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Schweizer WG

Zürich ist malerisch am See gelegen, hat hohe Lebensqualität - und hohe Mieten. Dennoch soll die Stadt kein Ghetto der Wohlhabenden werden, und dafür sorgt seit hundert Jahren ein intelligentes System, das die Spekulanten ausbremst.




- Vom Dach der Hardau-Hochhäuser lässt sich Zürich gut überblicken und in Sektoren einteilen. Im Osten liegt der Zürichberg mit den mondänen Villen, im Südosten der See mit seinen exklusiven Lagen, davor der Paradeplatz, Revier der Schweizer Banken. In Nachbarschaft zu den Hochhäusern steht die Altbausiedlung Zurlinden, Richtung Westen schließen sich die Neubauten der Werdwies mit ihren grünen Balkonen an.

Zürich, das sind Banken, Boutiquen, Juweliere - und horrende Mieten. Zürich bedeutet aber auch städtische Wohnungen und genossenschaftliches Eigentum. Die Hardau-Hochhäuser gehören ebenso der Stadt wie die Zurlinden-Siedlung und die Werdwiesen-Häuser. In Zürich besitzt die Kommune rund 12 000 Mietwohnungen und 52 Siedlungen. Hinzu kommen 123 Baugenossenschaften, denen 36 935 Wohnungen gehören. Fast ein Viertel aller Mietwohnungen sind in öffentlicher oder gemeinnütziger Hand. Züri baut, und zwar schon seit mehr als hundert Jahren.

Die Stadt hat so Einfluss auf die soziale Mischung in den Vierteln. Im Durchschnitt sind die gemeinnützigen Wohnungen um 30 Prozent billiger als die von privaten Besitzern - und trotzdem kostet das Zürcher Modell den Steuerzahler keinen Rappen. Claudio Durisch, stellvertretender Bereichsleiter bei der Liegenschaftsverwaltung der Stadt, deutet vom Dach des Hardau-Turmes in die Tiefe: 31 Stockwerke. Als die Siedlung aus den Siebzigern vor drei Jahren saniert wurde, blieben die Bewohner in ihren Wohnungen. "Nur an dieser Seite nicht, da stand der Lastenaufzug", sagt er. Diesen Mietern stellte die Stadt während der Bauzeit eine Ersatzwohnung. Widerstand gegen die Baumaßnahmen gab es damals kaum. "Wir haben versucht, die Bewohner davon zu überzeugen, dass das nötig ist, um das Gebäude zu erhalten", sagt Durisch.

Nach der Renovierung stiegen die Mieten nur leicht. Eine Dreieinhalb-Zimmer-Wohnung kostet in dem Turm jetzt zwischen 1211 und 1496 Schweizer Franken, je nach Stockwerk und Himmelsrichtung. Dies entspricht einem Aufschlag von etwa 225 Franken. "Nach Gesetz hätten wir um 317 Franken erhöhen können", sagt er. "Aber wir haben nicht renoviert, um mehr Geld zu kassieren, sondern um die Substanz zu verbessern." Und mehr Geld brauchte die Stadt nicht. Nur 55 Prozent der Baukosten wurden auf die Miete umgelegt. 45 Prozent kamen aus den Rückstellungen.

Bei städtischen Wohnungen in Zürich bestimmen die Baukosten die Höhe der Miete, nicht die Lage des Hauses. Alfons Sonderegger sitzt in einem nüchternen Besprechungsraum mit PVC-Fußboden und nackter Betondecke. Er ist Sekretär des Finanzdepartements der Stadt, zu dem die Liegenschaften gehören. Aus einem Papierstapel zieht er eine Tabelle, die überschrieben ist mit: "Berechnung der Kostenmiete." Sie setzt sich zusammen aus dem Referenzzinssatz für das eingesetzte Kapital - also für Baukosten und Landwert -, der gegenwärtig bei drei Prozent liegt, und einer Quote auf den Gebäudeversicherungswert, also dem Wert, den die Versicherung aufbringen müsste, um die Immobilie im Schadensfall wiederaufzubauen, die bei 3,25 Prozent liegt.

Kostet ein Bau also 18 Millionen Franken, werden drei Prozent Zinsen auf den Anlagewert von 18 Millionen veranschlagt, was 540 000 Franken entspricht. Geht die Versicherung davon aus, dass ein Neubau mit 18,5 Millionen zu Buche schlüge, macht dies bei einer Quote von 3,25 Prozent 601 250 Franken, die in Rückstellungen fließen. Daraus ergibt sich die Summe von 1,14 Millionen Franken Kosten, die für die Immobilie anfallen. Das ist dann die "höchstzulässige Miete pro Jahr", sagt Sonderegger.

Gewinn dürfen weder Stadt noch Genossenschaften machen. Sie müssen Wohnungen zur Kostenmiete anbieten.

Mit derlei preiswerten Angeboten wird der Immobilienmarkt der Stadt beeinflusst. "Wir wollen der Spekulation gezielt Wohnraum entziehen", sagt Sonderegger. "Wenn ein privater Investor Wohnungen baut und in der Nähe eine städtische oder genossenschaftliche Siedlung steht, wird er nur schwer erklären können, warum er 3000 Franken Miete nimmt, wenn die gleiche Wohnfläche nebenan nur 2300 kostet."

Dieses Prinzip wendet die Stadt auch für Gewerbeimmobilien an. Doch an ihnen will Zürich in den meisten Fällen etwas verdienen. Im Einkaufszentrum Shop Ville etwa. Das unterirdische Labyrinth aus Gängen mit Filialen großer Handelsketten liegt unter dem Hauptbahnhof, wo täglich Tausende Pendler hindurchmüssen. Hier kassiert die Stadt von den Händlern marktübliche Mieten, um dann etwa im Niederdorf, einem Altstadtviertel entlang der Limmat, Gewerberaum preiswert zur Verfügung zu stellen. "Vom Metzger, Tischler und Bäcker verlangen wir dort eine Kostenmiete, weil wir lebendige Quartiere wollen", sagt Sonderegger.

Im Grundsatz ist die "soziale Durchmischung", wie er es nennt, "eines der wichtigsten Ziele der kommunalen Wohnungspolitik. Wir wollen keine Ghettos, weder für Reiche noch für Arme." Ganz gelungen ist das jedoch nicht. So gibt es in den begehrten Lagen am Zürichberg und im Seefeld kaum gemeinnützige Wohnungen. Doch sonst sind die städtischen und genossenschaftlichen Siedlungen über die ganze Stadt verteilt.

In den Bauten der Stadt sind zudem etwa ein Drittel aller Wohnungen subventioniert. Wer als Alleinstehender weniger als 49 900 Franken im Jahr verdient oder als Familie weniger als 58 800, kann sich um eine solche verbilligte Wohnung bemühen.

In der neu erstellten Werdwies im Nordwesten der Stadt kosten geräumige viereinhalb Zimmer mit Balkon im Schnitt 1820 Franken im Monat - verbilligt sind es noch 1370 Franken. "Wobei qualitativ kein Unterschied besteht", sagt Beat Kessler, der Sozialarbeiter bei der Liegenschaftenverwaltung. Es ist also Absicht, dass zwei Mieter für zwei identische Wohnungen unterschiedlich viel Geld bezahlen. "Hier leben Leute vom Lagerarbeiter bis zum Computerspezialisten", sagt Kessler, der zweimal im Jahr in der Siedlung einen Sonntags-Brunch organisiert, damit die Bewohner sich besser kennen lernen.

Subventionierte Wohnungen kosten die Stadt Geld - dafür spart sie Sozialhilfe

Diese Art des Wohngeldes kostet den Steuerzahler etwas. Denn für den Bau einer Siedlung genehmigt der Stadtrat für die subventionierten Wohnungen ein zinsloses Darlehen, und diese Zinsen fehlen der Stadtkasse später. Aber Finanzsekretär Sonderegger wäre kein kommunaler Manager, wenn er das nicht gegenrechnen könnte. "Nehmen Sie einen Lagerarbeiter, der 4000 Franken verdient und dessen Frau noch einmal 1000 Franken hinzuverdient. Zusammen haben sie 5000 Franken und können sich für eine Wohnung eigentlich nicht mehr als 1500 Franken leisten: Dank einer subventionierten Wohnung rutschen sie nicht unter das Existenzminimum, sie müssen keine Sozialhilfe beantragen -und die spart sich die Stadt dann."

Der kommunale Wohnungsbau entstand in Zürich vor mehr als hundert Jahren, als Reaktion auf eine schwere Wohnungsnot. Die Kommune begann zunächst damit, Land zu kaufen. 1907 wurde der Bau der ersten städtischen Siedlung Limmat I beschlossen. Der spätere Stadtpräsident Emil Klöti startete ab 1924 ein großes Wohnungsbauprogramm. Dafür setzte der Sozialdemokrat besonders auf die Gründung von Genossenschaften. Allen voran waren die Eisenbahner, um Lokführer, Heizer und Schaffner bahnhofsnah unterzubringen. Von den damaligen Landkäufen profitiert Zürich noch immer.

Heute wie damals fördert die Stadt die Baugenossenschaften und überlässt ihnen Bauland in Erbpacht. Nur verkaufen will sie ihren Grund und Boden nicht. Denn zum einen "ist der Boden dann unwiederbringlich weg", wie Finanzsekretär Sonderegger sagt, und zum anderen behält sie so bei den Genossenschaftsbauten Einfluss - etwa durch die Regelung, dass ein Architekturwettbewerb zwingend ist, dass ein Prozent der Bausumme in öffentliche Projekte, etwa Kindergärten, fließen muss und ein halbes Prozent in Kunst am Bau - in der Siedlung Werdwies ist dies ein moderner Brunnen aus kleinen schwarzen Kieselsteinen.

"Kunst am Bau? Wunderbar. Ökologische Bauweise? Toll.

Moderne Architektur? Großartig. Aber nicht alle Mieter wollen oder können das. Sie wollen lieber weniger bezahlen." Felicitas Huggenberger vom Mieterverband in Zürich ist mit der aktuellen Lage nicht zufrieden. In der Nachbarschaft zum einstigen Rotlichtviertel werden gerade Eigentumswohnungen hochgezogen: Kostenpunkt eine Million Franken je Apartment. "Die Stadt achtet nicht genug darauf, die Freiflächen, auf die sie Einfluss hat, in gemeinnützige Projekte umzuwandeln." An der Sihlpost am Bahnhof wird in einem Großprojekt eine Freifläche zubetoniert. "Aber das ist alles privat, nichts wurde an Wohnungsbaugenossenschaften gegeben", sagt sie. "Hier muss die Stadt gegensteuern." Denn noch immer ist eine Wohnungssuche in Zürich eine Tortur. An manchen Tagen werden in den Zeitungen gerade einmal eine Handvoll freie Wohnungen inseriert. Und wenige davon sind für Normalverdiener bezahlbar.

Peter Schmid versucht das zu ändern, schon seit bald 20 Jahren. Er ist Präsident der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich (ABZ), die in 32 Siedlungen 4700 Wohnungen besitzt. Im Bus Linie 32 stadtauswärts sitzt er am Fenster und zeigt auf eine Reihe alter Wohnhäuser: "Das sind die Straßenbahner, dort drüben die Baugenossenschaft Froheim, und hier hat die Stiftung für kinderreiche Familien gebaut." Er hat die Stadt Zürich auf seine Weise kartografiert: Wem gehört was. Und da fallen ihm immer wieder Baulücken oder Grundstücke auf. Etwa im Stadtteil Affoltern, dort, wo heute die Siedlung Wolfswinkel steht.

196 Wohnungen hat die AZB dort im Jahr 2006 bauen lassen. Alle Wohnungen haben Balkone, es gibt eine Tiefgarage, viel grünen Rasen zwischen den Häusern, geheizt wird mit Erdwärme, auf den Dächern steht eine Fotovoltaik-Anlage. 80 Prozent ihres Energiebedarfs produzieren die Häuser selbst. Wolfswinkel gehört zu den preiswertesten Neubausiedlungen der ABZ: Eine Viereinhalb-Zimmer-Wohnung mit 105 Quadratmetern kostet warm rund 1700 Franken. "Gutes und Schönes muss nicht teuer sein", sagt Peter Schmid, "das können wir beweisen."

Ginge es nach ihm, würde viel mehr gebaut. Kapital ist vorhanden, die Banken lieben die Genossenschaften wegen ihrer hohen Bonität. Und Peter Schmid hat viel Energie, allein ihm fehlt das Bauland. Deshalb, so sagt er, müsse der vorhandene städtische Raum "verdichtet werden". Er selbst wohnt in Oerlikon, in einer Neubausiedlung mit Balkon und Blick ins Grüne. An der Straßenseite gegenüber steht noch der Rest der alten Siedlung: eine lange Reihe kleiner grauer Einfamilienhäuser. Sie werden bald abgerissen, um Platz zu machen für Neues: 60 Wohnungen statt 20 Häuschen. Wichtig sei ihm, dass man dort gern wohne. "Wir wollen Siedlungen für Menschen, nicht für die Rendite."-