Ausgabe 10/2015 - Schwerpunkt Immobilien

Sozialer Wohnungsbau

Wien, Du hast es besser

• Gerhard Weisskircher ist ein Hausmeister-Original. Das beginnt schon damit, dass er den Anglizismus Facility Manager für seine Tätigkeit lächerlich findet. „Immer schön auf dem Boden bleiben!“, sagt er im breitesten Wienerisch zu der Marketingfloskel – als er auf einer Brücke zwischen zwei roten Häuserblocks steht. „Seine“ Häuserblocks, die er mit Stolz und schnodderigen Kommentaren präsentiert.

Die Zigarettenflecken im hauseigenen Kino, die bereits nach einem Jahr Betrieb den grauen Teppich überziehen, nennt er augenzwinkernd „Abnützung“ nicht „Sauerei“. Dass die mehrgeschossige Spiel- und Rutschanlage im dritten Stock von den Kindern oft benutzt wird, erkennt er daran, „wie oft das Klo verstopft ist“. Er berichtet stolz von den mehr als 200 „Mohammedanerinnen“, die aus dem benachbarten Stadtteil zum wöchentlichen Frauentag ins Kellerschwimmbad mit Sauna kommen. Und für die lauten Unterhaltungen der Haustöchter, die hinter Vorhängen im „Mädchenraum“ vor der „Belästigung der Buben“ sicher sind, hat Weisskircher die Vokabel „Vollkommunikation“ parat.

Wir befinden uns hier in einer Luxusapartment-Anlage der österreichischen Hauptstadt, wo für die Bewohner ein Schwimmbad, eine Sauna, ein Kino und ein Mädchenraum zur selbstverständlichen Ausstattung gehören sowie ein Theatersaal, eine Dachterrasse mit Blick über die ganze Stadt, ein großer Partyraum mit Zugang zum Grillplatz im Hofgarten, eine Kletterwand, tausend Fernsehprogramme und drei Terrassen für Gemüse- und Kräuteranbau.

Nur sind das keine Luxusapartments. Der Komplex im Entwicklungsgebiet Sonnwendviertel neben dem neu errichteten Wiener Hauptbahnhof ist eine Anlage des geförderten Wohnungsbaus, errichtet von einer gemeinnützigen Bauträgergesellschaft. Dank eines langfristigen städtischen Darlehens, das lediglich mit einem Prozent verzinst wird, wohnen hier rund 1000 Menschen zu einer Miete von sieben Euro pro Quadratmeter, inklusive Betriebskosten in 427 Wohnungen mit höchstem ökologischem Passivhausstandard.

Dass man als Hamburger, wo die Durchschnittsmiete bei 12,17 Euro kalt pro Quadratmeter liegt – und in einer vergleichbar zentrumsnahen Lage weit darüber –, aus dem Staunen nicht mehr herauskommt, kommentiert der Hausmeister Weisskircher mit der Souveränität des Wieners. Denn hier geht’s noch viel billiger. Sein Sohn habe gerade die Gemeindewohnung der Großmutter übernommen. Dort zahlt er für 72 Quadratmeter 320 Euro Miete, also 4,44 Euro pro Quadratmeter. Inklusive Betriebskosten.

Weit mehr als die Hälfte der Wiener leben in der einen oder anderen Form so günstig auf Kosten der Stadt. 220 000 Gemeindewohnungen, von der Kommune errichtet und verwaltet, sowie 200 000 mit unterschiedlichen Fördermodellen subventionierte Neubauten, die von gemeinnützigen Bauträgern errichtet und später auch verwaltet werden, sorgen dafür, dass das „Wiener Modell“ des garantiert preiswerten Wohnens weltweit Beachtung findet – manchmal sogar bei den Chefs deutscher Wohnungsbaugesellschaften, zum Beispiel aus Berlin (Preisanstieg bei Neuvermietungen in den vergangenen fünf Jahren: 32 Prozent). Von dort kam kürzlich Kristina Jahn zu Besuch, Vorstandsmitglied der führenden Berliner Wohnungsbaugesellschaft Degewo – und sie war hin und weg. Als sie das Sonnwendviertel besuchte, das neben den luxuriösen Gemeinschaftsanlagen auch noch durch eine gewisse Baukultur namhafter Architekturbüros wie Klaus Kada, Delugan Meissl, Albert Wimmer oder PPAG auffällt, soll sie gesagt haben: „Das ist wunderbar! Das funktioniert in Berlin garantiert auch!“

Was kostet es eigentlich, die Wiener seit Jahrzehnten so viel billiger, schöner und zufriedener leben zu lassen? Nach Auskunft des Wohnbaustadtrats Michael Ludwig rund 680 Millionen Euro jährlich. Die Neubauförderung im doppelt so großen Berlin beträgt pro Jahr 64 Millionen Euro. Allerdings gibt es in Österreich Fördermittel über den Finanzausgleich, durch die Ludwig im Schnitt 450 Millionen Euro pro Bausaison vom Bund erhält.

Die im internationalen Städtevergleich bemerkenswert hohe Fördersumme sagt allerdings noch nichts über die Qualität des Wiener Modells aus. Denn es gibt zahlreiche Kommunen in Europa, die ihre politischen Fehler der Vergangenheit damit büßen, dass sie ihre Wohnfördermittel in großem Umfang an Banken und Spekulanten zahlen. Weil Städte wie Berlin oder Dresden in kommunalen Finanzkrisen Teile ihres Wohnungsbestands veräußert haben, überweisen sie nun viel Geld als Beihilfen für Menschen, die sich die steigenden Mieten nicht mehr leisten können, oder für Kredite, um angesichts des aktuellen Zuzugs doch wieder selbst Sozialwohnungen zu bauen.

In Wien verhinderte das die Tradition, und zwar die rote. Bezahlt durch eine zweckgebundene Wohnbausteuer, zu entrichten von Vermietern, legte die sozialdemokratische Regierung der österreichischen Hauptstadt in den Jahren 1923 bis 1934 ein gigantisches Wohnbauprogramm auf. Bis zum Sieg des Austrofaschismus errichtete das „rote Wien“ unter Bürgermeister Karl Seitz etwa 65 000 Wohnungen für rund 250 000 Menschen in den sogenannten Gemeindebauten und brachte damit die Wohnraumspekulation – die der Stadt erbärmliche Mietskasernen und Wohnverhältnisse beschert hatte – völlig zum Erliegen. Darüber hinaus versorgte man so die Arbeiter mit anständigen hellen Behausungen, für die der Proletarier im Durchschnitt vier Prozent seines Monatslohns ausgeben musste.

Das Bekenntnis zu einer Wohnraumversorgung, die der Spekulation entzogen ist, hat sich in der fast ununterbrochenen Regentschaft der SPÖ nach dem Krieg als identitätsstiftende Verpflichtung erhalten. Die Stadt hat trotz Wirtschafts- und Finanzkrisen keine einzige Wohnung an Private verkauft. Und an der „Ringstraße des Proletariats“ in Margareten mit ihren vielfältigen Gemeindebaublöcken sowie am etwa 1,2 Kilometer langen Karl-Marx-Hof, dem angeblich bis heute längsten Wohnkomplex der Welt im Stadtteil Heiligenstadt, lässt sich leicht erkennen, warum der Stolz über diese Leistung bis in die Gegenwart ganz praktisch nachwirkt. Trotz der enormen Größe sind die Gemeindebauten architektonisch differenzierte Gebilde zwischen palastartigem Historismus und skulpturaler Moderne.

Sie begründeten außerdem mit ihren integrierten Bibliotheken, Bädern, Geschäften, Kliniken, Kindergärten, Werkstätten und Beratungsstellen die Tradition der Gemeinschaftseinrichtungen, wie man sie nicht nur im Sonnwendviertel weiter lebendig findet. In den Siebzigerjahren, als in Wien im großen Stil neuer städtischer Wohnraum geschaffen wurde, entstand beispielsweise Alt-Erlaa. Der Name, bei dem man an ein gemütliches Wiener Viertel mit schmucken Altbauten und zünftigen Beiseln denkt, steht tatsächlich für eine dreizügige Wohnmaschine mit 3200 Einheiten, die mit ihren 400 Meter langen Blöcken an den urbanen Albtraum Trabantenstadt erinnert.

Auch hier wird geklagt – auf sehr hohem Niveau

Tatsächlich sind die derzeit rund 10 000 Bewohner des Wohnparks, der von der städtischen Baugesellschaft Gesiba unterhalten wird, aber sehr zufrieden. Sieben spektakuläre Schwimmbäder in 80 Metern Höhe auf den Dächern, durch die diese Anlage des Architekten Harry Glück weltberühmt wurde, dazu 21 Saunen, zwei Tennishallen, diverse Club-Räume, drei Sportplätze, Schulen, Kindergärten und ein Einkaufszentrum sind in die Blöcke integriert. Lediglich die große Zahl von Ärzten auf dem Gelände lässt Zweifel aufkommen, ob das Wohnen hier wirklich so bekömmlich ist. Aber dafür erzeugen die opulent wuchernden hängenden Gärten von Alt-Erlaa, mit denen die Bewohner der ersten zwölf Geschosse die nach außen schwingenden Fassaden bepflanzt haben, ein Gefühl von paradiesischem vertikalem Mischwald.

Glück, auch mit 90 Jahren noch als Architekt tätig, sieht das öffentliche Bauen allerdings mittlerweile etwas kritisch. „Die Leute, die sich im sozialen Wohnbau Wohnungen mieten oder kaufen, gehören seit Langem nicht mehr einer Unterschicht an“, sagte er kürzlich in einem Interview mit der Hamburger Obdachlosenzeitung »Hinz & Kunzt«. Ursache dafür sind nicht die Mieten, die auch in Alt-Erlaa immer noch deutlich unter denen des frei finanzierten Wohnbaus von rund 10 bis 17 Euro liegen. Das Einstiegsproblem in den geförderten Wohnungsmarkt ist für viele der Eigenanteil.

Denn um vom Kreditmarkt möglichst unabhängig zu bleiben, werden fast alle geförderten Wohnungen in Wien im Genossenschaftsmodell errichtet und erhalten – und das finanziert sich vor allem durch die Einlagen der Mitglieder. Rund 10 000 Euro müssen normalerweise für eine 70-Quadratmeter-Wohnung vorab aufgebracht werden, bei Neubauten können Eigenanteile für große Wohnungen aber auch schon mal am sechsstelligen Bereich kratzen. Und da Wien mit dem Argument, die soziale Mischung in den Quartieren fördern zu wollen, sehr großzügige Einkommensobergrenzen für den Bezug einer geförderten Wohnung beschlossen hat (3140,71 Euro netto im Monat für einen Einpersonen-, 4680,71 Euro für einen Zweipersonenhaushalt), profitiert offensichtlich vor allem die Mittelschicht von dem Modell.

Jedenfalls war im Wahlkampf für die neue Stadtregierung, die im Oktober gewählt wird, das angebliche Wohnproblem ein aggressiv kommuniziertes Thema. Obwohl von außen und nüchtern betrachtet die Wiener Wohnpolitik als vorbildlich gelten kann, zeichnen rechte Demagogen und Internet-Trolle ein verzerrtes Bild: Nur Reiche und Ausländer bekämen noch eine anständige Wohnung von der Stadt. Als Reaktion versprach die Koalition aus SPÖ und Grünen im Wahlkampf unisono, in Zukunft wieder richtige Gemeindebauten zu errichten, in denen es die Wiener Billigmieten ohne Eigenanteil geben werde.

Michael Ludwig (SPÖ), in den vergangenen acht Jahren für das Ressort zuständig, möchte das Thema der neuen Gemeindebauten allerdings lieber tief hängen. Er weiß, dass die Kommune kaum billiger bauen kann als Genossenschaften. Aber die „enormen Herausforderungen“, die momentan bei bestimmten Bevölkerungsschichten so große Ängste vor der Zukunft wecken, dass sie rechts wählen, um linke Bauprogramme wieder aufleben zu lassen, sind auch für Wiens obersten Wohnraumbeschaffer äußerst real.

Die Donaustadt ist nämlich eine der am schnellsten wachsenden Metropolen in Mitteleuropa. Vergangenes Jahr, also noch vor der aktuellen Flüchtlingswelle, kamen rund 30 000 Neubürger nach Wien oder dort zur Welt. Nach jüngsten Schätzungen wird die Stadt bis 2030 um mindestens 300 000 Einwohner wachsen. Um damit zurechtzukommen, entwickelt man seit einigen Jahren neue Stadtquartiere sowohl auf innerstädtischen Flächen als auch auf der grünen Wiese. Die prominentesten Neubaugebiete neben dem Sonnwendviertel sind das Quartier auf dem ehemaligen Nordbahnhof am Praterstern sowie die Seestadt Aspern auf dem einstigen Wiener Flughafengelände.

Eine Trabantenstadt, die lebt

Zwei Jahre nach Baubeginn des ersten Abschnitts ist auf dem ersten Tortenstück des kreisrunden Entwicklungsgebiets rund um einen künstlichen See bereits ein erstaunlich lebendiges Viertel entstanden. Anders als so viele Neubausiedlungen im Umland, die auch Jahre nach Bezug reine Schlafstädte geblieben sind, ist die Seestadt bunt, lebendig und jung. Hier gibt es Tätowierte und joggende Mütter mit Kinderwagen. Familien fahren mit Rollern zum Einkaufen, Hiphop dröhnt aus offenen Balkontüren und geschminkte Mädchen stehen auf der Janis-Joplin-Promenade und schwärmen von Bruno Mars. Direkt daneben bespricht eine weißhaarige Dame mit einem groß gewachsenen Türken Punkte, die auf der nächsten Hausversammlung behandelt werden sollten, und in der sonst eher stillen Stadt mit ihrem reduzierten Autoverkehr kläffen festgebundene Hunde vor dem Eurospar so laut, dass man es zwei Blöcke weiter hört.

Abgesehen von der modernen und farbenprächtigen Architektur, unterscheidet sich dieses Straßenbild also wenig von der Mischung und Intensität der Wiener Gründerzeitviertel im Zentrum, auch wenn die Bevölkerungsdichte nur ein Drittel so hoch ist wie in der alten Blockrandstadt mit ihren geschlossen bis zum Straßenrand stehenden Häusern. Der erklärte Wille der Planungsverantwortlichen, in Aspern eine Stadt und keine Siedlung zu bauen, geht trotz der isolierten Lage zwischen Maisfeldern, Opel-Werk und Kleingärten erstaunlich gut auf. Denn die Wiener haben aus den Fehlern anderer europäischer Großprojekte gelernt und ihre neue Stadt von Anfang an funktionstüchtig gemacht. Als Erstes wurde eine Hochbahn zum Maisfeld gebaut, sodass Michael Ludwig heute scherzt, die Seestadt sei die einzige Großbaustelle Europas, zu der die Bauarbeiter mit der U-Bahn hätten fahren können. Die Wohnbauten errichtete man dann entlang einer Einkaufsstraße mit kleinen Geschäften für die Grundversorgung, was das Straßenbild weit mehr belebt als eine Einkaufspassage. Zeitgleich wurden die nötigen Bildungs- und Freizeiteinrichtungen geschaffen, vom Bildungscampus am zentralen Hannah-Arendt-Platz bis zum Skaterplatz unter der U-Bahn-Trasse. Und schließlich wurde für eine Mischung gesorgt, die auch rund um den Baggersee ein vielfältiges Leben ermöglichen soll.

80 Prozent geförderter Wohnungsbau gegenüber 20 Prozent frei finanziertem in Aspern hört sich zwar zunächst stark nach einer Siedlung vor allem für Menschen an, die sich die Mieten in der Stadt nicht mehr leisten können. Doch tatsächlich erlaubt das Wiener Modell, Baugruppen und Eigentum ebenso zu fördern wie Wohnungen für Niedrig- oder Nichtverdiener. Und zwar häufig im selben Gebäude und mit hohem architektonischem Anspruch. Die gemeinnützigen Bauträger, die für das günstige Darlehen eine Mietobergrenze von 7,50 Euro pro Quadratmeter bei den geförderten Wohnungen garantieren müssen, werden von der Stadt im Gegenzug angehalten, ein Teil der Gebäude frei finanziert zu errichten.

Luxuriöse Penthouse-Wohnungen auf dem Dach, Sozialwohnungen im Gebäude und die zum Wohnen wenig attraktiven Erdgeschosszonen für Geschäfte, Gemeinschaftsräume oder offene Büros schaffen so auch in der Seestadt den lebendigen Mix, der Wiens Altstadt so attraktiv macht.

Auf dem Nordbahnhofsgelände, dem architektonisch interessantesten Neubaugebiet, findet sich ein Projekt, das zeigt, was möglich ist: Zwei Blöcke auf einer Parzelle, errichtet von einem gemeinnützigen Bauträger, gestaltet von zwei Architekturbüros, beinhalten zwei völlig unterschiedliche Wohnmodelle.

Eine Hausgemeinschaft lebt in dem einen Block zu den Konditionen des „supergeförderten“ Wohnungsbaus. Es gewährt dem Bauträger, zusätzlich zu dem Darlehen der Stadt ein weiteres mit ebenso günstigen Zinsen und Stundungsmöglichkeiten, um den Eigenanteil der Mieter sehr niedrig zu halten. Bei den Nachbarn handelt es sich um eine Gruppe, die von der Wiener Wohnbauinitiative profitiert. Dieses 2011 von Michael Ludwig ins Leben gerufene Programm gewährt privaten Bauherren ebenfalls sehr günstige Darlehen, wenn diese nicht nur für erschwingliche Mieten, sondern auch beispielhafte Wohnkonzepte sorgen. Im konkreten Fall hat die Baugruppe das Projekt mit dem Bauträger entwickelt und dann von diesem erworben.

Obwohl beide Gebäude von außen ähnlich attraktiv gestaltet sind – der Sozialbau vom Büro Superblock mit einem auffälligen magentafarbenen Treppenhaus, der Komplex der Baugruppe mit einer Holzfassade nach den Entwürfen der Architekten von Einszueins – unterscheidet sich das Innenleben enorm. Die Baugruppe hat mit Yogaraum, Werkstatt, Bibliothek, Sauna, Kindergarten, Partyraum, Gästewohnungen und Gemeinschaftsküche 700 Quadratmeter an kollektiv nutzbaren Räumen für die 100 Bewohner zur Verfügung – wofür diese allerdings auch 570 Euro Eigenmittel und 9,70 Euro Miete pro Quadratmeter zahlen.

Die Ansprüche an die Architekten sind sehr hoch

Die Nachbarn können dagegen nur die Dachterrasse und einen Gemeinschaftsraum nutzen – geben dafür aber auch nur 60 Euro Eigenanteil und 7,50 Euro Miete pro Quadratmeter aus. Attraktive Wohnungen mit großen Balkonen mitten in der Stadt und in einer Umgebung mit schön angelegtem Park sowie Bildungszentrum vor der Tür können alle Parteien genießen.

Dass dies möglich ist, hat nicht zuletzt mit einem speziellen Verfahren zu tun, das ab den Neunzigerjahren den städtischen Gemeindebau abgelöst hat. Voraussetzung dieses qualitätsorientierten Bauprogramms sind fixe Grundstückspreise. Während andere Kommunen aus Haushaltsgründen ihr Bauland meistbietend verkaufen – und sich dann wundern, dass sie nur einfallslose Investorenarchitektur mit charakterlosen Fassaden erhalten – deckelt der städtische Wohnfonds als größter Grundbesitzer der Stadt die Preise für den Baugrund und gibt dem besten Konzept den Zuschlag.

Bauträger müssen sich gemeinsam mit Architekten zu Themen wie „Generationswohnen“, „Junges Wohnen“ oder „Multikulturelles Wohnen“ in einen Wettbewerb begeben. Vier Kriterien entscheiden über die Vergabe: Wirtschaftlichkeit des Konzeptes, soziale und ökologische Nachhaltigkeit sowie die architektonische Qualität. Diese hohen Ansprüche führen auch in Wien nicht nur zu Superbauten. Manch gefördertes Projekt sieht doch eher aus wie dekorierter Plattenbau mit Balkonen, die Gebäude sind manchmal viel zu groß, weil sie nur dann rentabel sind, und auch die hohen ökologischen Standards sind unter den Architekten umstritten.

Wer Passivhausstandard, Holzfenster, Fotovoltaik auf dem Dach, dazu Gemeinschaftseinrichtungen und ein Minimum an Gestaltung unter einem Dach versammeln möchte, kann dies eben nur mit außerordentlichen Subventionen leisten. Eine staatliche Wohnbauförderung und eine Politik der intelligenten Vorsorge, das zeigt das Beispiel Wien, reichen aber offensichtlich aus, damit die Mieten immer schön niedrig bleiben. ---

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