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Annäherung an ein Delta

Es war doch klar, dass Streletzki scheitern würde. Wer baut schon ein 133 Millionen Euro teures Vier-Sterne-Plus-Hotel mit 1125 Zimmern in ein heruntergekommenes Industriegebiet? Ekkehard Streletzki hat es gewagt. Zehn Jahre ist es her, dass der damals 54-jährige Immobilien-Unternehmer sein Estrel Residence in den Berliner Stadtteil Neukölln direkt neben den Teltowkanal rammte, pittoresk eingerahmt von Schrottplatz, Nudelfabrik und Kabelwerk. Eine Geldvernichtungsmaschine, sagten fast alle, die etwas von Hotels zu verstehen glaubten. Ein Kongresshotel in dieser Jogginghosen-Gegend, das konnte einfach nicht funktionieren. Der Streletzki, der hat wohl zu viel Geld, raunte man in der Branche. Es gab sogar Banker, die hätten gern ein Jahresgehalt darauf verwettet, dass Streletzki sein Estrel nach spätestens zwei Jahren wieder dichtmachen muss.

Heute sind sie froh, dass sie nicht gewettet haben. Und Ekkehard Streletzki ist bester Laune. Sein Estrel, das wie ein böses Tier am Kanal lauert, hinten massig, vom spitz zulaufend wie ein Barrakuda, wurde kürzlich vom Fachmagazin "Der Hotelier" zum Hotel des Jahres gewählt. Zum vierten Mal hintereinander. In ganz Deutschland macht kein Hotel mehr Umsatz als Streletzkis Bettenburg. "Unglaublich, was hier entstanden ist", sagt der Alleineigentümer, "das hätten wir nie für möglich gehalten. Gehen Sie mal an die Rezeption und versuchen Sie, für heute Nacht ein Zimmer zu bekommen. Wir sind voll bis unters Dach." Aus dem Convention Center strömen Menschen in Anzügen und Business-Kostümen ins Atrium, zu den Restaurants und Cafes. Der Pharmakonzern Pfizer ist zu Gast im Estrel. "Und so geht das schon seit Wochen", erzählt der Hotelchef. "Damals haben alle gesagt, das Hotel ist zu groß. Dass ich so groß gebaut habe, ist heute unser Vorteil. Dadurch heben wir uns von der gesamten Konkurrenz in Deutschland ab." Dass er in eine Brutstätte der Armut hineingebaut hat, mit Saufkneipen ringsum, die "Himmel" heißen oder schlicht "Koma", habe ihm auf lange Sicht mehr genutzt als geschadet. Wenn im nächsten Jahr die Stadtautobahn zum Flughafen Schönefeld fertig wird, ist das Estrel das erste große Hotel auf dem Weg vom Flughafen in die Stadt. Von der Autobahnausfahrt bis zur Tiefgarage sind es nur zwei Minuten. Streletzki hofft auf die Meute der Easy-Jet-Touristen, die in Schönefeld landen und sich kaum eine Übernachtung im Hilton oder Adlon leisten werden. "Die Lage hier ist fantastisch", sagt Streletzki. "Hätte ich am Potsdamer Platz gebaut oder am Gendarmenmarkt wie all die anderen, müsste ich für die Übernachtung 100 Euro mehr nehmen. Dann wäre mein Konzept nie und nimmer aufgegangen." Schon als Streletzki vor zehn Jahren baute, war der Berliner Hotelmarkt von Überkapazitäten und ruinösem Preiswettbewerb gekennzeichnet. So jedenfalls lautete die Diagnose der Branchenkenner. Sie glaubten, 45 000 Hotelbetten seien zu viel für eine Stadt wie Berlin. Jetzt, zehn Jahre später, ist der Bettenbestand auf 75000 angewachsen. Und immer noch werden neue Hotels geplant, gebaut und eröffnet.

Hotelhauptstadt Berlin: Die Preise fallen um die Wette, aber es werden weiter munter Bettenburgen gebaut Allein in den ersten sechs Monaten dieses Jahres feierte die Branche sechs Eröffnungen im Vier- und Fünf-Sterne-Segment, darunter die des Ritz-Carlton am Potsdamer Platz, ein Haus der Allerersten-Sahne-Kategorie. "Mittlerweile ist das ein absolut ruinöser Wettbewerb", sagt Willy Weiland, Direktor des Berliner Interconti und Vizepräsident des Berliner Hotel- und Gaststätten-Verbandes. "Sie fangen zur Eröffnung mit Kampfpreisen an, und die fahren sie dann für ein Jahr." So startete das Ritz-Carlton mit 160 Euro pro Übernachtung, bei Gruppenbuchungen näherte sich die Luxusherberge gefährlich der prestigevernichtenden Hundert-Euro-Grenze.

Als Weiland 1987 nach Berlin kam, gab es in der Stadt knapp 2500 Zimmer mit fünf Sternen. Heute sind es 12 000, Tendenz steigend. Die Probleme der Branche zeigen sich in Berlin wie in einem Brennglas. Hier forderte der Preiskampf kürzlich auch sein erstes prominentes Opfer. Eines der drei teuersten Hotels der Stadt, das Four Seasons am Gendarmenmarkt, machte dicht, nachdem es seine Pachtzahlungen nicht mehr erwirtschaften konnte.

Von den 38 000 Hotelzimmern, die in den nächsten Jahren bundesweit neu gebaut werden, entfallen 10 000 allein auf Berlin. Dabei war dort im vergangenen Jahr der Preisverfall bei Vier-und Fünf-Sterne-Häusern am deutlichsten: Bei einem Minus von elf Prozent sanken die Preise auf durchschnittlich nur noch 130 Euro. Vier-Sterne-Komfort ist schon für 38 Euro zu haben. In Paris oder London muss man für vergleichbaren Komfort fast das Dreifache bezahlen.

Der Markt scheint auf Jahre kaputtgebaut - welche ökonomische Rationalität nährt also dieses Baufieber? Es ist kaum verstellbar, dass sämtliche Marktteilnehmer ohne Sinn und Verstand agieren. Und auch nicht, dass renommierte internationale Hotelketten allein auf das Prinzip Hoffnung setzen. "Was viele Projektentwickler machen, ist unvernünftig und ruinös für die gesamte Branche", urteilt Steigenberger-Vorstandschef Karl Anton Schattmaier mit Blick auf Berlin und die vielen Kräne vor Hotel-Baugruben. Doch was treibt sie, da alle Signale auf Rot zu stehen scheinen? Kein Autokonzern würde in einer Situation mit Überkapazitäten und Preisverfall eine weitere Fabrik bauen, keine Airline Flugzeuge bestellen, die dann am Boden blieben.

Fünf Jahre dauert eine Hotel-Entwicklung: Wer heute eröffnet, hat früher mal auf New-Economy-Millionäre gehont In der Marktwirtschaft ist der Konkurs, das Ausscheiden aus dem Markt die Strafe für schlechtes Wirtschaften. Es gehört zu den Merkwürdigkeiten der Hotelbranche, dass eine Marktbereinigung so gut wie nicht stattfindet, jedenfalls nicht, indem überflüssige und schlechte Hotels reihenweise schließen. "Hotel bleibt Hotel und bleibt offen", sagt Stephan Gerhard, Geschäftsführer der auf Hotellerie und Gastronomie spezialisierten Münchner Unternehmensberatung Treugast. "Es wird keine Kapazität aus dem Markt genommen, das hieße Totalverlust." Was kann man aus einem gescheiterten Hotelprojekt noch machen? "Allenfalls ein Altersheim", sagt Interconti-Direktor Weiland. Eine Umwandlung in Büros ist extrem teuer; man müsste alle Bäder rausreißen lassen. Außerdem: Wer braucht derzeit schon neue Büroflächen?

Die um ihr Überleben kämpfenden Anbieter scheiden nicht aus dem Wettbewerb aus, sondern machen ihn in ihrer Verzweiflung mit Schlussverkaufs-Preisen kaputt. " Solche Kopf-auf-Kissen- Preise bringen überhaupt nichts mehr", sagt Gerrit Mauch, Trainer und Berater bei der Hotelkette Accor, "da geht es nur noch darum, wenigstens ein paar Betten voll zu kriegen." Die Mitbewerber wiederum können sich dem Preissog kaum entziehen. Welcher Gast ist schon bereit, 100 Euro für ein Drei-Sterne-Hotel zu bezahlen, wenn Vier-Sterne-Komfort für 69 Euro verramscht wird? Bestraft werden damit auch jene Hoteliers, die ordentlich wirtschaften. Zumal der Trend zum Billigpreis kaum reversibel ist. Wer einmal für 89 Euro im Adlon genächtigt hat, wird für das gleiche Zimmer nie wieder 300 Euro bezahlen.

Etwa fünf Jahre vergehen im Schnitt von der ersten Machbarkeitsstudie bis zur Eröffung eines Hotels. Die meisten Hotels, die jetzt fertig werden, sind demnach Ende der Neunziger entwickelt worden, zur Blütezeit von www.schnellerreich.de, als der Dax bei 7000 Punkten stand, große Firmen teure Tagungen spendierten und es frisches Geld im Überfluss gab. "Viele Projekte, die heute idiotisch aussehen, waren damals durchaus vernünftig", sagt Hotelberater Stephan Gerhard. Die Hoffnung auf anhaltende Wachstumsraten ließen die Hotels reihenweise aus dem Boden schießen. Auch für - aus heutiger Sicht - chancenlose Projekte fanden sich expansionswütige Finanziers und Betreiber. "Nicht selten wurden am gleichen Standort ähnliche Projekte parallel entwickelt", sagt Stephan Gerhard, " denn der eine Initiator weiß nicht immer vom anderen." Es regiert das Prinzip Hoffnung, irgendwann wird alles besser - auch weil es sonst keine Lösungen gibt Schon während der Bauphase gerieten die neuen Hotels dann in den Abwärtssog von Konjunktur- und Börsenflaute. Die erhofften Touristenströme blieben aus, die Firmen strichen die Reisebudgets zusammen, und nach dem Schock des 11. September 2001 brach das Tagungs- und Kongressgeschäft vorübergehend völlig zusammen. Aber längst waren die Baugruben ausgehoben, die Finanzierungspakete geschnürt, die Investoren heiß gemacht, Pachtverträge unterschrieben. Also wurde weitergeplant, gebaut und eröffnet. "Wenn dann auch noch Sachen politisch verschleppt werden", sagt Interconti-Direktor Willy Weiland, "der Ausbau des Flughafens beispielsweise, dann haben Sie plötzlich ein großes Delta." Eine sehr problematische Abweichung zwischen Plan und Wirklichkeit in Gestalt neuer Hotelbetten, in denen nur sehen jemand schläft.

Einstweilen suchen die Chefs der Berliner Fünf-Sterne-Häuser Trost und Zuflucht in der Hoffnung auf bessere Zeiten.

"Berlin hat nicht zu viele Hotelzimmer, sondern zu wenige Besucher", heißt es etwa. Oder: " Vielleicht kriegen wir die Bambi-Verleihung nach Berlin zurück." Oder, als ginge es um einen Fußballverein, der zehn Spiele in Serie verloren hat: "Es muss jetzt einfach wieder nach oben gehen." Im vergangenen Jahr waren die Berliner Hotelzimmer im Schnitt zu 64 Prozent ausgelastet. Das hört sich bedrohlich an, ist es aber nicht unbedingt. Streng durchrationalisierte Kettenhotels wie beispielsweise die zu Accor gehörenden Ibis-Häuser, die auf Konzernsynergien und ihren Größenvorteil zurückgreifen können, leben schon mit einer Belegung von 40 oder 45 Prozent auskömmlich - solange sie nicht zu Dumping-Preisen gezwungen sind. Wenn die Preise allerdings auf breiter Front ins Rutschen geraten und Fünf-Sterne-Häuser sich auf das Buhlen um Kegelklubs einlassen, ist es möglich, dass ein Hotel Verlust macht, obwohl alle Zimmer belegt sind.

Der Kern des Problems: der Immobilienmarkt. Wenn keine Bürohäuser gebraucht werden, baut man eben Hotels Solange das Geschäft mit Bürobauten boomt, werden relativ wenige Hotels gebaut. Das war beispielsweise in Frankfürt, München und Hamburg in den Neunzigern zu beobachten. Stehen dagegen neue Bürobauten leer, gewinnen Hotels bei Projektentwicklern und Immobilienfonds an Attraktivität. Martina Fidlschuster, Geschäftsführerin der Frankfurter Hotelberatungsgesellschaft Hotour glaubt, Berlin sei "deshalb so überbaut mit Hotels, weil der Büroimmobilienmarkt in katastrophaler Verfassung ist".

Die Mehrzahl der Hotelbauten wird über offene Immobilienfonds finanziert. An Büroprojekte traut sich seit Jahren kein Fondsmanager mehr heran, aber das Geld der Anleger muss investiert werden. Shopping-Center gibt es auch schon genug, und so besinnt man sich auf Hotels. Ein nicht völlig am Markt vorbeigeplantes Hotel garantiert über den Pachtvertrag sichere Einnahmen, wenigstens für eine gewisse Zeit. 2003 konnten Hotelinvestoren im bundesweiten Schnitt eine Rendite von 5,4 Prozent realisieren, immerhin.

Für die großen international agierenden Hotelketten ist es zudem offenbar eine Frage des Prestiges, auch in Berlin präsent zu sein. "Die sagen, wir müssen in der deutschen Hauptstadt ein Hotel unserer Marke haben", sagt Hotelberater Stephan Gerhard, "da hilft es auch nichts, wenn alle, die schon vor Ort sind, laut jammern." Mittlerweile sind fast sämtliche großen Hotelketten in Berlin vertreten, getragen nicht zuletzt von der Hoffnung auf Markentreue: Wer in London oder Paris im Hilton oder Four Seasons absteigt, wird das wohl auch in Berlin tun. Und zur Not kann man ein schlecht laufendes Haus eine Weile mit Profiten durchfüttern, die anderswo auf der Welt gemacht werden.

Eine Reihe von Hotels sind vermutlich entstanden, weil die am Projekt Beteiligten zwar ganz unterschiedliche Interessen > verfolgen - dabei aber in ihrer Summe den Markt in Richtung Baufieber manövrieren. So kann es für einen Projektentwickler durchaus lukrativ sein, in einen schon von Überkapazitäten gekennzeichneten Markt hinein ein weiteres Hotel zu bauen -Hauptsache, das Projekt stürzt nicht ab, bevor er es verkauft hat. Kurzfristige Verwertungsinteressen stehen hier dem langfristigen Interesse an einem funktionierenden Markt entgegen, Partikular-und Brancheninteressen fallen unvereinbar auseinander. Ähnlich verhält es sich mit der Strategie von Betreibern, sich durch Billigpreise auf Kosten der Mitbewerber und der gesamten Branche für eine Zeit lang Marktanteile zu erkämpfen.

Klassenkampf im Hotelgewerbe: Erst ab vier Sternen wird der Manager glücklich - also will niemand weniger Der alleinige Blick auf absolute Zimmer- und Bettenzahlen verschleiert, dass in den vergangenen Jahren nicht nur zu viele, sondern vor allem die falschen Hotels gebaut wurden, am Markt vorbei. "Da sind reihenweise Prestige-Objekte ohne Sinn und Verstand errichtet worden", urteilt Accor-Berater Gen-it Mauch. Auch die Häuser der finanziell angeschlagenen Dorint-Kette, an der Accor seit zwei Jahren beteiligt ist, nimmt er da nicht aus: "Die haben sich in den Boden genagelt, weil sie sich selbst gefeiert haben mit riesigen teuren Hütten, die einfach unsinnig sind." Eines der Dorint-Häuser beschäftigte allein 23 Gärtner.

Der ruinöse Preiswettkampf spielt sich fast ausschließlich bei den prestigeträchtigen Vier- und Fünf-Sterne-Häusern ab. Kein Wunder, dass diese Hotels in den vergangenen fünf Jahren die niedrigsten Renditen erwirtschafteten. Schon die Ausbildung der Hotel-Führungskräfte steuert in Richtung des hart umkämpften Nobel-Segments. "Als klassischer Hotelier bekommen Sie beigebracht, dass nur der Vier- und Fünf-Sterne-B ereich glücklich macht", sagt Gerrit Mauch. "Alles andere gilt als unfein, das sind Aldi-Buden, Plastik-Absteigen." Schuld sind nicht zuletzt die Investoren, für die ein Großprojekt einfacher zu managen ist als viele kleine. "Für die meisten kommen nur große Vier- und Fünf-Sterne-Häuser in Frage", beschreibt Hotour-Geschäftsführerin Martina Fidlschuster die Investitionspraxis der Fonds, "bei Investments unter 25 Millionen Euro ist ihnen der Verwaltungsaufwand zu groß." Edel & teuer gegen "Geiz ist geil": Die einen locken mit Welhiess, die anderen mit Billigtarif im Wohnblock Leider gibt es nicht viele Berlin-Besucher, die bereit sind, 300 Euro für ein Hotelbett hinzulegen. Von den zuletzt stark gestiegenen Besucherzahlen profitiert in Berlin fast ausschließlich die Zwei- und Drei-Sterne-Hotellerie. Flug mit der Billig-Airline und zwei Übernachtungen im Simpel-Hotel, alles zusammen für 150 Euro - das ist der Trend 2004.

Die konträren Hotel-Philosophien - hier edel & teuer, dort "Geiz ist geil" - sind in Berlin derzeit in Gestalt zweier Baustellen zu besichtigen. Am Bebelplatz, einen Steinwurf vom Gendarmenmarkt entfernt, entsteht innerhalb der denkmalgeschützten Grundmauern des früheren Dresdner-Bank-Stammsitzes mit dem Grand Hotel de Rome das 19. Fünf-Sterne-Hotel der Stadt, mit Wellness-Landschaft im ehemaligen Tresorraum und Ballsaal in der Kassenhalle.

Und auch der unangefochtene Marktführer im Budget-Segment baut: In der Nähe des Anhalter Bahnhofes errichtet Accor gleich drei Hotels der Brot- und Butterklasse mit insgesamt 600 Betten direkt nebeneinander - eines mit einem, eines mit zwei, eines mit drei Sternen. Dort finden die Gäste naturgemäß keine Relax-Landschaft mit Spa vor, sondern müssen sich mit einer Dusche in einer Plastik-Badzelle begnügen, die fix und fertig mit dem Kran in den Rohbau gehievt wird.

Es wird wohl nicht die letzte Berliner Baustelle des französischen Konzerns sein, der sich aufgemacht hat, die Hotellerie ähnlich zu industrialisieren wie einst Henry Ford die Produktion von Autos. "Berlin ist neben Frankfurt und München der interessanteste Markt in Deutschland", preist Accor-Mann Gerrit Mauch das Marktpotenzial. "Und solange das so ist, werden wir auch weiterhin in Berlin bauen."