Ein- und Zweifamilienhäuser stammt sogar aus der Zeit vor 1968, als es häufig nur Material minderer Qualität gab. Würden sie wärmegedämmt, bekämen sie neue Fenster und moderne Haustechnik, könnten ihre Eigentümer und Mieter Milliarden Euro sparen und gleichzeitig dem heimischen Baugewerbe eine jahrelange Sonderkonjunktur bescheren. "Etwa die Hälfte des Gebäudebestands muss in den nächsten 20 Jahren sowieso saniert werden", sagt Stephan Kohler, Geschäftsführer der Deutschen Energie-Agentur (Dena) in Berlin. "Wenn wir dieses Zeitfenster nicht für die energetische Sanierung nutzen, sind die Klimaziele der Bundesregierung nicht zu erreichen."

In ihrem Energiekonzept bezeichnet die Regierungskoalition die Energiesanierung des Gebäudebestands als "zentralen Schlüssel" für den Klimaschutz, denn immerhin entfallen auf Wohn-und Gewerbeimmobilien rund 40 Prozent des gesamten deutschen Energieverbrauchs, und ihnen werden etwa 20 Prozent der klimaschädlichen Emissionen zugeschrieben. Bis 2050, so der Plan, sollen deshalb Altbauten ihren Primärenergiebedarf um 80 Prozent reduzieren und den CO2-Ausstoß entsprechend senken. "Dafür müsste die jährliche Sanierungsrate von derzeit weniger als ein Prozent auf 2,5 Prozent des Gebäudebestands erhöht werden", sagt der Dena-Chef Kohler. Diese Lücke zwischen Soll und Haben kleidet Bundesumweltminister Norbert Röttgen gern in das Bild vom "schlafenden Riesen der Energieeffizienz"; Kritiker reden vom "energetischen Sanierungsstau".

Dieser Befund ist umso erstaunlicher, als durch das CO2-Gebäudesanierungsprogramm des Bundes zwischen 2006 und 2010 bereits 7,1 Milliarden Euro Fördermittel in Form zinsgünstiger Kredite und Investitionszuschüsse der bundeseigenen KfW Bankengruppe (Kreditanstalt für Wiederaufbau) an die Hauseigentümer geflossen sind. In diesem Jahr hält der Bund weitere 936 Millionen Euro Subventionen bereit. Und für den geplanten Ausstieg aus der Kernenergie will die Bundesregierung im Rahmen eines Sechs-Punkte-Plans das Gebäudesanierungsprogramm schrittweise auf zwei Milliarden Euro aufstocken. Der Plan soll Anfang Juni verabschiedet werden. Zählt man die vielen Förderprogramme der Bundesländer und Kommunen hinzu, kommt man auf enorme Subventionsbeträge - die den Sanierungsstau aber ganz offensichtlich auch nicht auflösen konnten.

Zum Teil erklärt sich das Phänomen mit Problemen zwischen den Hausbanken der Kunden und der KfW: Privatpersonen müssen solche Kredite bei einer Hausbank beantragen, einen direkten Weg zur Förderbank gibt es nicht, aber viele Hausbanken verweigern bei kleineren Fördersummen die Weitergabe der Kreditanträge an die KfW. Der Grund dafür: Sie verdienen zu wenig, weil die Bearbeitung aufwendig ist. Die Hamburger Sparkasse etwa akzeptiert die KfW-Kreditanträge ihrer Kunden erst ab einer Summe von 15 000 Euro. Viele Eigenheimbesitzer unterschreiten diese Grenze - und ihre Anträge dringen nicht zur Förderbank durch.

Das allein erklärt den Stau nicht. Braucht es noch mehr Subventionen? Zum Beispiel fünf Milliarden Euro jährlich, wie der Dena-Chef Kohler und die Wohnungswirtschaft einhellig fordern?

Der Staat gibt Geld und fördert oft die Falschen - und die Richtigen sanieren nicht

Folgt man Claus Michelsen, geht es weniger um die Höhe der Subventionen als darum, sie sinnvoller zu verteilen. Michelsen ist wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Wirtschaftsforschung in Halle (IWH) und hat sich durch die Gebäudebestände der verschiedenen Jahrzehnte geackert. Er stellte zum Beispiel fest, dass Gebäude im Stil der Gründerzeit aus den Jahren 1900 bis 1918 den sogenannten Energiekennwert durch eine Sanierung im Schnitt um rund zehn Prozent reduzieren, während Gebäude der späten fünfziger und sechziger Jahre fast den dreifachen Einspareffekt erreichen.

Doch die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV), kritisiert Michelsen, gälten für alle Gebäude pauschal; auch bei der Höhe der Fördermittel werde nicht nach Alter und Baustil einer Immobilie unterschieden, obwohl sie maßgeblich den Sanierungsaufwand und die Energieausbeute bestimmten. Ebenso wenig spiele die Lage des Gebäudes eine Rolle - ob also der Eigentümer die Chance habe, die Sanierungskosten durch höhere Kaltmieten wieder hereinzuholen, oder ob dies, wie etwa auf dem Land, nahezu ausgeschlossen sei.

"Eine so unspezifische Förderung bei gleichzeitig pauschalen Einsparanforderungen durch die EnEV führt bei bestimmten Gebäuden dazu, dass Investitionen sogar verhindert werden, weil sich die energetische Sanierung wirtschaftlich nicht lohnt", sagt Michelsen. "Viele warten deshalb so lange ab, bis sie das Allerletzte aus dem Gebäude herausgequetscht haben, und überlegen sich dann, ob sie noch mal investieren. Die Ziele der Förderpolitik, nämlich die schnelle Sanierung großer Altbestände, werden damit konterkariert."

Ähnliche Kritik äußert eine vom Bundesforschungsministerium unterstützte Studie des Instituts für ökologische Wirtschaftsforschung in Berlin (IÖW). Die Förderpolitik durch Darlehen und Zuschüsse der KfW-Bank sei "unzureichend" und "unspezifisch" und habe nur eine "geringe Kosteneffizienz". Bei Bestandssanierungen würden nur etwa ein Drittel der wirtschaftlich rentablen Energieeinsparpotenziale verwirklicht.

Zum Beispiel deshalb, weil unnötig Mittel in die Spitzensanierung relativ junger Gebäude fließen. Gleichzeitig bleibt die "Durchsanierung" der vielen alten Häuser, die energetische Katastrophen sind und deren Umbau deshalb eine große Wirkung erzielen könnte, aus Geldmangel oft ganz aus.

So erhält etwa der wohlhabende Hamburger Zahnarzt bis zu 13 000 Euro Zuschuss dafür, dass er sein Stadthaus energetisch optimiert, obwohl es ohnehin bereits alle Energiestandards erfüllt. Darüber hinaus darf er dann auch noch die Miete erhöhen. Gleichzeitig unterlässt der Eigentümer eines Hauses aus den fünfziger Jahren im Hinterland von Schleswig-Holstein die dringend gebotene Sanierung, weil ihm 20 000 Euro fehlen.

Tendenziell, so das IÖW, würden von den billigen Darlehen und Zuschüssen die ohnehin "überzeugten Energiesparer" profitieren, während die Sanierungsfaulen und Kapitalschwachen zu oft außen vor blieben.

"Viele Eigentümer verpassen jetzt den Zeitpunkt für eine vergleichsweise kostengünstige energetische Sanierung für viele Jahre oder Jahrzehnte", beklagt Julika Weiß, Energieexpertin am IÖW. "Wenn weiterhin im selben Tempo wie in den vergangenen Jahren saniert wird, wären erst im Jahr 2080 alle Fassaden mit einer Dämmung versehen."

Auch die erst im Jahr 2009 erneut verschärfte Energieeinsparverordnung gilt als relativ stumpfe Waffe. Das IÖW etwa stellt ein "beträchtliches Vollzugsdefizit" fest: Theoretisch können die Baubehörden den Eigentümern und Handwerkern Nachweise für die ordnungsgemäße energetische Sanierung abverlangen, sie tun es in der Praxis aber nicht einmal stichprobenweise. "Die Behörden haben Personalmangel und wollen den Eigentümern anders als bei Neubauten - nicht auf die Füße treten", sagt Julika Weiß. "Bei den Recherchen für unsere Studie haben wir nie gehört, dass jemals irgendwo ein Ordnungsgeld verhängt worden wäre."

Der Wissenschaftler Claus Michelsen hält die Energieeinsparverordnung ohnehin für wenig zielführend. "Die Sanierung von Millionen Gebäuden lässt sich nicht über das Ordnungsrecht steuern. Das ist nicht so einfach wie bei Kühlschränken, für die man ein Energielabel einführt, und dann kaufen die Leute danach." Eigentlich glaubt Michelsen an die Wirkung finanzieller Anreize, allerdings müssten diese viel differenzierter sein und das Alter, den Baustil und vielleicht sogar die Lage berücksichtigen. "Immobilien sind ein unglaublich komplexes Thema. Vielleicht wäre es doch sinnvoller, für mehr Energieeffizienz und Klimaschutz zuerst andere Hebel zu bewegen wie einen effektiven CO2-Handel für die Industrie oder den Verkehr."

Ein Zufall, der 31 Millionen Euro kostet - gut angelegtes Geld

Bei der Kassenärztlichen Vereinigung Westfalen-Lippe wurde man weder aus Sorge ums Klima aktiv, noch weil Subventionen winkten. Der Druck kam aus einer ganz anderen Richtung: Vor einigen Jahren hatte der technische Leiter, Klaus Heinert, zufällig entdeckt, dass ein Versorgungsschacht nicht, wie in den Bauplänen ausgewiesen, aus dicken Steinen gemauert war, sondern nur aus einer doppelten Rigips-Beplankung bestand. "Das entsprach der Feuerschutzklasse 0, es war eine Katastrophe", erinnert sich Heinert. "Hätte es in den unteren Geschossen gebrannt, hätte sich das Feuer durch den Schacht schnell auf alle Etagen ausgebreitet."

Bei der Untersuchung stellte sich außerdem heraus, dass im Schacht eine Menge Asbest und PCB verarbeitet worden war. Eine Kernsanierung des 30 Jahre alten Gebäudes war unumgänglich. Im Jahr 2010, dem ersten vollen Jahr nach der Sanierung, die 31 Millionen Euro gekostet hatte, verbrauchten 600 Mitarbeiter weniger Gas, Öl, Strom und Wasser als zuvor 430 Angestellte. Die Kosten pro Mitarbeiter fielen bei Öl und Gas um 39 Prozent, beim Strom um 36 Prozent, die Wasserrechnung pro Kopf sogar um 58 Prozent.

Alle wollen wissen: Wann lohnt sich das? Aber das ist die völlig falsche Frage

Sanierungsarbeiten dieser Größenordnung werden in der Regel von großen Planungsbüros betreut. Für den kleinen Einfamilienhausbesitzer übernehmen diese Rolle oft Energieberater, die es zu Tausenden als gewerbliche Anbieter, in den Energieagenturen von Ländern und Kommunen, bei den Verbraucherzentralen, Ministerien und Handwerkskammern gibt. Dennoch, beklagt Stephan Kohler von der Dena, sei für den normalen Hausbesitzer der Markt für entsprechende Dienstleistungen noch viel zu intransparent. Handwerker und Hersteller müssten noch mehr und bessere Angebote machen, damit potenzielle Häuslesanierer im Dschungel der vielen Technikoptionen und Gewerke die Lust nicht wieder verlören.

Werner Link hatte sich über Jahre hinweg auf einschlägigen Messen selbst über die Möglichkeiten einer Sanierung informiert. "Man bekommt sehr widersprüchliche Auskünfte. Jeder will vor allem seine Technik, sein Produkt verkaufen. Es war ein Höllenprozess", sagt Link, der jetzt aus dem Stegreif lange Ausführungen halten kann über Rotationslüfter, Pellet-Heizungen und Geothermie. Angefangen hatte es, als er vor einigen Jahren eine kleine Erbschaft machte und ihm bewusst wurde, wie wenig Zinsen er dafür erhalten würde. Link wusste, dass das Dach und die Fassade seines fast 60 Jahre alten Hauses ohnehin bald saniert werden müssten. Also beschäftigte er sich immer eingehender mit dem Thema.

Dabei hat er gelernt, dass es von vielen Faktoren abhängt, ob sich die Investition in die energieeffiziente Komplettsanierung eines Altbaus auszahlt. Davon abgesehen, dass nicht jeder Eigenheimbesitzer das Kapital dafür besitzt, gibt es etliche Unwägbarkeiten: Die Zinsen variieren, die Förderpolitik mäandert; die vom Architekten oder Energieberater errechneten Energieeinsparungen müssen auch wirklich eintreten, die Handwerker sauber arbeiten, die neue Haustechnik muss halten, was die Hersteller versprechen. Ganz entscheidend für die Wirtschaftlichkeit sind die Entwicklung der Energiepreise und, wenn das Haus vermietet oder verkauft werden soll, der lokale Immobilienmarkt.

"Jeder fragt: Wann lohnt sich das? Aber das ist die völlig falsche Frage", poltert der Konstanzer Architekt Roland Baumgärtner, der sich schon seit Jahrzehnten mit dem energieeffizienten Bauen beschäftigt. "Den Leuten wird oft vorgegaukelt, diese oder jene Maßnahme amortisiere sich innerhalb weniger Jahre durch Energieeinsparungen. Aber das ist eine Milchmädchenrechnung. Plötzlich versuchen Eigentümer, Wohnen nach betriebswirtschaftlichen Prämissen zu beurteilen wie ein Manager, für den sich der Kauf einer neuen Maschine oder der Anbau an die Fabrik nach sieben, acht Jahren rentieren muss."

Wer heute ein Einfamilienhaus komplett energetisch saniere, müsse sehr viel Geld in die Hand nehmen. "Unter 100 000 Euro kommt kaum einer weg", sagt Baumgärtner. Aber manchmal, sagt er, meinten Hausbesitzer, sie könnten nach der Sanierung viel Geld durch geringere Heizkosten in absehbarer Zeit wieder hereinholen. Natürlich erfahre ein saniertes Haus eine Wertsteigerung, "aber die ist manipulierbar und zeigt sich nicht auf dem Konto". Wohnen sei wenig betriebswirtschaftlich und amortisiere sich auch nicht innerhalb weniger Jahre, so wenig wie der Neubau eines Hauses: "Da weiß jeder, dass er erst mal 25 Jahre lang abbezahlt, mindestens so viel, wie er zuvor Miete zahlt. Und danach spart er Miete."

Werner Link jedenfalls macht vier Jahre nach dem Abschluss der Sanierungsarbeiten noch immer einen überzeugten Eindruck. Er hat zwar 90 000 Euro ausgegeben, viel mehr als geplant, aber erstens bekam er dafür von der KfW-Bank ein extrem günstiges Darlehen in Höhe von 70 000 Euro sowie einen Tilgungszuschuss von 10 000 Euro obendrauf; und außerdem, so sagt er, mache es ihm Freude, die Investition jetzt Stück für Stück wieder reinzuholen. Etwa mithilfe der Kompressionswärmepumpe, die Erdwärme in Heizenergie verwandelt. Der Strom dafür und das Holz im Kachelofen kosten jetzt rund 800 Euro im Jahr; dagegen verursachte der Ölkessel, obwohl erst Baujahr 1995, Kosten von etwa 4000 Euro jährlich für Öl, Schornsteinfeger und Kundendienst.

Link blättert durch das Energiegutachten, das ihm seine Architektin damals erstellte, und entdeckt eine Tabelle, die die Isolierung der Kellerdecke und die neue Heizungsanlage als wirtschaftlichste Maßnahme ausweist. Nach Berechnungen der Dena amortisieren sich solche relativ einfachen Maßnahmen oft schon nach zehn Jahren, ebenso wie der Einbau moderner Brennwertkessel.

Aber Werner Link weiß inzwischen auch, wie wenig derlei Rechnungen letztlich über das neue Wohnerlebnis im alten Haus aussagen. Sicher, das Haus hat heute einen 70 Prozent niedrigeren Primärenergiebedarf und produziert jährlich sechs Tonnen weniger Kohlendioxid. Für Link noch wichtiger ist jedoch: "Seit der Sanierung bin ich nicht mehr erkältet, was früher oft der Fall war. Im ganzen Haus ist Wärme und gute Luft. Außerdem haben wir ein zusätzliches Zimmer im Dachgeschoss ausgebaut und den Außenbereich erneuert. So etwas lässt sich nicht in Amortisationszeiten und Euro berechnen." -