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Wohnkarrieren

In den Niederlanden baut man nicht fürs Leben. Wer es sich leisten kann, hält sich eine Lebensabschnitts-Immobilie.




- Ellis Bogers empfängt im großen Wohnraum mit offener Küche. Hier spielt sich bei ihr und ihrem Partner Ferry de Veen das Leben ab, hier wird gekocht, gegessen und entspannt. Zwei kleine Holzschemel stehen in der Ecke, daneben rote Clogs in Größe 23. Die Sprossenfenster reichen bis zum Boden und geben den Blick frei auf den großzügigen Garten mit Laubbäumen und üppigen Büschen. Das Paar hat ein hundert Jahre altes Herrenhaus im ostniederländischen Ootmarsum renoviert und daraus ein kleines Idyll gezaubert.

Ein Haus fürs Leben, nach deutschen Maßstäben. Doch Niederländer, die es sich leisten können, kaufen nicht fürs Leben, sondern wechseln ihr Haus mit jeder Lebensphase. Das hat im Wesentlichen mit zwei Dingen zu tun: dem begrenzten Bauland und dem Staat.

Die Gruppe der Eigentümer stellt mit mehr als 55 Prozent der Bevölkerung die Mehrheit. Deren Lebensläufe sehen, was das Wohnen angeht, ähnlich aus. "Wir Niederländer durchlaufen eine Wohnkarriere", sagt Roeland Kimman, Sprecher der Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), der niederländischen Vereinigung der Makler und Eigentumsexperten.

Die verläuft typischerweise so wie bei Ellis Bogers und Ferryde Veen, beide 35 Jahre alt: Als Studenten haben sie jeweils in einem kleinen Zimmer gewohnt. Nach der Universität, mit 22 Jahren, sind sie in eine Mietwohnung bei Venlo gezogen. Mit 27 Jahren kauften sie ein Reihenhaus. Fünf Jahre später, mit 32, stießen sie es wieder ab und zogen in das Herrenhaus in ihrer alten ostniederländischen Heimat. Ungewöhnlich finden die beiden das nicht. "In unserem Freundeskreis besitzen die meisten bereits das zweite Haus", sagt Ellis Bogers, Mutter von zwei Kindern und Marketingmanagerin in der Lebensmittelbranche.

Das Paar ist guter Durchschnitt. Nach Angaben des Eigentümerverbandes, Vereniging Eigen Huis, verkaufen Niederländer statistisch gesehen alle 15 Jahre ihr Eigentum, vor dem 40. Lebensjahr häufiger, danach seltener. Unter Eigentum verstehen sie dabei Ein-Zimmer-Apartments, Wohnungen, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, frei stehende Immobilien und Ferienhäuser, wobei deren Anteil kaum ins Gewicht fällt. Im Jahr wechseln etwa 200 000 der insgesamt vier Millionen Eigenheime den Besitzer, 50 000 neue kommen jährlich hinzu - und das bei gerade mal 16,5 Millionen Einwohnern des kleinen Landes.

Der Staat versüßt den Niederländern den Hauskauf - es wäre dumm zu mieten

In Deutschland wechseln nach Angaben des Immobilienverbandes IVD jährlich zwei Prozent, also 302 000 der 15,1 Millionen Eigenheime, den Besitzer. "Zumindest eine Generation lang halten Deutsche ihr Haus, auch wenn sich das langsam ändert", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD.

Obwohl Niederländer je nach Lebenslage ein anderes Haus beziehen, sind sie recht ortstreu. Sie verlassen ihre Region meist nur für eine neue Arbeit. "Wenn die Arbeit nicht weiter als 50 Kilometer entfernt ist, sucht man sich innerhalb seiner Stadt etwas Schöneres", sagt Kimman.

Woran liegt das? Wieso kaufen Niederländer nicht einfach ein Haus und machen es sich darin gemütlich? Verantwortlich für den häufigen Umschlag von Immobilien ist der Staat: Mit Steuerbegünstigungen ermutigt und mit einer restriktiven Baupolitik auf der knappen Landfläche nötigt er seine Bürger praktisch zum regelmäßigen Wechsel des Eigenheims.

Finanziell gesehen, dreht sich in den Niederlanden alles um die sogenannte Hypotheekrenteaftrek, ein Wort, das es im Deutschen nicht gibt. Es bedeutet, dass man die Darlehenszinsen für eine selbst genutzte Immobilie von der Einkommensteuer abziehen kann. Bereits um 1900 ist die Regelung eingeführt worden. Zunächst ging es nur um einen steuerlichen Aspekt. Damals lebten die meisten Menschen in Mietwohnungen, die wenigen Großbürgern gehörten. Die Regierung wollte an den Mieteinnahmen der Immobilienbesitzer partizipieren und definierte sie als Einkommen, wie ein Sprecher des Ministeriums für Bau und Stadtentwicklung, in den Niederlanden kurz VROM genannt, erzählt.

Wer aber Steuer auf sein Eigentum zu zahlen hat, der muss in den Niederlanden auch die Möglichkeit haben, damit verbundene Kosten vom Einkommen abzuziehen. Damit wurde die Hypotheekrenteaftrek eingeführt. Sie galt und gilt für alle Eigentümer, die selbst in ihrer Immobilie wohnen. Schon damals überwogen die Vorteile, Finanzierungskosten absetzen zu können.

Das war auch erwünscht. "Die Regierung wollte die Menschen zum Hauskauf motivieren", sagt der Sprecher von VROM. Die Niederlande waren schon immer ein liberales Land, in dem die Menschen unabhängig werden und für sich selbst sorgen können sollten. Außerdem glaubten die Regierenden um 1900, mit dieser Steuerpolitik die Städte zu verschönern und die Sicherheit zu erhöhen. Denn, so der VROM-Sprecher: "Auf sein eigenes Haus achtet man mehr als auf ein gemietetes. So entsteht eine gepflegte und gewachsene Nachbarschaft." Dieses Argument hört man heute immer noch von den Niederländern, wenn sie über die Vorzüge des Eigentums reden.

Nach dem Zweiten Weltkrieg herrschte in den Niederlanden, wie in vielen europäischen Ländern, Wohnraummangel. Die Regierung nahm es damals selbst in die Hand, Wohnungen zu schaffen, und behielt das großzügige Steuergeschenk Hypotheekrenteaftrek bei, um die Menschen weiterhin zum Hauskauf zu motivieren.

Wer es zu einem Eigenheim gebracht hat, kann sich weiter verbessern. Und tut das auch

Auch wenn es seit 1900 einige Änderungen gab, gilt Hypotheekrenteaftrek bis heute als einer der wichtigsten Anreize zum Hauskauf. Wer beispielsweise fünf Prozent Zinsen für ein Baudarlehen zahlt, kann je nach Steuersatz bis zu 52 Prozent abziehen und so sein Haus mit 2,5 Prozent Zinsen finanzieren. Da wäre es verrückt zu mieten. Das hat sich in den Köpfen derer, die es sich leisten können, festgesetzt. "Miete zu zahlen gilt bei uns als rausgeworfenes Geld", sagt Bogers. Bevor man einem anderen monatlich Geld überweist, zahlt man lieber einen Kredit ab.

Für Bogers und de Veen gelten aus steuerlicher Sicht die gleichen Regeln wie für Ehepaare, da sie sich dafür entschieden haben, gemeinsam veranlagt zu werden. Es können also nicht beide Hypotheekrenteaftrek von ihrer Einkommensteuer absetzen, aber immerhin gilt der höhere der beiden Steuersätze.

Möglicherweise würden sich auch die Niederländer wie viele Deutsche damit zufriedengeben, einmal im Leben zu bauen. Allein, sie haben gar nicht die Chance dazu. Das Land ist abzüglich der inländischen Wasserflächen kleiner als das Bundesland Nordrhein-Westfalen, bei etwas weniger Einwohnern. Auf dieser Fläche muss alles stattfinden: Industrie, Tourismus, Landwirtschaft, Naturschutz. Wenig Platz also zum Leben. Damit nicht innerhalb kürzester Zeit sämtliche Tulpenplantagen in Siedlungen umfunktioniert werden, verfolgt die Regierung nach wie vor eine sehr restriktive Planungspolitik. So können "von der Planung bis zur Realisierung eines Hauses schnell mal sieben Jahre vergehen", sagt der VROM-Sprecher.

Um- und Ausbauten an bestehenden Häusern scheitern zudem am fehlenden Platz oder an restriktiven Vorschriften in den Regionen. "Wenn sich die Lebenssituation ändert, muss man praktisch ein neues Haus beziehen", sagt der Ministeriumssprecher. Roeland Kimman vom Maklerverband findet das verständlicherweise gut so. Und empfiehlt: "Wer finanziell aus seinem Haus rausgewachsen ist, sollte ein größeres kaufen und so Platz machen für Neueinsteiger."

Er selbst ist bereit für den nächsten Schritt. Seit sieben Jahren wohnt der 48-jährige Kimman in einem etwa 100 Quadratmeter großen Apartment am Rand des Stadtzentrums von Leiden. Es liegt sehr zentral und doch ruhig, an einer Gracht, mit Ausblick ins Grüne. Eine Top-Lage, das zahlt sich aus für den Eigentümer: Heute erhielte er beim Verkauf den Euro-Betrag, den er im Jahr 2001 in Gulden für seine Wohnung bezahlt hat - damit hat ihr Wert sich praktisch verdoppelt.

In den neunziger Jahren und zu Beginn des neuen Jahrtausends waren solch hohe Renditen normal; Wohneigentum gewann Jahr für Jahr mehr als zehn Prozent an Wert. Damals lohnte sich der Hauskauf auch zu Spekulationszwecken. "Schon nach wenigen Jahren konnte man sein Haus mit Gewinn verkaufen und das Geld ins nächste Objekt stecken", sagt Johan Conijn, Professor für Immobilienmanagement an der Universität Amsterdam und selbst häufiger Eigentumswechsler. Sein erstes Haus hat er 1973 mit 23 Jahren gekauft, sein sechstes vor zwei Jahren.

Derartige Renditen erzielt man heute nur noch in Top-Lagen. Die Lage ist auch in einem kleinen Land wie den Niederlanden ein wesentlicher Faktor für die Wertentwicklung. Selbst wenn die Steigerungsraten heute im Durchschnitt geringer sind, lohnt sich ein Hauskauf immer noch, sagt Johan Conijn: Spätestens nach fünf bis zehn Jahren übersteige der Wert der Häuser die Kreditbelastung.

Entsprechend einfach ist es, selbst ohne Ersparnisse ein Darlehen zu erhalten, schließlich birgt der Hauskauf kein Risiko. In den Niederlanden finanzieren die Banken schon seit Jahrzehnten den gesamten Kaufpreis zuzüglich der Kosten für die Grunderwerbsteuer und den Makler. Entscheidend ist allein das Einkommen der potenziellen Hauskäufer. Da die Arbeitslosigkeit in den vergangenen zehn Jahren gering war, ist ein Verdienstausfall unwahrscheinlich, sagt Conijn: "Bis zum 4,5-Fachen ihres Jahreseinkommens können Niederländer sich für den Hauskauf leihen."

Allerdings brauchen Kaufwillige immer mehr Geld, um Immobilienbesitzer zu werden. "Normalerweise liegen die Einstiegspreise bei 150 000 Euro", sagt Roeland Kimman. Derzeit sind aber kaum Häuser unter 200 000 Euro zu finden. Entsprechend der Beleihungsgrenze wird ein Jahreseinkommen von etwa 40 000 Euro zur magischen Einstiegsgrenze - nicht wenig Geld, gerade für junge Paare.

Der Immobilienmarkt ist auch deshalb stabil, weil in dem kleinen Land wenig gebaut wird

"Es müsste mehr gebaut werden, dann würden die Preise sinken, das wäre besser für alle", sagt Johan Conijn. Das sieht auch Roeland Kimman so, denn das würde den Markt entlasten, die Menschen könnten leichter zu Eigentümern aufsteigen: "Wer einmal drin ist im Markt, steigt auf." Hier ist wieder der Staat gefragt, der auf regionaler und kommunaler Ebene lange braucht, um neue Baugebiete zu genehmigen. Auf allen Ebenen versuchen die Verwaltungen, Planungsverfahren zu vereinfachen, aber so schnell geht das offenbar nicht. Nach wie vor reagiert das Wohnungsangebot zu langsam auf die Nachfrage, das gibt auch der Sprecher des Bauministeriums zu: "Im weltweiten Vergleich hinken wir hinterher." Ähnlich niedrige Wachstumsraten gibt es nur noch in Großbritannien.

Wer die magische Grenze von 40 000 Euro Jahreseinkommen nicht erreicht, gehört zu den 45 Prozent der mietenden Holländer, die kaum eine Aussicht auf eine Karriere als Eigenheimbesitzer haben. Die meisten von ihnen leben in Sozialwohnungen. Etwa 2,5 Millionen der insgesamt 7,5 Millionen Wohnungen in den Niederlanden gehören Wohnungsbaugenossenschaften, die bis in die neunziger Jahre staatlich waren und nach wie vor dazu verpflichtet sind, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Auch das hat mit der Landesgröße und der Politik zu tun: Auf einem Markt, auf dem die Immobilienpreise seit Jahrzehnten steigen, soll der Staat für erschwingliche Mieten sorgen, sonst stünden Normal-und Geringverdiener auf der Straße.

Die Traumhausbewohner Ellis Bogers und Ferry de Veen legen indes Tempo vor: Nach nur drei Jahren in Ootmarsum geht es weiter. Im September dieses Jahres werden sie mit ihren beiden Kindern aus beruflichen Gründen für drei Jahre nach Boston ziehen. "Dort werden wir mieten", sagen sie. Der amerikanische Markt ist ihnen zu riskant. Das Herrenhaus behalten sie vorerst, aber ob für immer, das können sie noch nicht sagen.

Bogers nimmt einen Schluck Tee. Ihr Blick schweift über den großen Garten mit den alten Laubbäumen. "Das Haus ist mir sehr ans Herz gewachsen. Es würde mir schon schwerfallen, es einmal ganz aufzugeben." -