Stadt oder Land?

Die 60-Minuten-Stadt

Auch in den kommenden Jahren wird es Menschen in die Metropolen ziehen. Zugleich treiben steigende Mieten und die Sehnsucht nach Natur viele Städter ins Umland. Die Speckgürtel werden breiter, die Chancen dort größer – für die Kommunen und die Kommunalberater.




/ Am Westrand von Lauenburg, im Neubaugebiet „Birnbaumkamp“, stehen die Bagger. Es ist Sonntag. Mehrere Autos parken im Matsch. Auf einigen Grundstücken sind bereits die Fundamente gegossen. Die Häuslebauer nutzen das ansonsten ereignisarme Lockdown-Wochenende, um vor Ort von einer schönen Zukunft zu träumen. Ein Kind hüpft über den Beton. „Und hier ist dann mein Kinderzimmer?“ Jenseits der Bundesstraße liegen 200 Meter Wald. Dahinter fließt die Elbe.

Hier, im äußersten Südosten Schleswig-Holsteins, kann man sie sehen, die nahe Zukunft der Raumplanung und Stadtentwicklung in einigen deutschen Städten und Gemeinden. Und welche Möglichkeiten sich daraus für Berater ergeben. Für Prognos beispielsweise, das Institut mit Hauptsitz in Basel und mehreren deutschen Büros, das regelmäßig den „Zukunftsatlas“ erstellt. Er sortiert die 401 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands nach ihrem Entwicklungspotenzial. Das Herzogtum Lauenburg steht dort zurzeit auf Platz 240: „Ausgeglichene Chancen und Risiken“ lautet das Urteil. Kein Boom, keine Katastrophe. Das war jedenfalls die Einschätzung vor der Pandemie. Sie könnte sich demnächst gründlich ändern.

Olaf Arndt ist der Mann mit dem Überblick. Er sitzt im Bremer Büro von Prognos und leitet die Abteilung „Standort & Region“. Der Zukunftsatlas ist quasi sein Baby. „Für uns ist das letztlich ein Sensibilisierungs-Instrument“, sagt er. Manche Kreise und Kommunen reagieren auf das Ranking, sie fragen: Was müssen wir tun, um ein paar Plätze höher zu klettern? Welche Strategie sollten wir verfolgen? Das belebt das Geschäft. Prognos bekommt so vielerorts einen Fuß in die Tür.

Um zu verstehen, wie Experten wie Olaf Arndt die Zukunft sehen, muss man ein bisschen ausholen und über die „großen Sieben“ sprechen. Das sind die Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. „Diese Städte wirken wie schwarze Löcher“, sagt Arndt. Sie entfalten eine fast unwiderstehliche Anziehungskraft, die Menschen aus ganz Deutschland und dem Ausland anzieht. Dort wollen alle hin. Leute mit Bildung oder entsprechendem Hunger darauf, Menschen mit Ehrgeiz und kreativen Fähigkeiten. Sie suchen die Orte, an denen großen Firmen sitzen, wo sich fachspezifische Cluster gebildet haben und Netzwerke. Deshalb gewinnen die Großstädte Jahr für Jahr mehr Innovationspotenzial, das dem ländlichen Raum verloren geht.


In den kommenden Jahren wird jeder Standort interessant, von dem aus der Arbeitsplatz innerhalb einer Stunde erreichbar ist.
Olaf Arndt, Prognos

Ein Haus für 300.000 Euro

Dieser Trend zur Urbanisierung wird sich auch in Zukunft fortsetzen, schätzt Arndt. „Allerdings kommt es dabei zu immer stärkeren Wachstumsschmerzen.“ Denn den Städten fehlt der Raum. Die Kosten fürs Wohnen wie für Gewerbeflächen explodieren. Eine Einzimmerwohnung in Hamburgs schicker Hafencity, 43 Quadratmeter, kostet 1240 Euro kalt – wer soll das bezahlen? Das führt zur Flucht ins Umland, sagt Arndt, und Corona wird diesen Trend beschleunigen.

„Die Firmen merken, dass Home Office viel besser funktioniert als vermutet. Man kann davon ausgehen, dass viele Mitarbeiter auch nach der Pandemie nur noch zwei oder drei Tage pro Woche ins Büro kommen und die übrige Zeit von zu Hause aus arbeiten.“ Also wird es wohl neuen Wohnbedarf in jenen Regionen um die großen Sieben herum geben, die „zweiter Ring“ genannt werden: die Außenränder des ersten Rings, auch Speckgürtel genannt. „In den kommenden Jahren wird jeder Standort interessant, von dem aus der Arbeitsplatz innerhalb einer Stunde erreichbar ist“, glaubt Arndt.

Unter dem Schlagwort 15-Minuten-Stadt haben es Städteplaner zum Ideal erklärt, in einem Quartier innerhalb einer Viertelstunde alles Wichtige erreichen zu können. Olaf Arndt prognostiziert daneben den Aufstieg der 60-Minuten-Stadt, die in den kommenden Jahren zur neuen Normalität werden könnte. Am Stadtrand sind die Internetleitungen meist schnell genug für die Heimarbeit, die Grundstückspreise und Mieten aber noch relativ niedrig.

Lauenburg an der Elbe, eine Kleinstadt mit fast 12 000 Einwohnern, ist ein gutes Beispiel. Im Neubaugebiet zahlt man für ein fertiges Einfamilienhaus auf einem 500 Quadratmeter großen Grundstück kaum mehr als 300 000 Euro. Das sind Preise, wie sie im ersten Ring um Hamburg vor 20 Jahren üblich waren. Inzwischen kann man davon dort nur noch träumen. „Wenn Sie in Städten wie Lauenburg heute ein Neubaugebiet ausweisen, gehen die Grundstücke weg wie geschnitten Brot“, sagt Katrin Fahrenkrug, die Gründerin des Instituts Raum & Energie in Wedel bei Hamburg. Ihre Firma macht unter anderem Kommunalberatung, seit vielen Jahren auch im Herzogtum Lauenburg, dem Landkreis, dem die Kleinstadt den Namen gab.

Für solche Kommunen scheint die Antwort auf den Trend simpel: Man lockt junge Familien an, die sofort mehr Kaufkraft und mehr Auslastung für die örtliche Infrastruktur bringen. Kindergärten und Schulen sind wieder voll, das Problem einer alternden Bevölkerung scheint gelöst. „Dabei werden andere Fragen aber leicht übersehen“, sagt Fahrenkrug. Wer investiert noch im alten Stadtkern? Wer tut sich den Ärger mit dem Denkmalschutz an, wenn man für vergleichsweise kleines Geld am Stadtrand bauen kann? „Zum Teil wird Wohnraum geschaffen, der völlig am langfristigen Bedarf vorbeigeht“, warnt Fahrenkrug. Das sind jedoch Probleme der fernen Zukunft, um die sich kaum jemand kümmert – erst recht nicht, wenn man mit dem Heute alle Hände voll zu tun hat.

Lauenburg/Elbe
Die kleine Stadt am Nordufer der Elbe liegt rund 40 Kilometer Luftlinie östlich von Hamburg und lockt Zuzügler und Besucher mit ihrer historischen Altstadt. Sie besteht aus rund 600 Häusern, von denen viele aus dem 17. und 18. Jahrhundert stammen. Zusammen bilden sie „das größte Denkmalensemble in ganz Schleswig-Holstein“, wie es stolz heißt.

Ein unglückliche Fügung

Man muss sich den Trend zur 60-Minuten-Stadt wie ein Wunder vorstellen. Das versteht man spätestens im Gespräch mit Reinhard Nieberg, einem grundsätzlich positiv gestimmten, kommunikationsstarken Mann, der seit fast 30 Jahren das Bauamt in Lauenburg leitet. „Der Speckgürtel Hamburgs endet genau 100 Meter vor unserer Stadtgrenze“, lautete bis vor zwei Jahren sein Mantra. Anders gesagt: Kein Mensch mit einem Job in der Hansestadt werde je auf die Idee kommen, nach Lauenburg zu ziehen.

50 Minuten fährt man mit dem Auto – falls man nicht im Stau steht, wie es in Stoßzeiten üblich ist. Zur Autobahnauffahrt sind es stolze 19 Kilometer. Und wer mit der Bahn in die Metropole will, muss in einem Dorf namens Büchen umsteigen, denn Lauenburg liegt im alten Zonenrandgebiet – die einzige Bahnstrecke ist die Nord-Süd-Achse zwischen Lüneburg und Lübeck. Eine schnelle Anbindung von West nach Ost war früher, im Kalten Krieg, nicht vorgesehen.

So richtig super war die Infrastruktur zuletzt, als es sich bei der Elbe noch um einen wichtigen Verkehrsweg handelte. Ja, damals war mehr Lametta – nur ist das lange her. Heute bleiben der Stadt eine Werft, die es aus der langen Schiffsbautradition Lauenburgs bis in die Gegenwart geschafft hat, eine hübsche Altstadt am Wasser, der Elberadweg, der Jahr für Jahr ein paar Touristen nach Lauenburg bringt. Und ein stündlicher „Schnellbus“, unter Rentnern beliebt, der in rund 70 Minuten den Hamburger Hauptbahnhof und die Läden der schicken Innenstadt erreicht.

Ein erfreulicher Irrtum

Lauenburg, sagt Reinhard Nieberg, sei im Landkreis immer die arme Maus gewesen. Die Stadt am Rand, die nicht profitierte vom Boom der Metropolregion. Doch genau das scheint sich jetzt zu ändern. Und der Stadtbaumeister hat es nicht kommen sehen. Das Neubaugebiet vor den Toren der Stadt sei eine seiner „größten Niederlagen“, gesteht Nieberg. „Ich habe in meiner Einschätzung selten so danebengelegen.“

Statt dieser „Wildschweinsiedlung“ mit relativ hohem Flächenverbrauch hätte er es vor Jahren, als die Planung begann, lieber gesehen, wenn die Stadt den Altbestand verdichtet und modernisiert hätte. Doch am Ende setzte sich die Politik durch. „Wir in der Verwaltung haben gedacht: Die Grundstücke kriegen wir nicht verkauft. Das klappt höchstens, wenn wir alle vier Jahre ein Viertel davon erschließen und auf den Markt bringen“, sagt Nieberg. Bei den Grundstückspreisen habe es über Jahre eine Schallgrenze von 99 Euro pro Quadratmeter gegeben. „Für mehr konnte man Bauland hier nicht verkaufen. Ausgeschlossen.“

Die aktuelle Entwicklung hat den alten Recken überrollt. „Alle 200 Grundstücke sind weg. Innerhalb kürzester Zeit. Die Bauträger nehmen keine Bestellungen mehr an. Mehr als die Hälfte der Häuser gehen an Leute aus Hamburg. Und das zu Preisen von mehr als 200 Euro pro Quadratmeter. Keiner hat das kommen sehen. Ich auch nicht.“

Eine Spielwiese für Berater

Über Jahre, gibt Nieberg zu verstehen, hätten Thinktanks wie die Bertelsmann-Stiftung Städten wie Lauenburg den grauen demografischen Wandel prophezeit: eine gnadenlose Schrumpfung und Vergreisung der Bevölkerung. „Und jetzt? Müssen wir auf einmal Container aufs Schulgelände stellen, weil die Räume nicht reichen. Wo kommen die Kinder alle her?“, wettert Nieberg und fantasiert von einer Fahrt nach Gütersloh, um den vermeintlich falschen Propheten einmal ordentlich die Meinung zu geigen. Auch ein Hamburger Beratungsbüro hatte noch 2013 einen merklichen Bevölkerungsrückgang für Lauenburg bis 2025 vorhergesagt. All diese Vorhersagen können heute ins Altpapier.

Mit der neuen Entwicklung wächst der Hilfsbedarf. „Die Kommunen haben in den vergangenen Jahren immer mehr Aufgaben bekommen, aber das Personal wurde nicht aufgestockt“, erklärt Beraterin Fahrenkrug. Die Folge: Städte wie Lauenburg können viele Projekte nicht ohne externe Kommunalberater und Planungsbüros bewältigen. Bauamtschef Nieberg bestätigt: Bauleitplanung, Personalplanung, Sozialraumanalyse, Konzepte für Parkraum, Fahrräder und Einzelhandel, all das und mehr werde man künftig nach draußen geben. „Wir sind schon froh, wenn wir unser Tagesgeschäft erledigt kriegen.“

117 Elbkilometer flussaufwärts von Lauenburg liegt die Stadt Wittenberge in Brandenburg. Auch sie hat nur wenige Einwohner, knapp 17 000, um genau zu sein, auch sie ist eine Kleinstadt im ländlichen Raum. Und auch sie hat bessere Tage gesehen. Derselbe Fluss, ein ähnliches Schicksal. Und doch ist in Wittenberge alles anders.

Vor der Wende war die Stadt ein Industriestandort. Eine Zellstofffabrik, ein großes Nähmaschinenwerk und eine Ölmühle gaben den Menschen Arbeit. Nach der Wiedervereinigung war fast über Nacht alles im Eimer. Die Stadt hat seitdem rund 40 Prozent ihrer Bevölkerung verloren. Und sie scheint auf den ersten Blick weiter leer auszugehen, denn Wittenberge liegt außerhalb der 60-Minuten-Grenze. Mit dem Wagen ist man nach Berlin wie Hamburg etwa zwei Stunden unterwegs.

Immerhin: An Wittenberge streicht die Bahnlinie vorbei, die die beiden größten Metropolen Deutschlands miteinander verbindet. Alle zwei Stunden hält ein Fernzug, und der braucht sowohl in die Hauptstadt als auch nach Hamburg kaum mehr als eine Stunde. Doch das hilft nichts: Wenn die 60-Minuten-These von Prognos-Berater Olaf Arndt stimmt, befindet sich Wittenberge gerade so weit von den Metropolen entfernt, dass die Stadt von der Landlust der Großstädter nicht profitieren kann.

394.000
Beschäftigte pendeln täglich zur Arbeit nach München, zumindest bis Corona kam. Deutschlands Pendler-hauptstadt – in absoluten Zahlen betrachtet.

388.000
Beschäftigte pendeln jeden Tag nach Frankfurt am Main. Damit liegt die Stadt vor München – wenn man die niedrigere Einwohnerzahl bedenkt.

Ein geglücktes Experiment

Doch auch hier gibt es Geschichten, die Hoffnung machen. Zum Beispiel die von Christian Soult. Er hat viele Jahre als freier PR-Berater in Berlin gearbeitet – und ist im Juli 2019 nach Wittenberge gezogen. In den sehr ländlichen Raum an der Elbe lockte ihn ein ungewöhnliches Projekt: Unter dem Motto „Summer of Pioneers“ lud Wittenberge 20 Digitalarbeiter für ein halbes Jahr zum Probewohnen ein. Man bekam eine frisch sanierte Wohnung und einen Platz in einem nagelneuen Coworking Space, der in einer freien Etage in einem der schönsten Gebäude der Stadt liegt, in der umgebauten alten Ölmühle. „Das ist ein toller Raum mit Blick übers Wasser“, schwärmt Christian Soult.

Das Projekt war ein Erfolg. Laut Plan hätte es im Dezember 2019 enden sollen, doch mehr als ein Jahr später leben 15 der Pioniere noch immer in Wittenberge. Sie nennen sich die „Elblandwerker“ und kommen vom Film, aus dem Onlinemarketing, dem Journalismus. Freiberufler, die überall arbeiten können, wenn das Internet schnell genug ist. Christian Soult winkt ab. „Das läuft problemlos. Ich surfe mit 200 Mbit – und das ist nicht mal das schnellste Paket, das man buchen kann.“

Inzwischen sind noch mehr Großstädter den Elblandwerkern gefolgt – ein Profi-Musiker, zwei Start-up-Gründer, die in Limonade machen, ein Schauspieler-Paar aus Berlin, das im Oktober 2019 mit Christian Soult in Wittenberge Geburtstag feierte. „Die fanden das hier so super, dass sie wenige Monate später hergezogen sind.“

Die Kreativen aus der Großstadt ziehen weitere Kreative an. Wohnungen für kleines Geld gibt es genug, und mit dem Rad könne man zu den Land-cafés in den umliegenden Dörfern fahren, wo es „die leckersten Kuchen“ gibt. Die Elbe liegt vor der Haustür und Natur hat man hier mehr als genug – Wittenberge liegt in Deutschlands am dünnsten besiedelten Landkreis.

Die Elblandwerker sind ein Beispiel für einen anderen Trend, der sich in den kommenden Jahren wohl weiter verstärken wird. „Das Städtische wächst aufs Land – und das Ländliche in die Stadt“, formuliert es Christian Schuldt vom Frankfurter Zukunftsinstitut. Bei den Zukunftsforschern spricht man seit einigen Jahren vom Megatrend der Urbanisierung. „Doch dazu entwickeln sich immer auch Gegenbewegungen, die dann wiederum neue Verbindungen mit dem Megatrend eingehen und ihn sozusagen auf eine höhere Stufe heben“, erklärt Schuldt.

Ein Trend und ein Gegentrend

Freiberufler aus den Metropolen würden städtische Praktiken in den ländlichen Raum tragen – wie etwa den Coworking Space in Wittenberge. Umgekehrt zögen ganze Dorfgemeinschaften in die Stadt, um dort gezielt dörfliche Strukturen zu errichten und innerhalb solcher Gemeinschaften ein besseres Leben zu finden. Ein Beispiel dafür findet sich in Los Angeles, wo mehrere Dutzend Menschen unter dem Namen Urban Soil ein ganzes Quartier neu gestaltet haben. Die Siedler wollen die eigene Nachbarschaft gewissermaßen so pflegen wie ein guter Bauer seinen Ackerboden – auf dass er auch den folgenden Generationen noch einen guten Ertrag liefern kann. Klar: Kalifornien ist weit. Aber noch immer lassen sich dort Entwicklungen früh erahnen.

Festzustehen scheint, dass Stadt und Land in einen neuen Dialog treten. So lief es auch in Wittenberge. „Die Leute hier waren total aufgeschlossen“, sagt Christian Soult, der Elblandwerker. „Und die Stadtverwaltung hat uns echt den roten Teppich ausgerollt.“ Jede Woche habe man mit dem Bauamtsleiter und der regionalen Wirtschaftsförderung zusammengesessen und überlegt, welche Projekte man gemeinsam anschieben könne. An dieser neuen Kreativkraft war die Kommune von Anfang an interessiert. Bei der Bewerbung, die mehr als 60 Menschen ausfüllten, musste man angeben, mit welchen Ideen man das Leben in Wittenberge bereichern könne. Die 20 besten erhielten den Zuschlag.

Wittenberge
Die Stadt zwischen Hamburg und Berlin lockt mit einem ICE-Anschluss und im Fall von Firmen auch mit einer Förderung durch das Land Brandenburg sowie dem Charme historischer Fabrikhallen. 1904 startete die US-Firma Singer mit einer Nähmaschinenproduktion, später ein volkseigener Betrieb mit 3200 Arbeitern. Mehr als sieben Millionen Nähmaschinen wurden über die Jahre hergestellt. 1991 war damit Schluss.

Ein lebendiger Kulturort

Aus vielen Einzelideen sind inzwischen feste Institutionen geworden. Etwa der Stadtsalon Safari. Den Raum dafür stellt die Stadt – in einem bis dahin nahezu leeren Bau in zentraler Lage. Hier können Tauschbörsen stattfinden, Reparaturcafés, Lesungen, Kinoabende oder Konzerte.

„Das ist ein lebendiger Ort der Kultur, wie man ihn sonst höchstens in Berlin findet“, glaubt Oliver Hermann, promovierter Historiker und seit mehr als zehn Jahren Bürgermeister in Wittenberge. „Uns war klar: Wenn wir nur sagen, dass wir einen Coworking Space haben, interessiert das keinen Menschen. Niemand hat Wittenberge auf dem Zettel. Wir mussten die Sache mit einer Marketingaktion verbinden und auch finanziell ins Risiko gehen. Heute wissen wir: Es hat sich gelohnt.“ Stadtentwicklung per Kultur. Und das in einer Region, in der man hinter vorgehaltener Hand schon über Abwrackprämien für kleine, sterbende Dörfer spricht.

In den Neunzigerjahren lag die Arbeits-losigkeit in Wittenberge noch jenseits der 20-Prozent-Marke. „Zu Anfang meiner Amtszeit hatte ich genau drei Prioritäten: Arbeitsplätze, Arbeitsplätze und Arbeitsplätze“, sagt Hermann. Inzwischen haben sich mehrere Firmen in der Stadt angesiedelt und neue Jobs gebracht. Es werden moderne Dämmplatten produziert und Frankiermaschinen, die Arbeitslosenquote liegt heute bei acht Prozent.

„Natürlich ist es noch immer wichtig, bestehende Jobs zu halten und neue zu schaffen. Aber unser erstes Ziel sieht heute anders aus: Es geht darum, die Lebensqualität zu erhöhen. Damit die Leute sagen: Hier ist es schön, hier lebe ich gerne“, sagt Hermann.

Aus stadtplanerischer Sicht sind längst nicht alle Probleme gelöst. Noch immer hängt an vielen maroden Häusern der Altstadt ein Schild „Zu verkaufen“. Zehn bis zwanzig Prozent Leerstand habe man in manchen Vierteln, sagt Bauamtsleiter Martin Hahn. Leere, nicht sanierungsfähige Häuser und Plattenbauten werden abgerissen. Jahr für Jahr fließen mehrere Millionen Euro in den Rückbau, der laut Hahn wohl auch in den kommenden Jahren weitergehen muss.

Ein wachsendes System

Doch parallel zur alten Geschichte vom schrumpfenden Osten registrieren Hahn und Hermann einen neuen Trend: Zum ersten Mal seit der Wende verzeichnet Wittenberge nennenswerten Zuzug aus den Metropolen und den alten Bundesländern. Ein Neubau oder ein sanierter Altbau in guter Lage sei inzwischen problemlos zu vermarkten. Dafür gebe es einen wachsenden Bedarf. „Daran war vor zehn Jahren nicht zu denken“, sagt Bürgermeister Hermann. Die Bevölkerungsentwicklung sei mittlerweile einigermaßen stabil. „Wir sind kein schrumpfendes System mehr“, sagt er.

Welchen Beratungsbedarf gibt es in einer Stadt wie Wittenberge, die knapp jenseits der 60-Minuten-Grenze liegt? Bauamtsleiter Martin Hahn überlegt kurz. Es gebe derzeit mehrere Themen, die sie sich im Rahmen von Forschungsaufträgen mit externen Beratern ansehen wollten. Zum Beispiel: Wie lässt sich Mobilität im ländlichen Raum gestalten? Wie der Einzelhandel nach Corona wiederbeleben? Und wie organisiert man neue Coworking Spaces, damit die Menschen nicht mehr weit pendeln müssen?

Zwischen Lauenburg und Wittenberge liegen nur rund 100 Flusskilometer – und doch trennen die beiden Städte Welten.

In Lauenburg braucht man Beratung vor allem, um Entscheidungen mit Daten zu unterfüttern und konkrete Projekte umzusetzen. In Wittenberge dagegen geht es viel stärker um Inspiration und Kreativität, um Ideen, mit denen man den Kräften von Alterung und Schrumpfung trotzen kann. Die Stadt will Freiberufler und Gründer anziehen – und verhält sich selbst wie ein Start-up.

„Außerdem suchen wir noch einen Partner, der uns hilft, ein Dilemma zu lösen“, sagt Bürgermeister Oliver Hermann: Wie findet man private Investoren, die Geld in die Sanierung der vielen Altbauten aus der Gründerzeit stecken? Eine staatliche Förderung wäre möglich – aber wer Geld vom Land oder vom Bund einsackt, muss sich auch verpflichten, Sozialwohnungen zu schaffen. „Doch dafür haben wir derzeit keinen zusätzlichen Bedarf“, sagt Hermann. Und für private Investoren ist die Angelegenheit schlicht zu teuer. Die Mieten in Wittenberge liegen heute irgendwo zwischen 4,50 und 8 Euro pro Quadratmeter: Das ist zu wenig, um Investitionen schnell wieder einzuspielen.

Für gute neue Ideen wie den Summer of Pioneers brauche man unbedingt Impulse von außen, sind sie hier sicher. „So etwas schafft man nicht, wenn man immer nur im eigenen Saft schmort“, sagt Oliver Hermann. Noch mehr Chancen für Kommunalberater also. Jedenfalls für die unter ihnen, die ausreichend Fantasie mitbringen. //

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