Auf Schatzsuche

Rund drei Millionen Wohnungen in Deutschland gehören der öffentlichen Hand. Ein Schatz – besonders jetzt, wo die Konjunktur für Wohnimmobilien angesprungen ist. Leider nur theoretisch. In der Praxis gehen den öffentlichen Kassen durch Missmanagement pro Jahr bis zu drei Milliarden Euro verloren. Höchste Zeit für neue Konzepte.


Seit der Mensch sesshaft ist, hat es eine besondere Bewandtnis mit seiner Behausung. Sie steht nicht nur für Schutz vor Witterung und Unwägbarkeiten, sondern auch für Identität, Wünsche, Status. Sie ist essenziell. Zahlen belegen das: 44 Prozent ihres Privatvermögens haben die Deutschen in Immobilien angelegt – aber nur 16 Prozent beispielsweise in Aktien und Pensionsrückstellungen.

Obwohl das Dach über dem Kopf ein knappes Gut ist, kann es deshalb nicht wie eine gewöhnliche Ware gehandelt werden. Hier zu Lande noch weniger als anderswo. Denn nach den Zerstörungen des Zweiten Weltkriegs sahen öffentliche Hand und Unternehmen im Wohnungsbau eine soziale Aufgabe von höchster Priorität. Heute besitzen Kommunen, Bund und Länder rund drei Millionen Wohnungen. Sie sollen die Grundversorgung der Bevölkerung mit erschwinglichem Wohnraum sicherstellen. Eine riesige Aufgabe.

Doch die wird schlecht gemanagt. „Die öffentlichen Wohnungsunternehmen sind ein Sanierungsfall“, heißt es in einer Studie von McKinsey & Company. Während die erfolgreichsten privaten Unternehmen im Jahr 2002 durchschnittlich 5,7 Prozent Rendite aus ihrem Wohnungsbesitz erwirtschafteten, waren es bei den kommunalen gerade einmal 2,6 Prozent, errechneten Peter Sander und Stefan Krausch, die Autoren der Studie. Viel zu wenig, angesichts tiefroter Haushalte und einschneidender Kürzungen gesellschaftlich wichtiger Budgets, etwa bei Erziehung und Bildung.

Wohnimmobilien sind das neue Objekt der Begierde

Bis zu drei Milliarden Euro zusätzlich könnten die Kommunen jährlich gewinnen, den Ertrag aus ihrem Besitz mehr als verdoppeln, würden sie ihre Liegenschaften professioneller bewirtschaften, glauben die Unternehmensberater. Schon mit einem aktiven Management der Mieten – der flexiblen Anpassung der Mieten an das Marktniveau und einer effizienten Verfolgung von Mietrückständen – ließe sich rund eine Milliarde Euro mehr einspielen.

Deutlich mehr könnte bei den Kosten eingespart werden: Allein eine marktgerechte Instandhaltungsstrategie und optimierte Beschaffungskosten (etwa durch gepoolte Handwerkerleistungen) brächten mehr als eine Milliarde Euro. Bessere Verwaltung, also straffere Prozesse und sinkende Personalkosten wären für rund 300 Millionen gut, etwa 200 Millionen Mehrertrag wäre durch professionelle Verwaltung der Leerstände und schnellere Neuvermietung zu erwarten, noch mal mindestens 100 Millionen gewännen die Unternehmen mit einem optimierten Einkauf von Material. „Das sind eigentlich zwingende Maßnahmen, bei der gegenwärtigen finanziellen Notlage der Gemeinden“, sagt Peter Sander, Partner bei McKinsey in Frankfurt.

Und aus Beratersicht doch nur der erste von drei Schritten. Sander und Krausch empfehlen, dass die Gemeinden anschließend auch einzelne Wohnungen an Mieter oder Investoren verkaufen sollten. Danach gelte es, die Immobilien-Portfolios zu segmentieren und die besten Teile gezielt auf den Markt zu bringen. Durch einen solchen Teilverkauf könnte noch mehr Geld in die Kassen der Kommunen kommen, weit über die drei Milliarden Euro hinaus, die sich durch Verbesserung der laufenden Bewirtschaftung erzielen ließen.

Die Zeit ist reif – nicht nur, weil das Geld an anderer Stelle fehlt. Anders als in der Vergangenheit sind Wohnungen neuerdings auch bei Immobilien-Investoren begehrt. Vor allem die Fonds wenden sich vom Büro- und Gewerbemarkt ab und den Wohnimmobilien zu.

Bis vor einigen Jahren interessierten sie sich fast ausschließlich für Gewerbeimmobilien, weil sich in diesem Markt ansehnliche Renditen erwirtschaften ließen. Neue Konzernzentralen und Konsumtempel formten deshalb die modernen Stadtlandschaften, in Berlin-Mitte, Frankfurts City oder am Hamburger Hafen. Wo nicht gebaut werden konnte, wurde umgenutzt. Doch mittlerweile hat sich der Trend gedreht. Hunderttausende Quadratmeter Büroraum finden keine Mieter mehr. In manchen Innenstädten sind halbe Straßenzüge ausgeschrieben. Büroraum stellte sich als stark zyklisches Geschäft heraus. Stiegen die Mieten vor wenigen Jahren an besonders attraktiven Standorten noch mit Raten von bis zu 30 Prozent jährlich, so sinken sie heute teilweise dramatisch. Mit ihnen fallen die Erträge – während sie bei Wohnimmobilien steigen.

Für Investoren war der Wohnmarkt lange wenig interessant. Jetzt erkennen institutionelle Anleger in Wohnimmobilien das neue Objekt der Begierde. Großinvestoren wie die angloamerikanischen Fondsgesellschaften Cerberus, Fortress, Lone Star, Apellas und Terra Firma gehen neuerdings in Deutschland auf Einkaufstour. Allein im vergangenen Jahr, so schätzen Marktanalytiker, investierten internationale Fondsgesellschaften rund drei Milliarden Euro in deutsche Wohnimmobilien. So kaufte ein US-Konsortium von Cerberus Capital Management und Whitehall Funds vom Land Berlin die Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnbaugesellschaft GSW mit gut 65.000 Wohnungen – und schaut sich in Berlin nach weiteren Immobilien-Portfolios um. Der Immobilienfonds der US-Bank Morgan Stanley übernahm im Bündnis mit der nordrhein-westfälischen Corpus Immobilien Gruppe die 48.000 Wohnungen der ThyssenKrupp Wohnimmobilien GmbH. Und im Mai dieses Jahres kaufte die Deutsche Annington, eine Tochter der britischen Private-Equity-Gesellschaft Terra Firma Capital Partners, für sieben Milliarden Euro die E.ON-Immobilientochter Viterra, der mehr als 150.000 Wohnungen gehören.

Bevorzugte Anlage

Am liebsten investieren Deutsche ihre Ersparnisse in Immobilien.

Privates Anlagevermögen, Deutschland 2002 (in Prozent)

100 Prozent = zirka 8,4 Billionen Euro

Neubau ist nicht mehr Aufgabe der Kommunen

Die Investitionen versprechen gute Geschäfte. Zwar beträgt die durchschnittliche Rendite von Wohnimmobilien in Deutschland magere 4,2 Prozent – während sie in Großbritannien bei 9,7 Prozent, in Frankreich bei 8,6 und in Spanien bei 8,3 Prozent liegt. Doch die Rahmenbedingungen sind günstig. Mieteinkommen generieren stabile Cashflows, die Zinskosten sind niedrig – also können Investitionen billig fremdfinanziert werden. Und trotz rückläufigem Bevölkerungswachstum wird die Nachfrage in den kommenden 15 Jahren steigen. Schätzungsweise zwei Millionen neue Haushalte werden bis 2020 ein Zuhause suchen.

Zwar stehen in den neuen Bundesländern 1,2 Millionen Wohnungen dauerhaft leer, meldete vergangenes Jahr der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen und forderte stärkere Abriss-Zuschüsse für den Stadtumbau Ost. Doch in den Ballungsräumen München, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt am Main und Düsseldorf/Köln ist der Markt angespannt.

Getrieben wird der neue Boom nicht etwa vom Luxus-Segment. Auch die Fonds legen sich zunehmend Portfolios mit Wohnungen von eher bescheidener Ausstattung zu.

Angesichts der Prognosen wundert es nicht, dass die Studie der McKinsey-Berater auf ein geteiltes Echo stieß und bis heute kontrovers diskutiert wird. Bei vielen Lokalpolitikern fand sie durchaus Zuspruch und weckte den Wunsch nach einer schlüssigen Strategie für das Management der Immobilien. Widerspruch hingegen gab es erwartungsgemäß bei den Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hand. Lutz Freitag beispielsweise, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungsunternehmen, stellte das schlechte Management in Abrede. Nicht 2,6 Prozent Rendite erwirtschafteten die 740 öffentlichen Unternehmen seines Verbandes, sondern 4,8 Prozent im Westen und immerhin vier Prozent im Osten. Die Differenz zu den McKinsey-Zahlen erklärt sich aus der Datenbasis. Die Kommunalen rechneten mit Ertrag im Verhältnis zum Buchwert, McKinsey stellte, marktorientierter, den Verkehrswert in Rechnung. „Wir haben private und öffentliche Unternehmen nach genau den gleichen Kriterien verglichen und die Zahlen auch 2005 überprüft“, sagt Sander. „Die Rendite-Differenz hat sich erneut bestätigt.“

Bedeutender scheint ihm der Einwand von Heinz-Werner Götz, dem Direktor des Verbandes bayerischer Wohnungsunternehmen. Es sei Aufgabe der öffentlichen Hand, argumentiert Götz, einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen preiswerte Wohnungen anzubieten. Investoren aber suchten sich ihre Mieter eher bei den Kaufkräftigen. „Die soziale Rendite für die Kommunen bleibt in der Studie außen vor“, sagt Götz.

„Traditionell ist das soziale Argument ein wichtiges und richtiges, nur ist die Epoche des Wiederaufbaus zu Ende“, hält Sander dagegen. „Wir haben heute eine Sättigung mit Wohnraum.“ Der Wohnungsneubau sei nicht mehr Aufgabe der Kommunen, eine direkte Unterstützung der Bedürftigen wirtschaftlich und sozial effektiver.

Zum Komplettverkauf ganzer Portfolios an attraktiven Standorten raten die McKinsey-Experten ohnehin nur, falls andere Strategien versagen. Oft sei ein sozialverträglicher Einzelverkauf attraktiver – nach dem Beispiel der Berliner GSW etwa, die bereits 1996 begonnen hat, Teile ihres Portfolios den Mietern und anderen privaten Interessenten anzubieten. 4500 Wohnungen in Spandau und Wedding sind auf dem Markt. Dabei gelte laut GSW ein strenger „Privatisierungskodex“, der den Mietern umfangreiche Rechte einräume.

Wohnungen als Verlustbringer

Angesichts niedriger Zinsen ist der Erwerb ihrer Wohnung für viele Mieter zurzeit eine verlockende Lösung, auch mit Blick auf die Altersvorsorge. Es profitieren aber auch die Investoren, wenn Teile ihres Bestands in private Hände wechseln. Wohngegenden mit privatisierten Wohnungen „sind besser gemischt, in der Zusammensetzung stabiler, mithin weniger Fluktuationen ausgesetzt, und die Wohnungen werden pfleglicher behandelt“, sagt Sander. Kurzum: „Sie sind ein besseres Lebensumfeld.“ Damit steigt die Zufriedenheit der Mieter – und die erzielbare Miete.

Genau diese Entwicklung fürchten Mieter wie Kommunen. Zu Unrecht – die Verteuerungen werden maßvoll ausfallen. „Wir reden hier über Wohnungen zum Mietpreis von um die fünf Euro pro Quadratmeter und über eine Erhöhung um rund 50 Cent“, sagt Peter Sander. Bei Immobilien mit eher niedrigem Standard kommen Luxussanierung oder Mietspekulation ohnehin kaum in Frage – die Wohnungen fänden keine Klientel. Zudem schreiben viele Gemeinden, etwa in Berlin, beim Verkauf in der Regel soziale Klauseln in die Verträge.

So bleiben am Ende wenig gute Argumente für einen Widerstand von Kommunen. Stattdessen steigt der Druck: Nach einer Stichprobe bei 30 Prozent des öffentlichen Wohnungsbestandes können die Eigentümer oft nicht einmal die Kapitalkosten operativ einspielen. Von Rendite kann erst recht keine Rede sein – die Kommunen sind dabei, sich weiter zu verschulden. Höchste Zeit, die versteckten Schätze endlich zu heben.

Viel Spielraum für Verbesserungen

Ein professionelleres Management könnte den öffentlichen Kassen bis zu drei Milliarden Euro Mehreinnahmen pro Jahr bringen.

* Schätzung Bulwien. Quelle: Bulwien, Bundesbank, McKinsey
* Inkl. Bestände von Bund und Ländern (ca. 0,4 Mio.)
Quelle: Unternehmensangaben, DID/DIX, HSH Nordbank, GdW, McKinsey