Ausgabe 09/2003 - Schwerpunkt Verkaufen

Neues aus der Mörtelecke - Wenn Häuser alt werden

Es war ein sonniger Spätsommersonntag, als das Kind in den Brunnen, pardon, der Junge in die Grube fiel. Es gab wenig Geschrei, dafür ein schlechtes Gewissen, denn oft genug hatten die Eltern ihn gewarnt. Das ganze Haus war ausgegraben, bis auf zwei Meter Tiefe, vorbereitet für eine neue Kellerisolierung gegen Feuchtigkeit. Aber es hatte unseren 13-jährigen Knaben gereizt, in der hügeligen Mondlandschaft, die kurz vorher noch ein Garten gewesen war, irgendwelche Räuber- und Gendarmspiele zu veranstalten. Pardauz! Abgerutscht. Und eine dicke Beule am Kopf. Es war der Moment, als ich, der Bauherr, selbst mit einem symbolischen Ratscher an der Stirn, ins Grübeln kam. Ist das denn wirklich alles notwendig? Das Haus auszugraben, den Keller sanieren zu wollen? Vielleicht reicht eine ganz kleine Verschönerung durch eine neue Holzterrasse im Garten?

Zehn Jahre ist es her, dass sich das "Einmal im Leben" für uns verwirklicht hat. Kein Neubau, sondern ein Fünfziger-Jahre-Putzhäuschen mit Satteldach und ähnlich alt wie der Bauherr. Aber ein wahr gewordener Traum. Gekauft, renoviert, sich wohl gefühlt. Doch dann nistete sich ein entsetzlicher Endloswurm im Gehirn ein: Man muss etwas tun. Den sich entwickelnden Modernisierungsstau abarbeiten. Werte erhalten. Den Wert steigern.

Es war entsetzlich und endlos. Badrenovierung. Neue Dachfenster. Kellersanierung. Neue Kellertreppe. Wer macht uns das? Der Gedanke an unzuverlässige Handwerker und verspielte Architekten sorgte trotz vorhandener Finanzierung zunächst für eine Warteschleife. Muss das denn wirklich sein? Dann aber wurde der erste Schritt getan. Günstige Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) reizten, sie trugen uns über die Schwelle. Aber jetzt, an diesem Sonntag, war ich mir nicht mehr so sicher...

Der Autor ist der Prototyp eines gesuchten Kunden. Denn die Zeiten sind gruselig, und den Leuten vom Bau geht es entsprechend. Vor allem den Architekten. Andererseits, so verkünden die Statistiken, "plant jeder dritte Hausbesitzer in Deutschland, seine Immobilie in den nächsten drei Jahren zu modernisieren." Das Emnid-Institut hat für die Bausparkasse BHW herausgefunden, dass die Investitionen im Altbau den Neubau überholen und von gut 50 Prozent auf bereits 60 gestiegen sind - "Tendenz steigend". Wenn in jede, wie Bauleute sagen, "Wohneinheit" gut 10 000 Euro gesteckt würden, dann brächten fünf Millionen Modernisierungen locker einen Markt von mehr als 50 Milliarden Euro. 500 000 Maßnahmen sichern allein etwa 175 000 Menschen in der Planung, im Handwerk und am Bau einen Arbeitsplatz.

Der Weg ist klar. Man muss ihn nur gehen. Aber, sagt Dieter Buss, ein Unternehmensberater aus Bonn, "der Markt hat wenig Dynamik". Denn er ist nicht aufbereitet. Der Kunde sitzt zu Haus und traut sich nicht. Er fürchtet sich vor einem Anfang ohne Ende, wenn er mal mit dem Renovieren begonnen hat. Zudem hat sich in Deutschland eine allgemeine Handwerkerphobie breit gemacht: "Zu teuer und zu nachlässig", lautet das Vorurteil. Meist hadert der Bauherr außerdem mit seiner latenten Unbedarftheit oder Unwissenheit. Wer will sich schon gern über den Tisch ziehen lassen?

Geld gibt es genug, sinnvolle Beratung nicht

Dabei ist das Wichtigste vorhanden: Geld. Die Gruppe der über 50-Jährigen verfügt meist über eigenes Kapital oder über zweite und dritte Bausparverträge, die zuteilungsreif sind. Und wer nichts davon hat, kann sich zumindest zu exzellenten Bedingungen Geld leihen auf dem Kapitalmarkt oder bei der KfW. Gerade sie legt immer wieder Programme auf, wie im April 2003 eines über acht Milliarden Euro zur Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum. Gern mit Schwerpunkten beim Energiesparen und nachhaltigen Bauen. Tatsächlich, so teilen die Bausparkassen mit, könnten noch beträchtlich mehr Gelder abgerufen werden, als es zurzeit geschieht. Und das, obwohl zum Beispiel Schwäbisch Hall im Jahr 2002 ihr größtes Bausparneugeschäft aller Zeiten abgewickelt hat und bei mehr als 900 000 Verträgen die Bausparsumme allein dieser Kasse etwa 21,8 Milliarden Euro beträgt.

Man wundert sich und sucht die Gründe. Denn Werterhaltung oder - Steigerung der eigenen Wohnung ist eigentlich sinnvoll. Der raffiniert eingefädelte Werbespot der LBS, dem Verbund der Landesbausparkassen der Sparkassen, stellt das schön dar: Ein Rentnerehepaar sitzt im Garten vor heimeliger Gründerzeitkulisse und kommt nicht auf das Wort mit fünf Buchstaben für eine monatliche Wohngebühr. Die Botschaft ist klar: Die beiden grauen Panter haben erkannt, dass Bausparen und Eigenheim ein wichtiges Standbein der Altersvorsorge sind. Nur wer kümmert sich um die potenziellen Kunden? " Sollte ein Verbraucher nur einmal an der Börse Aktien gekauft haben", sagt Dieter Buss, "wird er von selbst ernannten Beratern umzingelt." Doch für seine ihn altersversorgende Immobilie muss er selbst sorgen.

Dem gemeinen Einfamilienhausbewohner kann man eine Sanierung nicht wie einen neuen Grill oder eine Waschmaschine verkaufen. Medienkampagnen nutzen gar nichts: Man muss ihn direkt abholen. Doch wer soll das tun? Eine Antwort liegt nahe: der Architekt. Nur winkt da selbst der geübte Berufslobbyist Carl Steckeweh vom Bund Deutscher Architekten ab: "Bedauerlicherweise träumen deutsche Architektur-Absolventen immer noch davon, eine Kathedrale oder ein Museum zu bauen." Dachausbau und Kellersanierung - hat man dafür studiert?

Ich erinnere mich an die ersten Schritte unserer Baumaßnahmen. Befreundete Jungarchitekten nahmen uns freundlich in die Mitte. "Das machen wir schon." Aus der Kellersanierung wurde ein Anbau der wundersamen Art, ein extraordinärer Bubble. Es war ein wahres Kunstwerk, das aber leider das Grundstück und die Bauherren ignorierte und eine mittlere Familienkrise auslöste. Jetzt hängt die Idee als Computerausdruck im Arbeitszimmer und hat uns ungefähr anderthalb Jahre Planungszeit gekostet.

Weil inzwischen mehr als 10 000 deutsche Architekten arbeitslos sind und erkannt haben, dass nicht mehr genug Großaufträge für sie da sind, müssen sie lernen, neue Felder zu erobern. Ein etablierter Berufsstand braucht ein neues Selbstverständnis, und das, bevor der Bundeswirtschaftsminister seine Drohung wahr macht und ihm seine Gebührenordnung nimmt. Es trifft besonders die Ein-Personen-Büros. Ein alter Freund, der einst aufgebrochen war, die architektonische Welt zu erobern und zu revolutionieren, der bei Stars wie Charles Moore, Norman Foster oder Oswald M. Ungers arbeitete, ernährt seine Familie inzwischen mit Beratungen über den Einbau Energie sparender Maßnahmen im Wohnungsbau - allerdings sind die Kunden meist Wohnungsbaugesellschaften. Der Besitzer eines Einfamilienhauses gilt dagegen als schwierig, heißt es doch: "Wer sich als Architekt mit solchen Kleinstaufgaben abgeben muss, kann nicht gut sein." Das lang gepflegte Image vom Künstlerarchitekten wird zur Altlast.

Auch größere Büros tun sich schwer. Olaf Gibbins, erfolgreicher Sanierungsarchitekt in der Altstadt von Potsdam und mit allen Wassern gewaschen, sieht das Problem vor allem in der Gebührenordnung: "Die HOAI kann nicht bei Bausummen von 15 000 Euro greifen." Tatsächlich würde diese "Honorarordnung für Architekten und Ingenieure" entweder die Bauherren überfordern, oder der Architekt könnte seinen Aufwand nicht finanzieren, weil der für knapp 2000 Euro Honorar viel zu hoch ist. "Der Bauzustand muss analysiert, der Bedarf ermittelt, der Ablauf der Sanierung geplant und überwacht werden", sagt Gibbins. Zählt man den Stundenaufwand sowie An- und Abfahrten zusammen und vergleicht - kein Dachdecker oder Klempner könnte für das arbeiten, was die HOAI vorschreibt. Doch Olaf Gibbins schwebt eine Alternative vor: Vielleicht könne man Kader aus erfahrenen Architekten bilden, die dann nicht am Einzelfall, sondern im Netzwerk arbeiten. Das wäre rationeller und billiger.

Männer wollen immer nur das eine

Gibbins wohnt übrigens selbst in einer riesigen Altbauvilla in Hamburg-Steilshoop. Vor 20 Jahren hat er sie sich hergerichtet. Mittlerweile häufen sich die Probleme dort, wo sie für das Haus tödlich sein können: in der Dachhaut und an den Dachrinnen. Architekt Gibbins hat ein Auge dafür und sieht auch verborgene Fehlerquellen. Er ist Profi. Für Nichtprofis fordert er, was bei Autos und Maschinen obligatorisch ist: eine Art Haus-TÜV. Möglicherweise wäre das eine wichtige Stütze der Werterhaltung und das Ende der Wurstelei, die den Häuslebauer abschreckt.

Ähnlich denkt Dieter Buss. Seit 1982 in der Baubranche, hat er mit seiner Bonner Firma Baudialog das besetzt, was es noch gar nicht gibt: Consulting für Hausbesitzer. Er fordert den Modernisierungsberater oder den privaten Facility Manager, wie er im gewerblichen Bürohausbau schon lange üblich ist. Im Köln-Bonner Raum sammelt seine Firma jetzt Erfahrungen. Überraschenderweise wird der Facility Manager bei Baudialog durch Architekten besetzt. In einem Auswahlverfahren mit mehr als 300 Kandidaten hat man sechs ausgesucht, in der Mehrzahl Frauen. "Männer neigen dazu, den großen Neubauwurf auf der grünen Wiese zu wollen", so Buss. Gefragt sind "Menschen, die Vertrauen erzeugen, denen die Bauherren in der zweiten Stufe den Schlüssel in die Hand drücken". Erfahrungen mit Altbausanierung, Heizung und Wärmedämmung sind obligatorisch. Meist haben die Architekten eine Zulassung als vereidigte Sachverständige. Baudialog kümmert sich um die Grundvertragsregelung, um das Netzwerk und Marketing. Die Finanzierung, also das Honorar von Baudialog, kommt zweigleisig herein. Für Planungsleistungen einerseits, andererseits durch etwa fünf Prozent Akquisitionsgebühr von dem vermittelten Handwerker.

Transdisziplinäres Handwerk macht vieles einfacher

Baudialog arbeitet mit einem neuen Architektentyp zusammen. Aber Dieter Buss, der lange für die Dachabdeckungsfirma Braas arbeitete und das Handwerk kennt, kann sich auch vorstellen, dass Handwerker einige Aufgaben allein lösen. Zumindest dort, wo es keiner neuen Baugenehmigung bedarf, weil nur Altes durch eine gleichwertige Konstruktion ersetzt wird - dafür wird kein Architekt gebraucht. Das ist ein Feld für Handwerkerinitiativen wie beispielsweise die Wuppertaler Raumfabrik.

Drei Malermeister gründeten 1997 den Verbund, inzwischen werden in der Raumfabrik 15 Gewerke des Bauhaupt- und Baunebengewerbes gemanagt. Das reicht von der Fassadenfirma bis zum Raumausstatter, vom Licht bis zur Badewanne. Einer der Geschäftsführer, Klaus Braun freut sich: "Man spricht insgesamt von Einsparungspotenzialen von 30 Prozent, wir erreichen immerhin schon fünf bis zehn Prozent, die wir günstiger sein können." Raumwerk arbeitet mit professionellem Marketing, Website, aussagekräftigen Broschüren und Planungs-CDs - all das, was sonst nur in der Industrie üblich ist.

Natürlich geht es dabei nicht nur um ein einheitliches Logo und eine Marke, sondern vor allem um ein nahtloses Hand-in-Hand-Arbeiten unterschiedlicher Gewerbe: " Wenn die Firmen einander kennen, wird eine Badsanierung oder was auch immer präzise wie das Band einer Autofertigung zu steuern sein." In der Raumfabrik achtet man darauf, dass die Schnittstellenproblematik schon bei den Azubis der beteiligten Firmen zur Sprache kommt, sozusagen als Lehrfach "transdisziplinäres Handwerk". Es könne nicht schaden, wenn der Tischler etwas von Farbschichtenaufbau versteht.

Auch abseits von Wuppertal habe ich inzwischen meinen persönlichen Moderator gefunden, der immer hilft, wenn wieder ein Kind in den Brunnen gefallen ist. Im richtigen Leben arbeitet er als Bauingenieur, der hauptsächlich ökologisch korrekte Wohnhäuser baut und über ein fantastisches Netzwerk verrügt. In wirklichen Krisensituationen ("Warum ist seit einer Woche kein Handwerker mehr auf der Baustelle gewesen?") beruhigt sein Blick und eine kurze sachliche Erklärung ("Geben Sie doch dem Mauerwerk eine Chance zum Austrocknen!").

Gemeinsam mit ihm haben wir erlebt, wie die Badsanierung unter vernünftigen Bedingungen zu Ende geführt wurde. Und der Graben ums Haus ist längst wieder zugeschüttet, der Keller trocknet vor sich hin, und gerade wird mit dem Aufbau der Gartenterrasse begonnen.

Endlich Zeit zum Freuen.

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