Ausgabe 03/2008 - Schwerpunkt Tempo

Keitum-Therme Sylt

Gute Planung, schlechte Planung

- Uwe Winter spricht von der Zukunft und sieht über die Gegenwart in dem ungemütlichen Container auf dem Parkplatz am Keitumer Ortseingang, in dem sein Büro zurzeit untergebracht ist, einfach hinweg. Der Direktor der Kurverwaltung Sylt-Ost zieht ein großes Blatt Papier hervor, das den Grundriss der "Keitum-Therme Sylt" zeigt, die einmal auf dem Keitumer Kliff thronen soll. Auch Winters Büro soll sie irgendwann beherbergen. Er schwärmt vom "herrlichen Blick auf das Wattenmeer" und fährt mit dem Zeigefinger vom "Ruhehaus in absoluter Toplage" zu "Kliffsauna" und "Aromasauna" und weiter über die "Kamin-Lounge mit Dachterrasse für VIP-Gäste" hin zur "Wellness-Bar".

Bis die Zeit im Container Geschichte ist, wird es noch dauern. Die Therme sollte im April 2008 eröffnen, doch inzwischen wäre der Kurdirektor schon froh, wenn bis zum Sommer der Rohbau stünde. Seit Dezember sind die Bauarbeiten unterbrochen, Ende Januar hat die Baufirma gekündigt und den Bauplatz überstürzt verlassen. An einer Betonwand ist eine Ecke abgebrochen, zerrissene Planen wehen im Wind. Der Zahn der Zeit nagt zuverlässig - und das Hubseil des Krans schwingt wie ein Perpendikel im Takt dazu.

Wenn Gerd Kießlich, Leiter des Sport- und Bäderbetriebs in Bottrop, gut 500 Kilometer südlich an sein Fenster tritt, sieht er einen Kran in Bewegung. Auch hier wird ein Bad gebaut - mit einem großen Unterschied: Das neue Hallenbad wird wohl wie geplant im Herbst eröffnen, wesentliche Verzögerungen gab es bisher nicht. "Dat Ding da wird ein Schmuckstück", schwärmt Kießlich, "filigran, mit viel Glas und sechs statt fünf Bahnen. Man muss ja was machen, um den Leuten was zu bieten."

Mit den Bädern Bottrop und Keitum ist es wie mit vielen Bauprojekten: Bei manchen geht es zügig voran, bei anderen im Schneckentempo. Beispiel S-Bahn-Bau: Vom ersten Spatenstich für die Anbindung des Hamburger Flughafens an das S-Bahn-Netz bis zur voraussichtlichen Fertigstellung der Strecke Ende 2008 werden nicht weniger als 17 Jahre ins Land gegangen sein. Anders in Köln: Dort fuhren sc hon vier Jahre nach Baubeginn die ersten ICE und S-Bahnen zum Flughafen. Beispiel Autobahnbau: Seit 1992 soll die A 241 in Mecklenburg-Vorpommern verlängert werden - aber erst im Oktober 2007 gab es nach vielen Verzögerungen den ersten Spatenstich. Viel schneller ging es etwas weiter nördlich, wo in fast der gleichen Zeit die 323 Kilometer lange A 20 gebaut wurde.

Selbstverständlich unterscheiden sich all diese Bauprojekte in vielerlei Hinsicht. Während das Hallenbad in Bottrop weniger als sechs Millionen Euro kosten soll, waren für den Bau der Therme in Keitum ursprünglich rund 15 Millionen veranschlagt. Während das Hallenbad wohl immer ein Zuschussbetrieb bleiben wird, soll die Therme auf Sylt Gewinne abwerfen. Doch das erklärt nicht, warum die Bottroper viel zügiger vorankommen als die Sylter. Um das zu verstehen, muss man sich den Planungsprozess ansehen. Denn lange bevor der erste Bagger anrollt, entscheidet sich, wann der letzte die Baustelle wieder verlässt. Der freundliche Gerd Kießlich holt auch kurzerhand Willi Loeven, den Leiter der Zentralen Gebäudewirtschaft, und Andreas Schnellbach, den Architekten und Planer des Hallenbads, zum Gespräch. Die drei kennen und verstehen sich gut; wenn sie über ihr gemeinsames Projekt, das Hallenbad, reden, widersprechen sie einander nie. Wer von ihnen im Zweifel das letzte Wort hätte, können sie nicht sagen. "Das haben wir noch nie ausprobiert", sagt Kießlich und lacht. Was daran liegen dürfte, dass sich die drei von Beginn an immer wieder über ihr Projekt austauschten.

Der Beginn, das war 2006. Weil in der Bottroper Innenstadt der zentrale Berliner Platz umgebaut werden sollte, musste dort das alte Hallenbad weichen. Das war Loeven nur recht: "Das Bad stammte aus den fünfziger Jahren. Es hatte alte Fenster und war schlecht isoliert. Deswegen gab es hohe Wärmeverluste." Also prüfte man, wohin das neue Bad am besten passen würde. Aus den acht Standorten, die zur Debatte standen, wählte man einvernehm lich die Parkstraße nordwestlich des Zentrums, gleich neben Stadion und Sporthalle. "Unser Ziel war von Anfang an, die hallenbadlose Zeit in der Stadt möglichst kurz zu halten", sagt Loeven.

Also begannen die Bottroper sofort mit der Planung, gingen aber trotzdem gründlich und mit Bedacht vor. "Wir haben erst mal eine Arbeitsgruppe eingerichtet", sagt Loeven, "in der alle Beteiligten saßen." Schwimmvereine, Schulen, selbst Putzfrauen und Haustechniker wurden befragt, um bei der Planung des Bades keine Fehler zu machen. "Da kamen Einwände wie: Die Tür ist zu schmal für die Reinigungsmaschine. Oder: Achtet darauf, dass Sockel unter die Schränke kommen, sonst gibt es Schmuddelecken", sagt Loeven. "Das hilft natürlich sehr, um alle zufriedenzustellen und die Betriebskosten schon im Vorfeld zu senken."

Und selbstverständlich gab es Sonderwünsche - etwa ein 50-Meter-Becken, eine große Zuschauertribüne oder mehr Platz für die Schwimmvereine. "Wir haben allen Beteiligten Gelegenheit gegeben, mit ihren Verbesserungsvorschlägen und Wünschen in der Planungsphase zu kommen und nicht hinterher", sagt Fachbereichsleiter Willi Loeven. "Das war sicher entscheidend dafür, dass danach alles so glatt lief."

Auf Sylt zu besichtigen: Eine kleine Gemeinde scheitert an einem Großprojekt

Am Ende stand ein Entwurf des Bades, der die wichtigsten Wünsche berücksichtigte, etwa eine Tribüne für 200 Zuschauer, eine sechste Schwimmbahn und eine solare Warmwasseraufbereitung. Die Vorgaben waren so detailliert, dass der Bauunternehmer sofort anfangen konnte und keine Gefahr bestand, dass das Projekt teurer werden würde als vorgesehen. Im Gegenteil: "Anfangs haben wir 5,9 Millionen Euro allein für den Bau des Bads veranschlagt", sagt der Bäderchef Kießlich, "jetzt liegen wir sogar nur noch bei 5,7 Millionen Euro, und da sind Brunnen, Außenanlagen und Parkplatz schon inklusive."

Christoph Schmatloch, ehrenamtlicher Bürgermeister der 5000-Einwohner-Gemeinde Sylt-Ost, hat keine Lust, sich interviewen zu lassen. "Termine, Termine, Termine", grummelt er unwirsch in sein Mobiltelefon. Gerade weil sich auf der Baustelle nichts tut, hat er alle Hände voll zu tun. Seit Ende Januar der Bauunternehmer, die BAM Deutschland, gekündigt hat, schlägt die Affäre hohe Wellen, lockt Journalisten aus nah und fern an. Allein der Abgang der Stuttgarter Baufirma war filmreif: Als die Arbeiter Kisten mit Akten verladen wollten, schaltete Schmatloch das Ordnungsamt ein; 30 Kartons wurden sichergestellt. Das bislang letzte Kapitel einer langen Geschichte von Ungereimtheiten. Sie zeigt, "wie schnell eine kleine Gemeinde mit einem Großprojekt überfordert ist", schrieb der "Holsteiner Courier", und dass alle beteiligten Parteien "mindestens einmal völlig zerstritten" waren.

Einer der wichtigsten Gründe für den Streit sind die unterschiedlichen Interessen der Verantwortlichen. Während es in Bottrop den Anschein hat, als gäbe es keine Hierarchien, ist in Keitum genau das Gegenteil der Fall. Fragt man René Hähnel, bis Ende Januar Bauleiter, sagt der nur: "Es war schon deswegen schwierig, miteinander zu kommunizieren, weil so viele Instanzen zu überwinden waren. Der Vertrag, die Strukturen, das Organigramm - all das war ziemlich kompliziert."

Anders als in Bottrop ist auf Sylt nicht die Kommune der Bauherr, sondern eine öffentlich-private Partnerschaft von Gemeinde und privatem Unternehmen. Das Vertragskonstrukt dahinter ist verwirrend. Eine eigens gegründete Betriebsgesellschaft ist Bauherr und trägt im Prinzip das wirtschaftliche Risiko. In dieser Gesellschaft ist die Gemeinde während der Bauphase selbst nicht vertreten, sondern nur die Stuttgarter Deyle-Gruppe des Thermen planers Uwe Deyle. Die Bauleistungen vergibt die Betriebsgesellschaft an eine Arbeitsgemeinschaft, die "Arge", an der Deyle ebenfalls mit zwei Prozent beteiligt ist und die Baufirma BAM mit 98 Prozent. Die Arge wiederum kauft einzelne Bauleistungen, und zwar bei der BAM. Das Modell gleicht einem Wollknäuel, es neigt zur Verhedderung.

Der Bau steht still, und die dafür Verantwortlichen spielen Schwarzer Peter

Tatsächlich beginnen die Probleme bald nach Vertragsabschluss. Weil die Kreisverwaltung in Husum im Frühjahr 2007 wegen "fehlender Unterlagen" nicht mal eine Teilbaugenehmigung erteilen kann, ruht die Baustelle wochenlang. Das Bauunternehmen hat, ohne dass die Arbeit beginnen kann, seine Leute am Keitumer Kliff zusammengezogen und fordert sieben Millionen Euro Entschädigung vom Thermenplaner Uwe Deyle. "Es sind Fragen offen, die nur die Gemeinde und der Bauherr untereinander klären können", heißt es bei der Kreisverwaltung. "Aber dazu scheinen sie bisher nicht fähig zu sein."

Deyle will nicht zahlen. Damit die Arbeiten trotzdem weitergehen können, erklärt Bürgermeister Schmatloch, die Forderungen "zügig abzuhandeln". Um einen weiteren Baustillstand zu verhindern, einigt sich die Gemeinde mit der Baufirma darauf, ihr die Forderungen gegen Deyles Betriebsgesellschaft für 3,7 Millionen Euro abzukaufen - ein umstrittener Schritt, denn die Gemeinde hat mit dem Modell der öffentlich-privaten Partnerschaft bewusst auf die Bauherrenschaft und damit das Risiko verzichtet.

Das Geld will Schmatloch sich später von Thermenplaner Deyle zurückholen, dem "eigentlichen Verursacher" der Verzögerungen, wie es heißt. Monate nach dem anvisierten Baubeginn sind so schon Millionen Euro bewegt worden, aber noch keine Schaufel Erde. Die Reaktion Deyles auf die Millionenforderungen kommt prompt: Der Planer und Chef der Betriebsgesellschaft verhängt im Dezember 2007 einen weiteren Baustopp. Weil, wie sein Rechtsanwalt nun erklärt, die "Gemeinde (...) seit mehreren Monaten mit drei Millionen Euro im Verzug" ist und "nicht einmal (sagt), warum sie nicht zahlt". Der Bürgermeister Schmatloch sieht darin einen "verzweifelten Erpressungsversuch".

Kaum haben Gemeinde und Bauherr ihren Streit vorübergehend beigelegt, macht die Baufirma BAM wieder Probleme. Jetzt versuche sie, die Gemeinde zu "erpressen", wie es heißt: Unmittelbar nachdem sie am 20. Dezember 2007 die ersten zwei Millionen Euro aus dem 3,7-Millionen-Euro-Vergleich von der Gemeinde erhalten hat, fordert sie eine Bürgschaft der Landesbank Baden-Württemberg über die verbleibende Bausumme von 10,3 Millionen Euro. Als die Bank die Bürgschaft über fünf Wochen schuldig bleibt, kündigt die Baufirma im Januar kurzerhand den Vertrag.

"Eine Viertelstunde, mehr nicht" - so viel Zeit gewährt Bürgermeister Christoph Schmatloch, ein hemdsärmeliger Typ in Lederjacke, dann doch irgendwann. Aber bei der Sache scheint der Mann, der der Gemeinde seit drei Jahren ehrenamtlich vorsteht, nicht zu sein. Er wirkt abgelenkt, schaut immer wieder im Raum herum und beginnt, noch bevor die fünfzehn Minuten um sind, Dokumente aus einer Unterschriftenmappe zu unterzeichnen.

Das Thema Therme ist ihm unangenehm. Das Argument, die Gemeinde habe den Bau der Therme in zu großer Eile beschlossen und damit die Verzögerungen gewissermaßen mit verschuldet, will der Bürgermeister nicht gelten lassen. Alles sei vorab gründlich geprüft worden, man habe Anwälte "für teures Geld" befragt und alle Verträge einem Wirtschaftsprüfer, der Kommunalaufsicht, dem Wirtschaftsministerium und der schleswigholsteinischen Investitionsbank vorgelegt. "Mehr kann eine Gemeinde nicht tun." Immerhin ist Schmatloch mittlerweile zu der Erkenntnis gekommen, dass er "solche Verträge mit diesen Verquickungen ohne große Einspruchsmöglichkeiten mein Lebtag nicht mehr schließen" würde.

Mit dem Planungsbüro, das er zwischenzeitlich der Erpressung bezichtigte, habe man inzwischen immerhin wieder eine "Vernunftehe" geschlossen. Schließlich bleiben Gemeinde und Planer nicht nur während des Baus aufeinander angewiesen, sondern sollen die Therme auch gemeinsam betreiben.

Der neue Hauptschuldige aus Sicht des Bürgermeisters ist nun der Bauunternehmer: "Ich bin heute der Meinung, dass die BAM an den gesamten Verzögerungen absolut alleinige Schuld trägt. Nach der heutigen Einsichtnahme in Unterlagen, die wir vorher nicht kannten, hat sich die BAM absolut verkalkuliert - und zwar mindestens um zwei bis drei Millionen Euro."

Die Baufirma habe also schlichtweg "gelogen" und ein "abgekartetes Spiel" getrieben, um ohne Schaden aus dem Vertrag wieder herauszukommen, behauptet Schmatloch. Den 3,7-Millionen-Euro-Vergleich werde die Gemeinde wegen "arglistiger Täuschung" nachträglich anfechten, das gezahlte Geld zurückfordern.

Die Baufirma äußerte sich bis Redaktionsschluss nicht zu den Vorwürfen. In einer Stellungnahme nach dem Verlassen der Baustelle im Januar begründet sie ihr Verhalten mit "erheblichen Störungen in der Bauabwicklung" und dem damit verbundenen "Zweifel an der Bonität und Leistungsfähigkeit der Betriebsgesellschaft".

Jetzt will Schmatloch in aller Eile einen neuen Unternehmer finden, um noch im April die Bauarbeiten fortzusetzen. Die Zeit drängt: Sollte das Meerwasserfreibad, das auf dem Thermengelände ebenfalls gebaut wird, nicht bis Ende des Jahres fertig sein, droht die Gemeinde Fördermittel von Land und EU in Höhe von 2,4 Millionen Euro zu verlieren. Ein weiteres Fiasko. Ob sich so schnell und ganz ohne Ausschreibung ein neuer Generalunternehmer findet, erscheint aber ungewiss - schließlich meldeten sich schon auf die erste europaweite Ausschreibung nur zwei Baufirmen. Schmatloch gibt sich dennoch zuversichtlich. Dank seiner "guten Beziehungen" habe sich bereits etwas "herauskristallisiert", sagt er und lächelt das erste Mal.

Allerdings, und das bestätigt auch Schmatloch (wieder grimmig), dürfte die Therme in jedem Fall deutlich teurer werden als ursprünglich geplant. Zum einen, weil er selbst davon ausgeht, dass sich die alte Baufirma verkalkuliert hat, zum anderen, weil die Baukosten in den vergangenen Jahren weiter gestiegen sind. Schon jetzt liegen sie bei etwa 19 Millionen Euro und damit vier Millionen Euro höher als ursprünglich veranschlagt.

Während in Bottrop bald geplanscht wird, wird in Keitum weiter gestritten

Schmatloch droht schon mal, die Gemeinde werde "den zur Kasse bitten, der diese Zeitverzögerung zu verantworten hat". Vom 30. April an habe man einen Anspruch auf Schadenersatz von 15 000 Euro pro Tag Verzögerung. Nur: Die Ansprüche würden sich gegen den Vertragspartner Uwe Deyle richten - und mit dem hat sich Schmatloch doch gerade erst wieder vertragen. Der nächste Streit zieht also bereits herauf.

Auch Uwe Deyle ist nur sehr schwer zu erreichen. Von Streit will auch er nichts mehr wissen. "Im Herbst gab es mal eine Phase, in der wir nicht so in die Gespräche einbezogen waren", sagt der Stuttgarter Ingenieur, während er im Auto mal wieder Richtung Norddeutschland braust. "Aber inzwischen hat sich gezeigt, dass eigentlich zwischen der Gemeinde und uns keine Differenzen bestehen."

Zwei, die sich mit Schmatloch, Deyle & Co. wohl nie einig sein werden, sind Erik Kennel und Cornelia Kamp. Die beiden Politiker der Sylter Wählergemeinschaft (SWG) bilden in der Gemeindevertretung die Opposition zur CDU, die mit absoluter Mehrheit regiert und zu der auch Bürgermeister Schmatloch gehört. Beide lehnen den Neubau prinzipiell ab. Zum einen sei er zu teuer. Zum anderen gebe es im nahen Westerland die "Sylter Welle", ein Freizeitbad, dem man mit einer Therme unnötig Konkurrenz mache. Auch der Bund der Steuerzahler hatte "unsinnige Konkurrenz" kritisiert und von "Verschwendung von Steuergeldern" gesprochen.

Kennel fordert ein "Ende mit Schrecken, also einen Baustopp bei der Therme". Ein neues Meerwasserfreibad allein reiche vollkommen aus, zumal es dafür auch Subventionen gebe. Was die beiden besonders aufregt, ist, dass "die Anwohner, die für die Therme letztlich bezahlen, überhaupt nicht richtig gefragt wurden, ob sie das Bad wollen", so Kennel. In der Tat wurden nur die Urlauber in Sylt-Ost befragt, von denen zwar 59 Prozent äußerten, das Freibad besuchen zu wollen, aber nur 53 Prozent die Therme. Und immerhin 38 Prozent sagten, dass das Angebot für sie überhaupt nicht ausschlaggebend sei - womöglich deswegen, weil viele Hotels auf Sylt eigene Wellness-Angebote haben. Dennoch gehen die Planer der Therme von rund 120 000 Gästen pro Jahr aus. Das würde bedeuten, dass jeder der rund 90 000 Gäste, die Sylt-Ost pro Jahr zählt, die Therme mehr als einmal besuchen müsste.

Die Kritiker Kennel und Kamp halten das für unrealistisch. Auf die Gästebefragung geben sie wenig - und haben stattdessen unter den Keitumern Unterschriften gegen das Projekt gesammelt, die Kennel zufolge eindeutig zeigten, dass zwar alle ein Freibad wollen, aber kaum jemand die Therme. An der Aktion beteiligte sich nach Kennels Angaben jeder vierte Einwohner, während die Kurverwaltung nur in etwa jeden 180. Gast befragte.

Auch gut 500 Kilometer südlich in Bottrop gab es Widerstand gegen die Hallenbadpläne. Die Anwohner fürchteten Lärmbelästigungen. Doch in Bottrop lief es anders: Man diskutierte vor dem Bau mit den Kritikern, verlegte die Bushaltestelle, um den Lärm zu reduzieren, und sah im Bauplan eine Lärmschutzwand vor. "Heute gibt es keine Feindschaft mehr gegenüber dem Projekt", sagt Willi Loeven. Im Nachhinein erscheint es ihm und Kießlich als entscheidend, dass die Kritik der Anwohner ernst genommen wurde. Hätte man sich für das Bad einen anderen Standort suchen müssen, hätte das den Abriss des alten Bads am Berliner Platz verzögern können - und damit den millionenschweren Umbau in der Stadtmitte. "Die Baustellen hängen hier alle zusammen", sagt Kießlich. Eine Verzögerung hätte also eine Kette weiterer Verzögerungen in Gang gesetzt.

Um diesen Effekt zu vermeiden und Probleme zu erkennen, bevor sie entstehen, treffen sich Kießlich, Loeven und Schnellbach auch in der Bauphase regelmäßig zu einem sogenannten Jour fix. Im Moment legen die Planer schon die Farben der Fliesen fest auch wenn bis zur Verlegung noch Wochen vergehen. Auch das Programm am Anbadetag ist schon klar: Der Bäderchef Kießlich wird eine unscheinbare braune Papiertüte von seinem Büroschrank nehmen, die mit einem Siegel der Stadt verschlossen ist. Er wird ein Gefäß aus der Tüte ziehen, in dem Wasser aus dem alten Bad eingelagert ist, und das Wasser im neuen Bad damit impfen. "Um den alten Geist weiterzutragen", wie er sagt.

In Keitum weiß keiner, wann in der Therme Saunadampf aufsteigen wird. Nur eines scheint allen Beteiligten klar zu sein - die Schadenersatzprozesse werden die Gerichte noch weit über den Tag der Eröffnung hinaus beschäftigen. Denn so leicht werden sich das komplizierte Vertragswerk, die Forderungen und Ansprüche nicht entwirren lassen. Eine Lektion wird man dann wohl gelernt haben: Ein Bauherr muss die Fäden in der Hand halten. Und Probleme erkennen, bevor sie unlösbar geworden sind. -

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