Besser bauen

/ Im Grunde genommen weiß jeder, dass Marketing im Kern aus Lügen besteht. Und das Grundmuster dieser Lügen ist eigentlich immer gleich: Erwähne nur die beeindruckenden Dinge, verschweige alles Negative. Das ist im Bereich der ökologischen Entwicklung der Baubranche nicht anders als bei der Sneaker-Industrie. Seit den Neunzigerjahren, als das Thema von Pionieren als Anspruch an die Immobilienbranche herangetragen wurde, haben die Real-Estate- und Makler-Konzerne den Begriff Sustainability so weidlich als Verkaufsargument ohne Grundlage verwendet, dass jedes Vertrauen in ihre Verlautbarungen erodiert ist. Die vollmundigen Prospektslogans zur „grünen“ Architektur provozierten nur noch den Generalverdacht des Greenwashings.

Das substanzielle Verschweigen unangenehmer Wahrheiten, an dem sich Hersteller wie Architekten, Investoren wie Politiker gleichermaßen beteiligt haben, bezog sich im Wesentlichen auf einen entscheidenden Bereich: den Lebenszyklus von Gebäuden. Denn die ehrliche Bilanz der Schadstoffe und negativen Auswirkungen, die von einer Immobilie zu verantworten sind, erschließt sich nicht durch ihre Energiesparkonzepte. Der Einfluss auf die Umwelt beginnt beim Schürfen der Baustoffe, führt über das energieintensive und große Mengen an CO₂-freisetzende Brennen von Zement und das Formen von Stahl, die Transportwege und den technischen Einsatz auf der Baustelle bis zum Lebenslauf eines Hauses und seiner Chance, auf großen Energie- und Ressourcenverbrauch zu verzichten.

Selbst die irgendwann fällige Demontage und mögliche Recycelfähigkeit einer Struktur gehört in die aufrichtige Betrachtung von Umweltkosten und zu einer fairen Diskussion darüber, wie die sich nachhaltig reduzieren lassen. Doch in einer Branche, die sich primär an der Rendite orientiert, wurden die meisten dieser Auslassungen nie ernsthaft zum Thema gemacht. Behauptungen über den grünen Status hat lange niemand evaluiert – außer vielleicht die Experten für den Lebenszyklus: die Facility Manager, die Fachleute für Pflege, Erhalt, effiziente Nutzung und laufende Kosten.

So begann die Geschichte von Sebastian Hölzleins Alpha Inside Consultants (IC) 2001 in Bamberg, einer Beratung, die heute zu Deutschlands Marktführern für ökologisches Consulting zählt. Der Ingenieurssohn machte sich mit Ende 20 selbstständig mit der Idee, „Projektentwickler zu motivieren, nicht nur an den Bau zu denken, sondern auch an mindestens 40 Jahre Betrieb. Doch das berührt den zentralen Interessenkonflikt der Branche: günstig Bauen versus Denken an die Zukunft.“

Hölzlein sagt das mit blauen Überziehern an den Füßen. Er steht auf dem frisch geölten Eichenholzparkett seiner neuen Firmenzentrale, die Mitte Januar mit einem Fachsymposium zum Thema „Wie viel Nachhaltigkeit kann mein Immobilienprojekt leisten?“ eröffnet wurde. Dieses neue Hauptquartier der Alpha Inside Consultants verspricht, eine ehrlich gemeinte Botschaft zu erfüllen: Practice what you preach. In Bambergs wichtigstem Konversionsgebiet, wo ein Areal um ein historisches Kasernengelände in einen Vorzeigestadtteil verwandelt wird, formuliert der dreigeschossige Neubau die Schreckensvokabel der Wohlstandsgesellschaft als positive Leitidee: Verzicht.

Ein Bau mit Unsicherheiten

Denn die neue Beraterheimat mit dem Namen RESI (für Responsibility, Excellence, Sustainability, Innovation) verzichtet auf Heiz- und Kühlungstechnik, auf individuelle Arbeitsplätze, auf viele ästhetische Normen und auch auf die Exklusivität der Büronutzung durch die Mitarbeiter. Sie verzichtet dank exzellenter und partnerschaftlicher Planung aber auch auf Kostenüberschreitungen und Bauverzögerungen – und vor allem auf konzeptionellen Pfusch, Vertuschungen und Halbwahrheiten. Für das RESI wird alles transparent kommuniziert und veröffentlicht.

„Mein Ansatz für das Gebäude war: so lowtech wie möglich“, sagt Hölzlein, während er vor einer Betontreppe mit Kieselnestern und Schlieren steht. Inspiriert wurde er von den österreichischen Architekten Baumschlager Eberle, die ihre Bürozentrale in Lustenau 2013 so massiv gebaut haben, dass sie sich alleine durch die Körperwärme der Mitarbeiter und die Abstrahlung von Beleuchtung, Computern und Kaffeemaschinen heizt. Dickwandige Gebäude sorgen auf natürliche Weise für Kühle im Sommer und speichern im Winter die innere Wärme, ein im Technikzeitalter vergessenes uraltes Prinzip des klimagerechten Bauens.

Diese Lehre von der großen Speicherfähigkeit von Steinhäusern hat Hölzlein beim RESI beherzigt. 70 Zentimeter dicke Betonwände und Fenster, die auf Öffnung verzichten, dazu eine Lüftung, die 80 Prozent der Abwärme zurück in den Raum gibt, sollen dafür sorgen, dass sich nur bei winterlichen Extremtemperaturen eine Situation ergibt, wo Mitarbeiter wie Chefs in dicken Pullovern bei der Arbeit sitzen. Und Frostkälte wird durch die Folgen des Erderwärmung in Deutschland seltener.

„Aber man darf keinen Hehl daraus machen, dass dieses Konzept Unsicherheiten beinhaltet“, sagt der energische Krisenoptimist und Bauherr. Etwa, dass das Haus menschliche Öfen braucht, also nicht alle nur im Homeoffice arbeiten können. Und auch die evolutionäre Abkühlung technischer Geräte, die gerade aus Gründen der Nachhaltigkeit forciert wird, beeinflusst die Zukunftsperspektive dieser Büroidee. LEDs sind kälter als Glühbirnen, der Aufzug der Firma Schmitt + Sohn schaltet sich auf Stand-by, wenn er nicht fährt. All das wirkt sich auf die Raumtemperatur aus.

Um diese Prozesse zu verstehen, werden alle Daten der Nutzung mit einem Monitoringsystem, das mit der Technischen Hochschule Nürnberg entwickelt wurde, aufgezeichnet und zugänglich gemacht. „Wir publizieren mit diesem Reallabor die Informationen des Gebäudes, damit jeder nachvollziehen kann, welche Abhängigkeiten in den komplexen Zusammenhängen bestehen.“

Über dieses ungewöhnliche Marketing der Transparenz hat Sebastian Hölzlein auch eine grundsätzliche Ansicht, die für die Arbeit seiner 80 Mitarbeiter an sechs Standorten in Deutschland und der Schweiz als Leitfaden dient: „Über Schwächen redet ja keiner. Dabei sind die so wichtig. Nicht nur das Tolle für den Hochglanzprospekt zeigen, sondern über das sprechen, was in die Hose geht. Das passiert überall. Und an diesen Fehlern können andere partizipieren, um die grundlegenden Zusammenhänge zu verstehen. Damit sie ihren eigenen Weg finden.“

Ein Team mit Prinzipien

Dieses Transparenzsystem der Fehlernutzung praktizieren die Alpha Inside Consultants auch auf Feldern, die bei den meisten Firmen tabu sind. An einem Dashboard etwa werden die Unternehmensdaten veröffentlicht. Hölzlein: „Wir legen alles offen. Wo steht die Firma, welche Rentabilität haben wir? Und wie ist die Performance der Mitarbeiter?“ Das gilt auch für die Chefs.

Alle zwei Jahre wählen sich die Angestellten ihre Partner auf der Leitungsebene. Wer dabei durchfällt, der tritt zurück ins operative Glied, und zwar möglichst mit der positiven Einsicht, dass seine Stärken woanders liegen als im Mitarbeitercoaching. Um solche Wechsel nicht als Statusverlust schmerzhaft zu machen, hat die Alpha IC 2018 eine agile Firmenorganisation entwickelt.

Unter dem Motto „Mit Freunden arbeiten“ soll Offenheit und gegenseitiges Vertrauen die Grundlage der Zusammenarbeit bilden. Es gibt keine Bereichsleiter mehr bei Alpha IC, sondern nur noch „mündige Berater“ auf verschiedenen Kompetenzniveaus. Und die Partner auf der Leitungsebene betreuen und coachen nicht 20 bis 30 Mitarbeiter wie in anderen Firmen, sondern fünf.

Sebastian Hölzlein schwärmt von der großen Teamstärke, die durch vertrauensbasierte Prinzipien der gegenseitigen Unterstützung und basisdemokratische Abstimmungen etabliert wurde. Die betreffen auch inhaltliche Fragen, beispielsweise ob Alpha IC für Militär, Tesla oder die Tabakindustrie ihre Expertise zur Verfügung stellen möchte. Wobei die Abstimmung immer dann Zustimmung erbracht hat, wenn die Beratung zu einer Verbesserung der Arbeits- und Umweltbedingungen für Mitarbeitende führt.

„Daraus entstand Sinngebung als die Kultur unserer Organisation. Das spürt jeder, der mit uns spricht oder arbeitet. Und das zieht magnetisch die richtigen Charaktere an. Früher hatte ich echte Probleme, Personal zu finden. Das ist kein Thema mehr. Weil wir jetzt junge Leute mit dem Spirit ansprechen, wirklich etwas Sinnvolles zu tun. Und diese Mitarbeiter wollen keine Show machen, die wollen aktiv etwas verändern.“

Auf dem Weg dorthin hat es allerdings viele Frustmomente gegeben, an denen Hölzlein seine Firmenphilosophie erheblich neu justieren musste.

In den Nullerjahren war bei Developern die Begeisterung für nachhaltiges Facility Management eher begrenzt. Aber mit dem Aufkommen von Zertifizierungsangeboten für ökologische Maßnahmen, speziell mit dem 1998 in den USA begründeten LEED-Format, mit dem die Anstrengungen zur Energieeinsparung beurkundet werden, hatte das kleine fränkische Start-up plötzlich ein Eldorado vor sich. „Endlich konnte ich den Lebenszyklus der Gebäude sinnvoll mit Argumenten der Nachhaltigkeit verknüpfen“, sagt Hölzlein. Doch der Glücksmoment verging bald wieder durch das Phänomen „Greenwashing“.

„Meine Mitarbeiter sind irgendwann abgestumpft, als sie merkten, dass sie nur labeln und nicht wirklich etwas bewegen. Die Bauherren haben vor allem Credit Phishing betrieben. Was kostet mich am wenigsten und bringt mir am meisten bei einer Green-Building-Zertifizierung?“

Diese fehlende Absicht, sich ehrlich mit Nachhaltigkeit zu befassen, führte zunächst zu einer Sinnkrise, doch dann zu einem produktiven Strategiewechsel. Alpha IC bildete Expertenteams zu den vier Kernfeldern „Energie“, „Ressourcen und Material“, „Mensch und Gesundheit“ sowie „Lebenszyklus“, um Projekte im Werden werteorientiert zu beraten. „Am Ende haben wir den Firmen das Zertifikat dann geschenkt.“

Der wirkliche Türöffner für eine wirkungsvolle „grüne“ Beratungstätigkeit im Immobiliensektor war aber erst die Gesetzgebung der Europäischen Union, die ab 2017 unter dem Schlagwort CSR-Richtlinien (kurz für Corporate Social Responsibility) große Unternehmen dazu verpflichtet hat, Nachhaltigkeitsberichte zu erstellen und mit vergleichbaren Kriterien zu publizieren. Auch die europäischen Förderrichtlinien für nachhaltige Neu- und Bestandsbauten lieferten wesentliche Anstöße zum echten Wandel. „Bei der EU hat man als erstes begriffen, dass der beste Druckpunkt das Kapital ist“, sagt Hölzlein. „Solange Fonds und Anleger keinen Druck verspüren, im Bereich der Nachhaltigkeit zu wirken, wird in der Umsetzung nichts Wesentliches passieren.“

Mittlerweile bearbeitet das Alpha-Team rund 500 Aufträge pro Jahr. Die bunte Projektpalette reicht von Kindergärten über ganze Quartiersentwicklungen bis zur Konfliktlösung zwischen nationalen Standards bei einer BMW-Fabrik in Südafrika. Inhaltlich reichen die Aufgaben von der Entwicklung nachhaltiger Betriebsabläufe bis zu Smart Buildings oder dem Einsatz von KI. Und schließlich begleiten die Teams in München, Köln, Zürich, Mannheim und Nürnberg auch die Strategiewechsel von Unternehmen, die eine Transformation nach den Prinzipien der Environmental Social Governance (ESG) im Sinn einer gemeinwohlorientierten Nachhaltigkeit vollziehen wollen.

Die vielen guten Ratschläge dürfen aber nicht nur für andere gelten. Deswegen wurde das RESI als hausgewordene Visitenkarte für die eigene Haltung zusammen mit dem Architekturbüro Hehnpohl geplant. Die Klinkerfassade besteht aus Backsteinriemchen, die beim Abbruch anderer Häuser von der Firma Klinker Historika gerettet wurden. Überhaupt sind 75 Prozent der verbauten Materialien aus Recycelprozessen, darunter die Hälfte des verbauten Betons, wofür ein Hersteller gefunden wurde, der den RC-Beton anschließend auch ins Angebot übernahm. Der Strom kommt vom Dach, mehr als verbraucht wird. Zu jedem Materialdetail wurde die Lieferkette befragt. Die Mehrkosten dieser Recyclingstrategie nennt Hölzlein „Pillepalle“. Der Quadratmeterpreis von 2.100 Euro ist etwa so hoch wie die durchschnittlichen Baukosten für Standardqualität in Deutschland. Aber der Kommunikationsaufwand sei enorm. Denn Sebastian Hölzlein hat alle Hersteller besucht und den Vertreter des Generalunternehmers Zech Bau überallhin mitgeschleppt, damit auch der für das Projekt unbedingter und rentabler Nachhaltigkeitsplanung als Beteiligter einsteht.

Eine Branche mit Zukunft

Es ist wohl diese Art, Routinen aufzubrechen, die Hölzleins Beratertruppe zu Alphatieren der Branche gemacht hat. Eine Branche, die aus der Nische in die totale Unübersichtlichkeit herausgewachsen ist. Green Building Consultants werden von jeder Baufirma, jedem Planungsbüro beschäftigt. Beratungsunternehmen für den Bau- und Immobiliensektor wie Drees & Sommer beschäftigen sie ebenso wie international agierende Bauunternehmen, etwa die Lindner Group und Hochtief. Mit der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, die 2007 von 16 Organisationen der Bau- und Immobilienwirtschaft gegründet wurde, existiert zudem eine anerkannte nationale Agentur für Zertifizierung und Beratung. Und natürlich sind die Architektinnen und Architekten, die Ingenieurinnen und Ingenieure, vielfach Pioniere des ökologischen Umbaus, erste Ansprechpartner für Bauherren, die es mit der Zukunft ernst meinen.

„Viele schimpfen auf Berater“, weiß Sebastian Hölzlein. „Aber wir sind ein notwendiges Übel, um das Verständnis für neue Methoden zwischen den Beteiligten zu stiften. Dazu musst du als Berater Projektverantwortung übernehmen. Nicht nur ein schönes Konzept machen, sondern auch Sorge tragen, dass es umgesetzt wird.“ Und wie oft sagen die Leute dazu: Das nervt? „Jedes Mal. Natürlich nerven wir. Das ist aber unser Job!“ Doch wird der gut gemacht, kann auch das Marketing aufhören zu lügen. //