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Kaufen oder mieten?

Privatleute, die mit einer Immobilie liebäugeln, rechnen viel. Und entscheiden dann doch aus dem Bauch heraus. Profis bleiben ganz kühl - liegen damit aber nicht unbedingt besser. Einblicke in ein schwer zu kalkulierendes Geschäft.




-Max Herbst hat gekauft. Vor zehn Jahren. Rund 100 Quadratmeter in sehr guter Lage in Frankfurt am Main. Von seinem Balkon schaut er auf den Zoo. In die Innenstadt sind es zehn Minuten zu Fuß. Die Entscheidung damals fiel leicht. "Die Wohnung unter uns hat der oberste Stadtplaner der Stadt gekauft", sagt Herbst. "Da wussten wir, dass sich hier in absehbarer Zeit nichts zum Negativen verändern wird." Beim Kauf waren Herbst und seine Frau Mitte 40. Auch heute, mit Mitte 50, haben sie nicht den Eindruck, etwas falsch gemacht zu haben.

Aber auch nicht das Gegenteil. Die Wohnung hat damals rund 6000 Mark pro Quadratmeter gekostet. Der Quadratmeter mit Zooblick dürfte heute um die 3500 Euro bringen. Das macht eine Wertsteigerung von rund 14 Prozent, was auf den ersten Blick gar nicht schlecht aussehen mag. "Wenn ich eine Inflation von durchschnittlich 2,5 Prozent pro Jahr annehme, ist das bei zehn Jahren freilich kein gutes Geschäft", rechnet sich Herbst selbst vor. "Wenn Sie dann noch bedenken, dass wir rund zehn Prozent Erwerbsnebenkosten hatten, die für immer weg sind, fällt die Rechnung noch ungünstiger aus." Mit solchen Kalkulationen beschäftigt sich der Frankfurter auch beruflich. Seine Beratungs-Agentur F M rechnet im Auftrag von privaten Bauherren, Investoren oder wem auch immer, der die Frage stellt: Lohnt es sich eher, zu mieten oder zu kaufen?

Die Antwort ist komplexer, als sie zunächst scheint. Denn es gibt noch mehr Variablen zu beachten, als der durchschnittliche Käufer einer durchschnittlichen Immobilie denkt, wenn er sich meist irgendwann jenseits des 30. Lebensjahres - dem Thema "eigene vier Wände" nähert. Der Musterfall macht es deutlich. Max Herbst berechnet ihn wie folgt:

Ein Ehepaar, beide 35, mit zwei Kindern, kauft sich in Stuttgarter Vorstadt-Lage ein Haus für 400 000 Euro. Dafür bekommen die beiden nichts Besonderes: eine Doppelhaushälfte, 150 Quadratmeter, mit kleinem Garten. Beim Kauf fallen zwölf Prozent Nebenkosten für Makler, Grunderwerbsteuer, Notar und ein paar weitere Kleinigkeiten an. Das sind 48 000 Euro. Macht also 448 000 Euro. Die Familie bringt 88 000 Euro Eigenkapital mit, muss deshalb einen Kredit über 360 000 Euro aufnehmen. Dafür ist zurzeit (auf 20 Jahre festgelegt) ein Nominalzins von 5,5 Prozent zu zahlen. Die Tilgung soll 1,32 Prozent betragen. Damit ist das Haus nach 30 Jahren bezahlt. Jedes Jahr muss das Ehepaar ein halbes Prozent des aktuellen Hauswertes in die Instandhaltung investieren. Im ersten Jahr bedeutet das eine monatliche Belastung von 2212 Euro für die Familie.

Die Kaltmiete eines vergleichbaren Objektes beträgt zurzeit 1600 Euro. Hier beginnt die Gegenrechnung. Mietete die Familie, könnte sie die 88 000 Euro Eigenkapital anlegen. Gleiches gilt für den monatlichen Differenzbetrag, den Mieter im Vergleich zu Käufern sparen. In der Beispielrechnung sind das 612 Euro. In eine Excel-Tabelle gepackt, lassen sich mit diesen Variablen nun wunderbare Zahlenspiele betreiben.

Fall eins:

Wertzuwachs Immobilie (jährlich): 1,0 %
Mieterhöhung (jährlich): 1,0 %
Kapitalrendite (jährlich): 3,0 %
Nach 30 Jahren bedeutet das (gerundet):
Immobilienwert (in Euro): 534 000 (Besitzer wohnt dann mietfrei)
Kapital Mieter (in Euro): 455 000
Das Ganze kann sich sehr schnell zugunsten des Mieters drehen, wenn nur eine Variable leicht verändert wird.

Fall zwei:

Wertzuwachs Immobilie (jährlich): 1,0 %
Mieterhöhung (jährlich): 1,0 %
Kapitalrendite (jährlich): 4,5 %
Nach 30 Jahren bedeutet das:
Immobilienwert (in Euro): 534 000
Kapital Mieter (in Euro): 654 000 (Mieter bleibt räumlich flexibel. Zinserträge höher als Miete)

Die Zahlenspielerei geht weiter. Erzielt der Mieter 5,5 Prozent Rendite nach Steuern für sein Kapital, hat der Immobilienbesitzer im Vergleich nicht den Hauch einer Chance. Steigen Miete und Immobilienwert um zwei Prozent, und der Mieter ist mit drei Prozent leider kein Anlagefuchs, hat der Hausherr nach 50 Jahren ein Haus im Wert von mehr als einer Million Euro, während der Mieter sich das Objekt schon lange nicht mehr leisten kann - es sei denn, er buttert monatlich aus einer hohen Rente zu.

"Sie sagen mir, wer gewinnen soll, und ich drehe es mühelos mit realistischen Zahlenvariablen so hin", sagt Max Herbst. Seine Zahlenkolonnen mit den immer realistischen Variablen lassen im Grunde nur einen Schluss zu: Eine rationale Entscheidung zwischen Kauf und Miete lässt sich nicht treffen. Denn niemand kann in die Zukunft schauen. Wo führt die demografische Entwicklung zu sinkenden Immobilienpreisen und in der Folge zu stabilen oder gar sinkenden Mieten? Raubt der Staat Kapitalanlegern in 20 Jahren einen noch höheren Anteil ihrer Rendite, sodass 4,5 Prozent oder mehr auch für geschickte Privatanleger kaum zu schaffen sind? Mit der Abgeltungsteuer von 25 Prozent unter einer konservativen Kanzlerin hätte vor 20 Jahren schließlich auch niemand gerechnet. Und wie entwickelt sich die Inflation? Je höher, desto besser für den verschuldeten Hausbesitzer. Sein Einkommen steigt normalerweise mit der Inflation, aber die Schuldenlast bleibt absolut gleich, gewissermaßen eingefroren auf dem Stand von 2008. Aber alles Rechnen hilft nichts: "Der Kauf einer privaten Immobilie ist fast immer eine emotionale Entscheidung", resümiert der Finanzberater Herbst.

Rainer Bormann weiß das auch. Der Vorstandsvorsitzende des börsennotierten Immobilienunternehmens Orco Germany hat als Privatmann gerade eines der wenigen freien Baugrundstücke im vornehmen Berlin-Schlachtensee gekauft. "Eigentlich viel zu teuer", sagt er selbst. Aber es geht nicht um Ökonomie, sondern um "eine stabile Basis für die Familie", eine Privatsache also. Die Orco-Aktionäre erwarten bei Bormanns professionellen Transaktionen und Investitionen etwas anderes.

In der Tat: Die Kalkulation des gewerblichen Immobilienmarktes ist ein wenig klarer als die von Familien. Bormann kann sie auf eine einfache Zahl bringen: "Fünf Prozent Rendite als absolutes Minimum", sagt er. "Sonst stehen Risiken und Aufwand, die mit Immobilienerwerb oder -entwicklung verbunden sind, in keinem akzeptablen Verhältnis zu den Chancen." Auch der Orco-Vorstandsvorsitzende versteht sich gut auf Beispielrechnungen. Sie sind dankenswerterweise nicht ganz so komplex wie bei Privatleuten.

In Berlin lässt sich ein Mehrfamilienhaus-Neubau in anständiger Lage und mit anständiger Ausstattung für 2500 Euro pro Quadratmeter Wohnraum bauen. Für eine Minimalrendite von fünf Prozent heißt das: Der Immobilieninvestor muss pro Quadratmeter monatlich 10,42 Euro Nettokaltmiete einnehmen. Die Durchschnittskaltmiete liegt in Berlin derzeit bei rund sechs Euro. Das ist allerdings ein Mittelwert mit begrenzter Aussagekraft. "Der Berliner Markt wird oft völlig falsch eingeschätzt", sagt Bormann, gebürtiger Ostberliner mit internationaler Erfahrung. "In den guten Lagen gibt es bei guter Wohnungsqualität ein hohes Potenzial für langfristige Mietsteigerung."

Erzielt in seiner Beispielrechnung ein Immobilienentwickler im ersten Jahr 10,50 Euro Miete pro Quadratmeter Wohnraum und kann er dann im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften und durch Neuvermietung die Mieteinnahmen kontinuierlich steigern, hat er sehr bald sehr viel Freude an seiner Investition. Denn wie für die Familie mit der Doppelhaushälfte gilt auch für ihn: Die Kapitalkosten bleiben konstant. Höhere Einnahmen heben die prozentuale Rendite dann Jahr für Jahr.

Ganz so einfach ist die Sache allerdings nicht. Denn die Lagen mit echtem Mietsteigerungspotenzial sind auch im eher luftig bebauten Berlin keineswegs im Überfluss vorhanden.

Und weil dem so ist, sind die Grundstückspreise für aussichtsreiche Immobilienprojekte in den vergangenen beiden Jahren stark gestiegen, was in der Folge Kosten und wirtschaftliches Risiko deutlich erhöht.

Orco Germany entwickelt dennoch. Zu den maßgeblichen Gründen für die Investitionsentscheidungen gehören nicht nur Analysen der Mietenspiegel von 1a-Lagen aus den vergangenen fünf oder zehn Jahren. Der Wohnimmobilien-Investor wertet mitunter Hinweise aus, die exotisch erscheinen. Zum Beispiel eine Mitteilung des Bundesverbands Deutscher Galeristen, die besagt, dass 50 Prozent der auf der Biennale ausgestellten Künstler zumindest zeitweise in Berlin leben.

Profis verdienen mit neu entwickelten Projekten. Oder alten Schätzchen zum Schnäppchenpreis

Bormann schließt aus solchen Informationen: "Wohnraum für die kreative Klasse bietet enorme Investitionschancen." Für zahlungskräftige Wissensarbeiter baut Orco zum Beispiel eine gigantische Design-Hinterhof-Wohnanlage namens Fehrbelliner an der Grenze zwischen Berlin-Mitte und Prenzlauer Berg. Wer den Markt beobachtet, kann sich ausrechnen, dass für den glasigen Komplex mit Apartments, Lofts und Stadthäusern Mieten jenseits der 15-Euro-Marke oder Verkaufspreise von deutlich mehr als 4000 Euro je Quadratmeter realistisch sein könnten.

Die Entwicklung solcher Projekte ist der eine Weg, mit Immobilien Geld zu verdienen. Der ist in Deutschland schon deshalb steinig, weil Baugenehmigungsverfahren besonders mühsam sind. Im mittleren und unteren Segment ist es zudem sehr schwierig, mit neuen Projekten Renditen von mehr als fünf Prozent zu erzielen. Denn mit Ausnahme weniger Ballungszentren gibt es genug einfachen Wohnraum für Mieter. Die Neugenehmigungen sind im vergangenen Jahr mit rund 182 000 Wohnungseinheiten deshalb auf einen historischen Tiefststand gesunken. Bei mittlerer Ausstattung in mittlerer Lage können laut einer aktuellen Studie des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Vermieter im Bundesdurchschnitt bei der Erstvermietung gerade einmal mit 6,05 Euro pro Quadratmeter kalkulieren.

Doch das heißt nicht, dass sich mit günstigem Wohnraum in Deutschland kein Geld verdienen ließe. Das haben in den vergangenen Jahren Großinvestoren erkannt, die viele Wohnungen für wenig Geld kauften. Und zwar von Eigentümern, die diese im Paket loswerden wollten. Das waren vor allem die kommunalen Wohnungsunternehmen. Ökonomisch betrachtet, hatten diese Betriebe ein Riesenproblem. Denn ihr politischer Auftrag war es, günstigen Wohnraum bereitzustellen, was in vielen Fällen dazu geführt hat, dass der kommunale Haushalt, respektive der Steuerzahler, diese Wohnungen subventionieren musste.

2004 erkannten vor allem internationale Finanzinvestoren zum Teil ohne besondere Immobilienexpertise -, dass solche Wohnungsunternehmen ihren Bestand zu Preisen veräußerten, die auch bei einer Kaltmiete von 3,50 oder vier Euro eine Rendite von acht bis zehn Prozent möglich machten. Ein Investmentbanker konnte seine Excel-Tabelle mit folgenden Variablen aufmachen:

Quadratmeterpreis: 600 Euro
Jahresmiete: 42 Euro pro Quadratmeter (3,50 Euro pro Monat)
Rendite: 7 Prozent

Nun bringt der Investor aber nur zehn Prozent Eigenkapital auf. Den Rest leiht er sich zu einem Zinssatz von vier Prozent bei einer Hypothekenbank. Bei einem angenommenen Preis für das Wohnungspaket von 100 Millionen Euro ergibt das einen schönen Profit. Für die zehn Millionen Eigenkapital holt der Investor 700 000 Euro Rendite raus. Dank der Zinsdifferenz von drei Prozent auf die restlichen 90 Millionen macht er noch einmal 2 700 000 Euro gut. Das macht zusammen eine Rendite von 3 400 000 Euro oder 34 Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital. Solche exorbitanten Gewinne waren für die ersten Großinvestoren durchaus realistisch. Unter deutschen Immobilienprofis hat sich für das Verfahren ein etwas kruder Anglizismus eingebürgert: "das Eigenkapital leveragen". Was so viel heißt wie: die Eigenkapitalrendite über den Kredit zu hebeln.

"Leveragen" ist eine prima Idee. Mit ein paar kleinen Einschränkungen. Die hohen Renditen gab es nur in schlechten Lagen - in denen das Leerstandsrisiko besonders hoch ist. Zum Teil gab und gibt es bei den Paketangeboten zudem erheblichen Sanierungsbedarf. Wer nicht saniert, verliert die Mieter, und wenn die Rendite des Objektes unter den Fremdkapitalzins rutscht, wird aus dem Hebelgeschäft ein gigantisches Zuschussgeschäft.

"Das ist seit Beginn der Investitionswelle in Deutschland aber nur in absoluten Ausnahmefällen passiert", schätzt Jürgen Michael Schick. "98 Prozent der Investitionen sind in der Gewinnzone." Nun hat Schick ein genuines Interesse daran, Immobiliengeschäfte als lukrative Sache anzupreisen: Er ist Vizepräsident und Sprecher des IVD, der wichtigsten Interessenvertretung der Maklerbranche. Doch wirkt er ganz und gar nicht wie der windige Klischee-Makler. Schick hat viele bunte Grafiken zur Hand, die dabei helfen, den Markt, seine Veränderung und das ökonomische Kalkül dahinter zu verstehen. Zum Beispiel einen Chart mit der Überschrift "Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt".

In Deutschland gibt es 38,7 Millionen Wohneinheiten. In 15,1 Millionen davon leben die Besitzer selbst. Die berühmte Eigenheimquote beträgt nach IVD-Zahlen in Deutschland also etwas weniger als 40 Prozent. Im EU-Durchschnitt sind es 60 Prozent, in Großbritannien 75 Prozent.

Größter Vermieter in Deutschland sind keineswegs die gewerblich agierenden Wohnungsunternehmen, von denen so viel zu lesen ist: 13,8 Millionen Wohnungen sind in der Hand von Privatleuten, die irgendwann ein Mehrfamilienhaus oder einzelne Wohnungen geerbt oder gekauft haben. Die gewerblichen Vermieter besitzen zurzeit nur rund ein Viertel der deutschen Wohnungen, mit abnehmender Tendenz. Denn sie verkaufen ihre Bestände sukzessive an Privatleute, womit der Makler-Vizepräsident Schick bei den Strukturveränderungen angelangt wäre: "Verkauf an Eigennutzer und private Vermieter ist eine klar erkennbare Exit-Strategie der Finanzinvestoren."

Etwas gerafft dargestellt, ist aus der Sicht Schicks in den vergangenen vier Jahren auf dem deutschen Immobilienmarkt Folgendes passiert: Irgendwann zwischen 2000 und 2004 erkannten internationale Kapitalanleger, dass in ganz Europa die Immobilienpreise kontinuierlich nach oben gingen - außer im depressiven Deutschland der zweiten rot-grünen Legislaturperiode. Billiges Geld war am internationalen Kapitalmarkt im Überfluss vorhanden. Eine erste Welle von Investoren kaufte riesige Wohnungspakete von bis zu 60 000 Einheiten sehr günstig ein. Finanzinvestoren nutzten in der Regel die "Leverage-Option", legten ihr Geschäftsmodell zunächst einmal auf drei bis fünf Jahre an und kalkulierten für diesen Zeitraum immer mit - Achtung, der nächste schöne Anglizismus der Branche - "double digits", also zweistelligen Renditen, von denen die erste Ziffer, wenn möglich, eine Zwei oder Drei sein sollte.

"Buy and sell" nennt Schick die Strategie der ersten Kaufwelle, die gemäß der kurzfristigen Anlagestrategie alsbald zu einer Verkaufswelle wurde. Zum Teil sind die Investoren mit ihren Beständen bereits an die Börse gegangen - wie die Immobiliengruppe Gagfah 2006. Zum Teil verkaufen sie Bestände peu à peu an Mieter. Oder sie geben Pakete an Investoren der zweiten Welle ab, die seit rund zwei Jahren rollt und deren Strategie Schick auf die Formel "buy and do" bringt.

Gemeint sind Investoren, oft aus Irland, Großbritannien oder Skandinavien, die mittlere Wohnungspakete oder größere Mehrfamilienhäuser zu einem nicht ganz so billigen Quadratmeterpreis kaufen und ihre Kalkulation auf 10 bis 15 Jahre anlegen. Spätestens in der zweiten Welle war die Zeit der - Mode-Anglizismus Nummer drei - "Drive-by-Besichtigungen" vorbei.

Die mittelfristigen Investoren schauen nicht mehr nur auf das Verhältnis von Ist-Miete und Kaufpreis. Für sie ist die entscheidende Frage: Lässt sich die Immobilie weiterentwickeln? Lassen sich zum Beispiel durch Modernisierungsmaßnahmen mittelfristig deutlich höhere Renditen erwirtschaften, womit auch der Preis bei einem Verkauf erheblich steigen würde? Diese Klientel geht nach Einschätzung von Jürgen Michael Schick mit sehr viel Sachverstand zu Werke, und auch hier dürften insgesamt solide Renditen erzielt werden - es sei denn, die Investoren haben just im Sommer vergangenen Jahres ihre Objekte zum Höchstpreis gekauft. Denn seitdem sind nach IVD-Schätzungen die Preise für Wohnungspakete und Mehrfamilienhäuser wieder um 10 bis 15 Prozent gefallen, was unter anderem daran liegt, dass die Banken seit der Subprime-Krise ihr Geld zurückhaltender - und damit teurer - hergeben und Investoren wieder deutlich mehr Eigenkapital riskieren müssen.

Bei Investitionen in Steine wie in Aktien gilt: Wer zu spät kommt, den bestraft der Markt

Zu Höchstpreiszeiten ist auch eine Gattung von Investoren auf den Zug aufgesprungen, die in der Regel eher spät kommt: die Kleinanleger. Schick nennt sie "dritte Welle", und zu der zählen neben Münchner Steuerberatern auch irische Schweinezüchter, die in ihrer Lokalzeitung gelesen haben, dass in Berlin Wohnungen saubillig seien.

Von denen dürften einige bei dem landen, was Cesar Flores als "negative Nettorendite" bezeichnet. Flores ist Gründer und Finanzchef der Münchener Conject AG, die sich auf "Immobilien Lebenszyklus Management" spezialisiert hat. Soll heißen: die mithilfe einer umfassenden Software genau hinschaut, unter welchen Bedingungen sich eine Immobilieninvestition für mittlere und große Investoren rechnen kann - und unter welchen nicht. Privat ist für Flores - Mieter einer 88-Quadratmeter-Wohnung in einem Münchener Vorort mit einer Kaltmiete von 1100 Euro, die zu kaufen rund 360 000 Euro zuzüglich zwölf Prozent kosten würde - der Fall klar. "Der Break-even für einen Kauf liegt bei 25 Jahren. Für einen privaten Anleger ist ein solcher Zeitraum mit viel zu vielen Risiken behaftet", sagt der Deutsch-Spanier.

Ein bislang noch ungeklärtes Rätsel: Wann platzen die Kredite des ersten Großinvestors?

Verlottert die Nachbarschaft? Muss ich umziehen? Wie entwickelt sich die Demografie in der Region? Flores' Schlussfolgerung ist: "Ich muss nicht aus emotionalen Gründen Steine und Mörtel besitzen." Was wiederum im Umkehrschluss heißt: Im eigenen Stein und Mörtel zu wohnen ist eine Entscheidung für einen Lebensstil - und keine ökonomisch rationale.

Doch auch was die erste große Investitionswelle angeht, ist sich Flores nicht sicher, ob immer der ökonomische Sachverstand obsiegt hat. Die günstigen Kredite hatten in aller Regel sehr kurze Laufzeiten von einem Jahr bis maximal fünf Jahre. Flores spricht aus, was viele in der Branche nicht so gern hören: "Wenn es den Investoren nicht gelingt, günstige Anschlussfinanzierungen hinzubekommen, wird es bald richtig spannend." Präzise Zahlen hat niemand, weil die Verträge alle vertraulich sind. Aber es ist kein Geheimnis, dass die ersten großen Kredite zur Rückzahlung anstehen und die Immobilienbanken - siehe oben - eine akute Risiko-Aversion entwickelt haben und ihr Geld lieber heute als morgen wiederhaben möchten.

Nun gehen die meisten Marktbeobachter nicht davon aus, dass dem deutschen Immobilienmarkt nach eher moderaten Preisanstiegen in den vergangenen Jahren - in denen oft erst wieder das Niveau von Ende der neunziger Jahre erreicht wurde - ein echter Zusammenbruch droht. IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick ist zudem davon überzeugt, dass private Eigentümer selbst dann nicht betroffen wären, wenn bei den Großinvestoren etwas ins Rutschen geriete: "Wir haben hier zwei vollkommen entkoppelte Märkte", sagt er.

Dem Mieter, der über einen Kauf nachdenkt, nützt das als Information allerdings nicht viel, denn die vielen Unsicherheitsvariablen auf dem Markt der Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen bleiben bestehen.

Der Frankfurter Rechenkünstler Max Herbst sieht die Sache mit der schlechten Rendite seiner Wohnung übrigens ganz entspannt. Da wird gar nicht groß gerechnet. Sollte er einmal in eine Senioren-Wohnanlage ziehen, kann er das 100-Quadrat-meter-Apartment mit Zooblick einfach vermieten. Und da fällt dann die Kalkulation eher Pi mal Daumen aus: "Für 30 oder 40 Quadratmeter in einem Seniorenheim müsste das locker reichen." -