Ausgabe 10/2015 - Schwerpunkt Immobilien

Leerstandsmelder und Leerstand089

Die Fahnder

Rückt dem Leerstand zu Leibe: die Architektin Kristina Sassenscheidt
Vom Bürokomplex bis zur Alstervilla: Leerstandsmelder machen ungenutzten Wohnraum sichtbar, wie hier in Hamburg
Bringt Licht in den Münchener Wohnungsmarkt: die Journalistin Lisa Rüffer

• Die Stadt München sammelt auf ihrem Internetportal Tipps für Zugezogene, doch zum Thema Wohnen fällt ihr nicht viel ein: Wohnungen tauschen, Freunde fragen und „sich Zeit lassen“. Wer dort oder in Hamburg, Köln und Berlin schon einmal auf der Suche war, kennt die Geschichten von absurden Castings, treppenhausfüllenden Besichtigungsschlangen und Maklern, die in Todesanzeigen nach vermietbaren Objekten suchen.

Umso unfassbarer scheint, dass in München 17 000 Wohnungen leer stehen sollen. Das hat der Zensus 2011 ergeben. Wo Gebäude leer stehen, warum und ob aus gutem Grund, dazu schweigen die Kommunen. Das will die Bewegung der Leerstandsmelder, die sich im Netz formiert, ändern und Transparenz schaffen, wo Unübersichtlichkeit und Unwissen herrschen.

Wie nötig das ist, zeigt ein Blick hinter die Zahlen. 17 000 leere Wohnungen klingen zwar dramatisch, entsprechen aber nur etwa 2 Prozent des Münchener Gesamtbestands. „2 bis 3 Prozent Leerstand sind für eine funktionierende Mieterfluktuation notwendig“, sagt Matthias Waltersbacher, Referatsleiter Wohnungs- und Immobilienmärkte beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Laut Zensus liegt die Leerstandsquote deutschlandweit bei 4,4 Prozent, wobei die Zahl von den schrumpfenden Regionen im Osten nach oben getrieben wird. In den Metropolen ist sie niedriger. Der Index des Beratungsunternehmens Empirica sieht den „marktaktiven“ Leerstand (Wohnungen, die unmittelbar und mittelfristig zur Verfügung stehen) in München sogar bei nur 0,4 und in Hamburg bei 0,7 Prozent.

Alles kein Problem also? Die Kommunen ruhen sich gern auf diesen Zahlen aus. Hamburg liege ganz unten im Bundesdurchschnitt, heißt es dazu bei der zuständigen Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen. Das ist korrekt – kann aber trotzdem ein Problem sein. Hier kommen die Leerstandsmelder ins Spiel. Auf ihren Plattformen kann jeder verlassene Gebäude melden. Die Seite Leerstandsmelder.de gibt es seit Dezember 2010. Allein für Hamburg sind seither mehr als 900 Einträge zusammengekommen: Bürokomplexe, Mehrfamilienhäuser, Alstervillen. Die Architektin Kristina Sassenscheidt hatte sich mit der Idee bei einem Hamburger Workshop zur Stadtentwicklung durchgesetzt.

Die 37-Jährige leitete sieben Jahre lang die Öffentlichkeitsarbeit des Hamburger Denkmalschutzamtes und wollte nicht weiter zusehen, wie Altbauten verfielen. Wo nicht gelüftet oder geheizt wird und Schäden nicht repariert werden, verfällt die Bausubstanz. Doch es geht ihr um mehr als alte Häuser. In Städten, in denen bezahlbare Wohnungen rar sind, trägt jedes ungenutzte Gebäude zur Anspannung auf dem Wohnungsmarkt bei.

Gemeinsam mit dem Stadtplaner Michael Ziehl trieb Sassenscheidt das Projekt voran, finanziert durch Soli-Partys und mit dem Gängeviertel-Verein im Rücken. Der hatte 2009 zwölf historische Gebäude im gleichnamigen früheren Hamburger Arbeiterviertel durch Hausbesetzungen vor dem Abriss bewahrt. „Wir wollten klarmachen: Leerstand ist ein Problem, mit dem man sich auseinandersetzen muss“, sagt Sassenscheidt. Die Programmierung finanzieren sie durch eine Art Franchise-System: Für 200 Euro können Initiativen oder Vereine den Leerstandsmelder für ihre Stadt nutzen. Inzwischen sind es 30 Städte, für die man auf der Plattform brachliegende Gebäude eintragen kann, darunter Berlin, Stuttgart, Wien und Basel.

Für München gibt es seit Juli mit Leerstand089.de eine eigene Plattform. Die Journalistin Lisa Rüffer hatte bei einer Hausbesetzung mitgemacht, mit der Aktivisten auf unnötigen Leerstand aufmerksam machen wollten. Dabei kam eine Frau auf Rüffer zu und fragte, ob es denn etwas gebe, wo man solche Häuser melden könnte. Sicher, sagte Rüffer, recherchierte – und fand nichts. Also gründete sie 2013 die Facebook-Seite „Leerstandsmelder München“. Nach einem Tag kamen die ersten Meldungen, nach zwei Tagen 1000 Likes, erste Interviewanfragen und die Erkenntnis, dass Facebook dafür nicht geeignet war. „Da entstand etwas, das größer war“, sagt die 34-Jährige. Sie holte Max Heisler dazu, der sich mit dem Münchener „Bündnis Bezahlbares Wohnen“ schon länger mit dem überhitzten Mietmarkt beschäftigte. Mit zwei Helfern entwickelten sie die Plattform Leerstand089.de. Nach einem Monat erhielten sie rund 160 Meldungen. Während Leerstandsmelder.de auf die Intelligenz der Crowd vertraut, geht bei Leerstand089.de ein zehnköpfiges ehrenamtliches Team den Ursachen des Problems nach und veröffentlicht erst, wenn klar ist, warum ein Gebäude leer steht.

In Deutschland gibt es kein einheitliches Register, schon gar kein öffentliches. Das Thema Leerstand bleibt undurchsichtig. Dabei betont selbst eine Studie im Auftrag des BBSR: Es braucht eine kontinuierliche, flächendeckende Beobachtung.

In einer Art bürgerlicher Selbstermächtigung werden die Leerstandsmelder-Portale da aktiv, wo die Politik eine Lücke lässt. „Sie sind eine Facette einer neuen Tendenz in der Stadtentwicklung“, sagt Martin zur Nedden, Direktor des Deutschen Instituts für Urbanistik. „Dieser informelle Urbanismus ist ein Ausdruck dafür, dass Bürger in ihrem Umfeld Handlungsbedarf sehen und nicht mehr nur zuschauen wollen.“

Vor allem in München gibt einzig die neue Plattform Antworten auf die Frage, warum ein Gebäude nicht genutzt wird – mit teils überraschenden Ergebnissen. Der Grund sind fast nie böse Spekulanten oder gierige Eigentümer, die auf den Verfall warten, um luxuriös bauen zu können. Oft sind es versprengte Erbengemeinschaften oder ältere Besitzer, die mit ihrer sanierungsbedürftigen Immobilie überfordert sind. Dass dies häufige Gründe sind, bestätigen die Experten. „Oft liegt es auch an langsamen Behörden“, sagt Lisa Rüffer. „Wenn man sich länger damit auseinandersetzt, wechselt auf einmal ‚der Böse‘ “.

Tatsächlich befinden sich viele ungenutzte Wohnungen im städtischen Eigentum. Dabei sollten angesichts der oft angespannten Mietlage gerade die Kommunen vorbildlich mit ihren Immobilien umgehen. Das ist offenbar nicht immer so. In Berlin hat eine Kleine Anfrage der Grünen gezeigt, dass 2015 ganze 7606 Wohnungen, die Eigentum der städtischen Wohnungsbaugesellschaften waren, leer standen – und zwar im Schnitt länger als zehn Monate. Als häufigste Gründe nannten die Gesellschaften Modernisierung und Sanierungsvorhaben. Aber monatelang?

Allmählich bewegt sich etwas

Auf Leerstand089.de zeigt das Beispiel zweier Häuser in der Münchener Maxvorstadt, wie langsam die Mühlen oft mahlen. Die Gebäude gehören der landeseigenen Verwaltung „Immobilien Freistaat Bayern“ und stehen mindestens seit 2008 leer. Im Jahr 2010 gab es einen Architektenwettbewerb für die Sanierung, 2012 merkte man, dass das zu teuer werden würde. Nun sollen Wohnungen entstehen, der Verkauf ist für 2016 geplant. Vorher muss aber noch die Frage der Stellplätze geklärt werden. Macht mehr als acht Jahre hausgemachten Leerstand.

Durch die Veröffentlichung solcher Fälle wirken die Portale als Korrektiv. „Die Kommunen müssen sich dem Problem stellen“, sagt der Wohnungsmarktexperte Matthias Waltersbacher. „Hier kann der Leerstandsmelder durchaus etwas anstoßen und zum Beispiel die Verwaltung anregen, die Debatte aufzugreifen oder eine Person mehr abzustellen.“

Laut Kristina Sassenscheidt gelingt das in Hamburg schon. Ein Kollege aus dem Denkmalschutzamt habe ihr erzählt, dass die städtische Immobilienverwaltung auf ihn zugekommen sei: Einige Gebäude stünden schon auf dem Leerstandsmelder – da müsse man jetzt was machen. „Wir erhöhen die Wahrnehmung und den politischen Druck“, sagt Sassenscheidt. Seit 2013 müssen in Hamburg Gebäude, die länger als drei Monate leer stehen, vom Eigentümer gemeldet werden. „Ich denke, das ist ein Stück weit das Resultat der angestoßenen Debatte.“

Weil das Portal nicht nur anklagen, sondern auch konstruktiv wirken soll, stehen dort einige Handlungsempfehlungen, darunter Vorschläge wie die Besteuerung von Leerstand oder die unbürokratische Zwischennutzung von verwaisten Wohnungen. Im Gegensatz zu München listen die Hamburger nicht nur Wohnraum auf – sie wollen auch zum Weiterdenken anregen, etwa über den Umbau von Büros zu Wohnungen.

In München war bereits durch die Hausbesetzung Bewegung in die Sache gekommen: Die Stadt gründete eine Task Force, die leer stehende Objekte ausfindig machen und für deren zügige Belegung sorgen sollte. Der städtische Leerstand hat sich deutlich reduziert. Doch einen transparenten Überblick über unvermietete Räumlichkeiten blieb die Stadt weiterhin schuldig.

Dass die Menschen selbst aktiv werden, könnte zur Chance für Städte werden. Oft ist mangelndes Personal der Grund, warum lange nichts passiert oder illegalem Leerstand nicht nachgegangen wird. In Hamburg sind bei mehr als 920 000 Wohnungen nur zehn Stellen mit Zweckentfremdung befasst, zu der auch der Verzicht auf Verwertung zählt. In München war trotz der 19 Stellen, die sich mit Zweckentfremdung beschäftigen, in der Lokalzeitung von „permanenter Überlastung“ zu lesen.

Eine direkte Zusammenarbeit gibt es aber bislang nicht. Sassenscheidt hatte versucht, Kontakt mit der zuständigen Behörde in Hamburg-Altona aufzunehmen. Man könne sich doch zusammentun, so ihr Vorschlag. Es kam erst eine interessierte Rückfrage – und dann nichts mehr. „Ich weiß aus eigener Erfahrung, wie schwer es in einer Behörde sein kann, über die viele tägliche Arbeit hinaus Zeit zu finden, neue Wege auszuprobieren.“

Manchmal fehlt nicht nur die Zeit, sondern auch der Wille. Die Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt sagt auf Nachfrage: Die gemeldeten städtischen Objekte seien meist plakative Einzelfälle, und statt auf der Plattform zu diskutieren, sollten die Leute lieber gleich den Wohnraumschutz einschalten.

Dass auch andersherum die Stadt über das Portal mit den Bürgern in den Dialog treten könnte, darauf scheint man nicht zu kommen. „Der informelle Urbanismus ist eine relative junge Bewegung, die Seiten müssen teilweise erst lernen, miteinander umzugehen“, sagt der Stadtforscher Martin zur Nedden.

Das haben auch die Münchener erlebt. Als Leerstand089.de noch in der Planungsphase war, suchte Lisa Rüffer in den Stadtratsfraktionen Unterstützer für das Projekt. Einige waren interessiert, viele skeptisch. „Da saßen die ganzen Mietexperten und meinten, rechtlich wäre das nicht zu machen, und sie seien ja sehr gespannt, ob wir das schaffen“, sagt Rüffer.

Nachdem die Seite online ist und sie durch ein Rechtsgutachten die datenschutzrechtliche Absicherung haben, die Häuser mit Bild und Anschrift veröffentlichen zu dürfen, versuchen sie es erneut. Doch sie haben es schwer, überhaupt einen Termin im Rathaus zu bekommen. „Dabei bieten wir ein fertiges Instrument zur Bürgerbeteiligung, von der die Stadt immer redet.“ Vielleicht liege es an der Angst, vermutet Rüffer, am Ende nicht die Lorbeeren dafür zu ernten.

Einen Tag nach der Pressekonferenz zum Start von Leerstand089.de kündigte die SPD jedenfalls an, eine neue Beschwerdestelle einrichten zu wollen. Die Bürger sollen künftig melden können, wenn Wohnungen zweckentfremdet werden oder leer stehen. Lisa Rüffer kam die Idee ziemlich bekannt vor. ---

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