Ausgabe 10/2015 - Schwerpunkt Immobilien

Wolf Lotters Einleitung zum Schwerpunkt Immobilien

Room to move

May seem peculiar
How I think of you
If you want me, darlin’
Here’s what you must do.
You gotta give me,
Cause I can’t give the best
Unless I got room to move

John Mayall, The Turning Point / Room to Move, 1969

1. Die Hunnen

Es gibt Sätze, die bringen selbst die Ruhigsten in Wallung, etwa: „Die Hunnen kommen!“
Ein Satz, der seit mehr als 16 Jahrhunderten dafür steht, dass es Zeit ist, sich aus dem Staub zu machen. Das sollte man im Abendland, also im europäischen Kulturkreis, eigentlich wissen. Denn hier herrschten einst die Römer, die reich und berühmt wurden, weil sie nicht einfach blieben, wo sie waren. Ihr Imperium baute auf Mobilität, unterwegs lernten sie von Freund und Feind.

Doch als im 4. Jahrhundert nach Christus die Hunnen kamen, war aus den Römern eine träge Bande geworden, die selbstgerecht ihre Pfründe verteidigte. Das Auftreten der Hunnen brachte sie völlig durcheinander. Die Reiter aus den Weiten der asiatischen Steppe waren der Beginn einer großen Transformation, die für viele Jahrhunderte den Kontinent bewegte – das Zeitalter der Völkerwanderung. Und wo Mobilität auf Immobilität trifft, kracht es.
Merkwürdig, dass man sich das so schlecht merken kann.

 

2. Out of Africa

Dabei ist der Mensch schon ziemlich lange in Bewegung. Unsere Homo-sapiens-Vorfahren brachen vor rund 100.000 Jahren aus dem südlichen und östlichen Afrika auf, um ihre Lage zu verbessern. Diese erste Völkerwanderung besiedelte den Rest der Welt – mit einer Ausbreitungsgeschwindigkeit von durchschnittlich 400 Metern im Jahr. Das läppert sich in Zehntausenden von Jahren.

In gewisser Hinsicht handelt es sich, wenn Einwanderer oder Flüchtlinge zu uns kommen, um Familiennachzug. Und weil wir gerade dabei sind – es ist noch nicht so lange her, da galten die Deutschen nicht zu Unrecht als Hunnen, und zwar nicht nur, weil die britische Kriegspropaganda im Ersten Weltkrieg sie so nannte. Zuvor und über Jahrzehnte fuhren allein von Bremerhaven aus jährlich gut 200 000 Deutsche über den Atlantik nach Amerika, wo sie entscheidend dazu beitrugen, dass die Neue Welt sich entwickeln konnte.

Bremerhaven verfügte damals über die modernsten Hafenanlagen und war der größte europäische Auswandererhafen. Natürlich nannte man die Leute, die die Decks der großen Überseedampfer füllten, nicht Hunnen, sondern Auswanderer oder Umzügler. Damit fand man für sie also etwas leichtgängigere Begriffe als das akademische Wort Migrant, mit dem Sozialforscher und Politiker heute so gern agieren.

Vielleicht will man mit dem gravitätischen Begriff nur einer ganz banalen Angelegenheit mehr Gewicht verleihen: Bewegung ist normal. Doch es schwingt noch etwas anderes mit: Migrant, so die Grundannahme westlicher Kultur, wird man nur, wenn es gar nicht mehr anders, wenn es ums nackte Leben geht. Bewegung ist dann eine Reaktion auf Bedrohung. Gemeint sind mit dem Wort Migrant immer arme Fremde, Boatpeople aus dem Mittelmeer, Kriegsflüchtlinge, politisch Verfolgte. Und auch wenn es keinen Zweifel daran gibt, dass man für diese Menschen nicht genug Empathie aufbringen, nicht genug Unterstützung leisten kann: Nur drei Prozent der in Deutschland lebenden Ausländer gehören zu dieser Gruppe der mit einem „humanitären Status“ ausgestatteten Migranten.

Aber wie halten wir es mit all jenen, die nicht um ihr nacktes, sondern für ein besseres Leben gelaufen sind? Also um all jene, die in Bewegung geraten, um weiterzukommen? „Personen mit dem Wunsch nach einem besseren Leben (landläufig als Wirtschaftsflüchtlinge bezeichnet) gelten nicht als schutzbedürftig“, so beschreibt eine Broschüre des Sachverständigenrats deutscher Stiftungen für Integration und Migration die Rechtslage und eine verbreitete Einstellung.

Wir bedauern Schicksale, die wir nach unterschiedlichen Mitleidskonjunkturen schnell vergessen, aber das eigentliche Wesen der Mobilität ignorieren wir oder machen es schlecht. Nicht zufällig ist das Wort Wirtschaftsflüchtling ein Schimpfwort, da schaltet das Kopfkino gern auf Hunnensturm, auch bei jenen Leuten, die sich für politisch gebildet halten.

Wirtschaftsflüchtlinge sind alle, die etwas Besseres erwarten, als sie haben, und die bereit sind, dafür Risiken einzugehen. Das ergibt eine gewaltige Bandbreite von Ausgangspositionen, zu der bitterarme Wanderarbeiter in China ebenso zählen wie gut gebildete und materiell gut gestellte Leute, die – wie rund 140 000 Deutsche pro Jahr – dauerhaft oder nur für einige Zeit in ein anderes Land ziehen. Das können hoch qualifizierte Wissenschaftler sein, die sich anderswo bessere Forschungsbedingungen erhoffen, Facharbeiter, die auf dem deutschen Arbeitsmarkt dringend gebraucht werden, EU-Bürger, die von ihrem Recht auf Niederlassungsfreiheit Gebrauch machen, oder auch jene Binnenmigranten, die nichts lieber wollen, als vom Land in die Stadt zu kommen. Dort ist das Reich der Möglichkeiten, deshalb ziehen jedes Jahr eine Million Menschen in Deutschland von der Provinz in die Städte. Die meisten Binnenmigranten sind jung, zwischen 20 und 35 Jahre alt. Auch das sind Hunnen, klar.

Und wie soll man all die Bürger der ehemaligen DDR nennen, die sich im Zuge der großen „Abstimmung mit den Füßen“ von Ost nach West bewegten, sobald es die Gelegenheit dazu gab? Was war der Fall der Mauer anderes als eine überwiegend auf wirtschaftlichen Motiven und persönlichen materiellen Interessen beruhende Revolution, was übrigens so viel wie „umlaufende Bewegung“ bedeutet?

Migration ist kein Ausnahmefall und Mobilität kein Betriebsunfall.

3. Bewegungsfreiheit

Vor gut 200 Jahren begann die industrielle Revolution, die im 20. Jahrhundert in der Moderne gipfelte. Die hat die Vorurteile gegen die Beweglichkeit nicht erfunden, aber perfektioniert. Das herausragende Merkmal dieser Ära ist die Massenorganisation – also die Fähigkeit, andere bis ins Detail zu steuern und zu kontrollieren. Es gibt bis heute keine bessere Methode, Menschen dingfest zu machen.

Das klingt wie ein offener Widerspruch zu dem Bild, das sich noch immer hält: die Industrialisierung als lauter, grell leuchtender Tingeltangel, der alles vereinnahmend über eine bräsig gemütliche Agrargesellschaft und ihre verschnarchte Gutsherrenwelt hereinbrach, die jahrtausendelang das Denken der Menschen bestimmt hatte. Dabei hatte auch diese alte Welt mal ganz revolutionär angefangen. Die Sesshaftwerdung der Menschheit, die später analog zur industriellen die „Neolithische Revolution“ genannt wurde, war einer der großen, wenn nicht gar der größte Entwicklungsschritt der Geschichte. Diese Revolution vollzog sich über viele Jahrtausende, bis sie vor rund 12 000 Jahren zur vorherrschenden Existenzform unserer Vorfahren wurde, die von Jägern und Sammlern zu Ackerbauern und Viehzüchtern wurden. Das war der Startschuss für die Immobilienwirtschaft – und den kometenhaften Aufstieg der Menschheit.

Sesshaftigkeit bedeutet, dass man nicht mehr in den Tag hinein lebt, ständig bedroht, mal Jäger, mal Gejagter ist, sondern dass man Vorräte anlegen, Energie sparen und die damit gewonnene Zeit in eine Verbesserung der Kenntnisse und Fertigkeiten des Überlebens stecken kann. Das bringt mehr Sicherheit, Schutz vor Naturgewalten und Feinden. Der „Besitz“ von Grund und Boden ist eine elementare Erfahrung. Das lateinische Wort „cultura“ bedeutet so viel wie Ackerbau oder Bodenbearbeitung. Kultur ist damit die Umformung der Natur zum Nutzen des Menschen.

Die Frage ist, was man mit den gewonnenen Möglichkeiten anstellt. Dabei geht es nicht darum, ob man sesshaft ist oder mobil bleibt, sondern ob man sich die Option, das eine oder das andere sein zu können, bewahrt.

Das sollte eigentlich heute, in der frühen Wissensgesellschaft, kein Thema mehr sein. Wozu sollen denn all die tollen Ausbildungen, der gehobene Bildungsstand, der Wohlstand gut sein, wenn nicht dazu: sich mehr Freiraum – mehr Bewegungsfreiheit – zu verschaffen?

 

 

4. Entwurzelt

Bewegungsfreiheit war immer ein elementares Menschenrecht. Der amerikanische Autor Alvin Toffler hat in diesem Zusammenhang schon 1970 auf die Herkunft eines heute wieder sehr modernen Wortes hingewiesen: „Die Verwurzelung, von der man heute so viel redet, ist bezeichnenderweise ein landwirtschaftlicher Begriff.“

Das Gegenteil, die Entwurzelung, gehört seit dem 19. Jahrhundert zum Populistenjargon. Globalisierung, Technik, Mobilität, Fremde und besonders das „vagabundierende Kapital“ bedrohen, neben den gefährlichsten aller Wanderinsekten, den „Heuschrecken“, das Bestehende. Früher war alles solider, weniger in Bewegung.

Der Schein trügt. Die Welt vor der Industrialisierung war keineswegs eine beschauliche Landlust und alles andere als ein Idyll. Die Leitkultur befand sich fest in den Händen einer Gutsherrengesellschaft, die Grund und Boden von Dritten beackern ließ, zu miserablen Bedingungen. Dieser Teil der Gesellschaft war an die Scholle gefesselt, hatte kaum eine Chance zur Veränderung, bis die Industrie die Möglichkeit bot, der Enge der ländlichen Sklavenarbeit zu entfliehen.

Man darf dabei aber nicht vergessen, dass ein erheblicher Teil der gebildeten Gesellschaft sehr viel mobiler war als die Nachfahren in der Industriegesellschaft. Handwerker, Künstler und Forscher waren weit weniger ortstreu als heute, wie fast jeder beliebige Lebenslauf bekannter Persönlichkeiten dokumentiert. Man zog von Projekt zu Projekt, von Hof zu Hof, von einer Erfahrung und einem Meisterwerk zum nächsten. In vielen Handwerksberufen galten die Wanderjahre als entscheidender Schritt zur echten Meisterschaft. Wer bräsig auf seinem Hintern hockte, lernte nichts, wusste wenig und war dementsprechend nicht sonderlich gefragt.

Händler und Kaufleute waren sowieso unterwegs. Die Freude am Fahren führte zu einem regen Austausch der Kulturen, das war gut fürs Geschäft. Die Analyse von Regionen, deren Bürger durch hohe Mobilität auffielen, zeigt einen klaren Zusammenhang zwischen der Bereitschaft zur Mobilität und Wohlstand. Die oberitalienischen Städte und die Handelszentren der Hanse liefern dafür Beispiele. Freiheit heißt, die Welt entdecken zu dürfen.

Die Moderne redet von diesen Tugenden, aber sie hält ihre Versprechen nur scheinbar. Bewegen sollen sich im industriellen Nationalstaat auf lange Zeit nur die Waren selbst, die Menschen, die sie herstellen, sollen gefälligst an die kurze Leine. Man braucht berechenbare Größen. Steuerzahler, Arbeitskräfte, Käufer – sie können nicht einfach abhauen, wenn es ihnen passt. Eine Fabrik ist schließlich kein Wanderzirkus. Wenn überdies mehr Menschen vor Ort sind, als man jeweils braucht, drückt das auch die Löhne und ist gut für die „Moral“.

5. Die Großstadt

Im Jahr 1887 führte die Internationale Statistikkonferenz den Begriff Großstadt ein, der alle Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern bezeichnete, zehn in ganz Deutschland. Heute sind daraus 76 geworden.

Die durch die Industrie angelockten Neuankömmlinge hausten in Slums und „schlimmer als das Vieh“, wie der Fabrikantensohn Friedrich Engels entsetzt nach dem Besuch der Arbeiterquartiere Englands notierte. Bald folgten den Slums sogenannte Mietskasernen, deren Einwohner man aber kaum Mieter nennen konnte, eher schon Insassen. In einer Zweizimmerwohnung hielten sich nicht selten zwei Familien und dazu noch „Schlafgänger“ auf, die sich kein eigenes Bett leisten konnten, sondern sich mit ihren Schicksalsgenossen im Schichtbetrieb eines teilen mussten. In Halle an der Saale kann man heute noch ein Überbleibsel der Mietskasernenzeit sehen: Loests Hof, ein Monstrum von 250 Metern Länge, vier Stockwerke hoch und für 2700 Menschen gedacht. Oben hausten die Menschen, unten wurde gearbeitet, eine Fabrik, die ihre Menschen gar nicht mehr vor die Tür ließ. Aber das war „modern“, galt als Fortschritt und wurde zum Ende des 19. Jahrhunderts sogar stolz auf Postkarten gedruckt.

Die miese Wohnlage der Arbeiter war Kern und Mittelpunkt der „sozialen Frage“, die bald auch Bürger und Bessergestellte bewegte, nicht nur aus Mitgefühl, sondern auch, weil die Städte der Industrialisierung unübersehbar verkamen: Es stank, Krankheiten breiteten sich aus, es war laut und chaotisch. Damit konnte man, das sah jeder, auf Dauer keinen Staat machen. Noch wichtiger als das Engagement war aber zweifellos ein Entwicklungsschritt des Kapitalismus, der sich eben nicht, wie seine Gegner hofften, durch Ignoranz gegenüber den Bedürfnissen der Menschen sein eigenes Grab schaufelte. Die erste Phase der Industrialisierung konzentrierte sich auf Rohstoffe, Eisen, Kohle, Stahl, die Eisenbahn – die Ende des 19. Jahrhunderts zunehmend durch die Massenproduktion von Konsumartikeln ergänzt wurde. Der Arbeiter wurde nun auch Verbraucher. Historiker haben das Fordismus genannt, nach dem amerikanischen Industriellen Henry Ford, der seinen Arbeitern in drei Monaten so viel Lohn bezahlte, wie eines der T-Modelle kostete, das er am Fließband herstellen ließ. Statt Revolution gab es Teilhabe. Aber auch dieses neue Lebensmodell war auf Dauerhaftigkeit angelegt. Man machte bei einem Unternehmen die Ausbildung, arbeitete und ging dort in Rente. Folgerichtig blieb man, wo man war. So ein Leben konnte man sehr gut organisieren und planen. Dieses Ordnungsprinzip spiegelte sich auch in der Architektur wider.

Die sogenannte Moderne, die die Gründerzeit der Industrie vor etwas mehr als 100 Jahren ablöste, hat unser heutiges Denken am stärksten beeinflusst. Es gab nicht nur das Bauhaus, das streng Leben und Arbeit nach Funktionen trennte. Utopisten wie der britische Sozialreformer Ebenezer Howard erdachten das Konzept der Gartenstadt, eine sich über viele Kilometer erstreckende Neugründung, die sich in konzentrischen Kreisen ausdehnt. In der Mitte ist eine City, die Verwaltung, Büros und Kultur, Schulen und andere öffentliche Immobilien vereint. Dann ein großzügiger Grüngürtel, dem, locker bebaut, Häuser und Wohnungen folgen, durch einen weiteren Kreis von der Industriezone getrennt.

Verbunden sind die Kreise, von denen es beliebig viele geben kann, durch gut ausgebaute öffentliche Verkehrsmittel. Nach diesen Vorgaben erkennbar umgesetzt wurden solche Gartenstädte in Welwyn, England, aber auch in Hellerau bei Dresden, in Augsburg, Nürnberg, Karlsruhe und Berlin. Es sind durchweg beeindruckende Anlagen, die bis heute ein Beispiel für menschengerechtes Wohnen liefern.

Gute Ideen lassen sich aber bekanntlich immer auch ganz anders verstehen. Von der Gartenstadt blieben im 20. Jahrhundert nur Versatzstücke, zu denen auch die berüchtigten Trabantenstädte gehören. Ein großer Teil der aufsteigenden Mittelschicht kopierte insbesondere nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs den Lebensstil der Reichen und Mächtigen, wenn auch im kleineren Maßstab, was aber immer noch reichte, um die Vorstädte zu zersiedeln. Das „kleine Glück“ ist ein teurer Spaß, auch für die Leute, die davon nichts haben, die aber dennoch für die Folgen von Staus und Zersiedlung blechen müssen. Doch das Einfamilienhaus und die kleine Eigentumswohnung wurden, erst recht nach dem Zweiten Weltkrieg und dem damit verbundenen Aufschwung, zum Markenzeichen des Mittelstands. Gefragt war vor allem Sicherheit – aber wie sieht es damit aus?

 

 

6. Die Festung

Tatsächlich bietet die Immobilie eine Konstante im sonst so unsteten 20. Jahrhundert, das mit zwei Weltkriegen, einer Inflation, einer Weltwirtschaftskrise, einer Währungsreform und zahlreichen weiteren Untergängen und Neuanfängen für viele wie eine Achterbahn wirken musste. In diesem Zusammenhang er- scheinen die eigenen vier Wände als sichere Burg. Die Leute haben gelernt, dass die Immobilie eine wichtige Versorgungsgrundlage ist, verlässlicher als die Versprechungen der Politiker und ihrer Sozialsysteme, haltbarer als Geldvermögen und Aktienkapital. Wer im Alter mit weniger auskommen muss, wer seine Arbeit verliert und sein Vermögen, der kann sich wenigstens darauf verlassen, ein eigenes Dach über dem Kopf zu haben. Die Frage ist allerdings, ob die Rechnung aufgeht.

Für die Antwort empfiehlt es sich, zwei Statistiken einander gegenüberzustellen. Die eine, die über die sogenannte Wohnungseigentumsquote, liefert die Erkenntnis, dass die Deutschen, unter denen 53 Prozent der Bürger Wohneigentum besitzen, mit den Schweizern (44 Prozent) das europäische Schlusslicht bilden. In Frankreich verfügen 62 Prozent, in Großbritannien und Schweden gut 70 Prozent, in der Slowakei und Ungarn sogar 90 Prozent der Bevölkerung über Immobilienbesitz, und in Rumänien wohnen sogar – Europarekord! – 97 Prozent aller Bürger im Eigenheim. Daraus wird gern der Schluss gezogen, dass es den Deutschen guttäte, mehr Wohnungseigentum zu erwerben, und ebenso häufig werden damit staatliche Förderungsprogramme begründet: vom Bausparvertrag bis hin zu Privilegien für ALG-II-Empfänger und Rentner.

Nur stellt sich die Lage anders dar, wenn man die Zahlen über das Bruttovermögen der Deutschen kennt. Von den rund 7,4 Billionen Euro an Vermögen, das die Bürger des Landes besitzen, sind, so zeigt das Sozio-oekonomische Panel (SOEP) des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung in Berlin, rund 5,1 Billionen Euro in Grund- und Immobilienbesitz angelegt. Das sind knapp 69 Prozent. Mehr als zwei Drittel von allem, was man so hat, sind also bereits dingfest gemacht.

Immobilien sind, das zeigen diese Zahlen, teuer in diesem Land, und das ist gut für die, die schon welche haben, und schlecht für alle anderen, die noch welche erwerben wollen. Mehr als zwei Drittel der deutschen Großstädter sind nach einer Umfrage der Comdirect Bank mit den Immobilienpreisen in den Metropolen unzufrieden. Insgesamt halten 58 Prozent aller Deutschen die gegenwärtigen Preise für zu hoch. Dass sich dennoch viele für Immobilien entscheiden, liegt offensichtlich an dem dafür idealen Mix aus Niedrigzinspolitik und Prosperität.

Das heißt auch, dass Durchschnittsverdiener sehr lange dafür arbeiten müssen, um Wohnungseigentum bezahlen zu können. Weiß man dann noch, dass vier von fünf Eigentümern in der Immobilie, die sie besitzen, auch wohnen, dann wird klar, dass viele in diesem Leben vor allen Dingen für ihre Sesshaftigkeit arbeiten.

Nach einer Postbank-Studie aus dem Jahr 2014 stottert der Durchschnittsverdiener und Käufer einer Immobilie in Deutschland rund 27 Jahre seinen Kredit ab – bei einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent und einer Tilgung von maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens. Aber in den berühmten „begehrten Lagen“ kann so was auch mal länger dauern, in Bayern oder Baden-Württemberg und in Städten wie Hamburg, München, Berlin, Stuttgart, Frankfurt am Main, Köln oder Düsseldorf: mehr als 40 Jahre, vorausgesetzt, man blecht Monat für Monat 40 Prozent von dem, was man verdient. Man kann jetzt einen Moment die Augen schließen und darüber nachdenken, was in diesen vier Jahrzehnten alles nicht geschehen darf oder, denn das ist genauso wichtig, nicht geschehen kann.

Gewiss: Man kann Wohnungseigentum wieder verkaufen, man kann es vermieten, es beleihen. Man kann große Gewinne machen, zumal in begehrten Lagen. Man kann mit Immobilien aber auch viel Geld verlieren. Dann kommen womöglich noch einmal lebenslängliche Zahlungsverpflichtungen obendrauf.

Passt das in eine Zeit, in der – durch Automatisierung, Wissensarbeit, Globalisierung, flexible Lebensgestaltung und anhaltende Transformation auf allen Ebenen – die Dinge ein wenig anders laufen als in der Nachkriegskonsumgesellschaft, bei der die Kontinuität der Lebensläufe ganz andere Planungen zuließ?

Und wäre es nicht auch sinnvoll, etwas Geld in die Fähigkeit zu investieren, flexibel auf veränderte Umstände zu reagieren? Chancen zu ergreifen, die nicht zwangsläufig um die Ecke liegen, sondern auch mal ganz woanders?

7. Wissensstädte

Der kanadische Philosoph Charles Taylor beschreibt die Wende im frühen 21. Jahrhundert so: Die Gemeinschaften der Wissensgesellschaft „sind offener für multinationale Wanderungsbewegungen – immer mehr Menschen innerhalb dieser Gesellschaften führen ein Leben in der Diaspora, dessen Mitte anderswo liegt“.

Aber was für die einen bedrohlich klingt, der Verlust der alten Mitte, ist für die anderen eine neue Lebenschance. Dazu gehört das Recht, aufzubrechen – und diesen Versuch auch abbrechen zu dürfen, wenn er sich als Irrweg erweist.

Das sind übrigens die Logiken, die im Gegensatz zur Konsumgesellschaft und der Moderne heute das Denken der nächsten Generationen bestimmen und die hinter Sharing Economy und der Grundidee stecken, Dinge zu nutzen, aber nicht mehr zwingend ihr Eigentümer sein zu müssen. In der Wissensgesellschaft gilt der alte Satz des griechischen Philosophen Bias: „All meinen Besitz trage ich bei mir.“ Das ist keine Esoterik, sondern eine Bilanz.

Beweglich sind Leute, die mehr wollen. Wenn die Perspektive fehlt, spielt es keine Rolle, ob die Ursache dafür die langweilige Provinz ist oder eine Stadt, die nicht etablierte Junge wieder vor ihre Tore schickt, weil die besten Lagen halt für sie schon weg sind, leider.

Wer darauf verzichtet, die Beweglichen reinzulassen, wird verlieren – wie die Römer. Man braucht Gestalter und Veränderer, und zwar mittendrin, nicht am Rand, wohin sie aber bei hohen Immobilienpreisen und folglich teuren Mieten verbannt werden. Im Zentrum bleiben die Reichen, Satten, Etablierten und ihre Familien – das sind fast Zustände wie einst bei den Gutsherren, die ihren Grund und Boden stets an die eigenen Nachkommen weiterreichten, ganz gleich, ob die damit umgehen konnten oder nicht. Man braucht nicht viel Fantasie, um sich vorzustellen, wohin das führt – nicht in die Wissensgesellschaft, so viel steht fest.

Gemeinschaften funktionieren wie alle Unternehmen: Sie müssen sich um den Nachwuchs kümmern, rechtzeitig. Sonst können sie dichtmachen. Wer um kreative Talente buhlt, was heute jede halbwegs vernünftige Stadt und Region macht, muss sich auch den Kopf darüber zerbrechen, welche Räume diese Talente brauchen.

Das führt zu Professor Michael Braum, dem geschäftsführenden Direktor der Internationalen Bauausstellung (IBA) Heidelberg. Die traditionsreiche Institution hat ein Schwerpunktprogramm namens „Wissen schafft Stadt“ aufgelegt, in dem bis zum Jahr 2022 nach dem „Ideal einer Wissensstadt der Zukunft“ gesucht wird. Darin stellt die IBA die Frage, welche Stadtentwicklung und welche Wohnungen man braucht, um die neuen Anforderungen zu erfüllen. Das Problem sei dabei, sagt Braum, „dass wir mit einer Reihe von Vorurteilen und Unsicherheiten kämpfen. Erstens ist nicht alles schlecht, was wir schon haben. Und zweitens wissen wir nicht genau, was wir eigentlich brauchen.“ Was Leute mit einem ausgeprägten Kontrollwahn irrsinnig macht, ist geradezu die intellektuelle Voraussetzung dafür, sich über die für die Zukunft passenden Räume Gedanken zu machen. Wer meint, er wüsste Bescheid, „habe einfach keine Ahnung“, sagt Braum.

Denn es geht eben nicht mehr darum, mit großem planerischem Ehrgeiz auf Jahrzehnte hinaus festlegen zu wollen, wie, wann und wo Menschen in 10, 20, 40 Jahren leben und arbeiten werden. Die Moderne, die sich die Kontrolle über Menschen und ihr Leben anmaßte, ist Geschichte. Sie hat tragische Irrtümer hinterlassen, Sackgassen, in denen aus gut gemeinten Gartenstädten trostlose Trabantensiedlungen wurden. „Es ist endgültig vorbei mit der Funktionstrennung – hier leben, dort arbeiten –, die nicht bloß Staus, Zeitverschwendung und enorme Kosten für Mensch und Umwelt gebracht hat“, so Braum. „Wir haben alle Hände voll zu tun, die Folgen der Unbeweglichkeit zu überwinden.“

Das Ideal in der Wissensstadt der Zukunft meint daher in erster Linie maximale Veränderlichkeit, so viel Beweglichkeit wie möglich, also eine – auch wenn es paradox klingt – „Immobilie, die der Mobilität ihrer Benutzer gerecht wird“. Schwierig ist das vor allen Dingen bei Wohnbauten, die nach wie vor strikt den Gesetzen der Moderne folgend entworfen werden. Feste Schnitte und Größen der einzelnen Zimmer mit festgelegten Funktionen – Wohnen, Schlafen, Essen, Kinder – verweisen auf die „Wohnmaschine“, die den Sozialingenieuren am Zeichentisch im 20. Jahrhundert als Optimum vorschwebte, auch weil sich die Insassen dort so schön organisieren ließen. Damit, so Braum, könne man heute einfach nichts mehr anfangen. Die Bauten sind Kollateralschäden der Unbeweglichkeit.

Bei der vorhandenen Substanz in den Städten zeige sich immer wieder, sagt Braum, „dass die idealen Räume für Wissensarbeiter die sind, die schon in der Gründerzeit als möglichst offene Konzepte entworfen wurden: die alte Industriehalle, die man immer wieder neu gestalten kann, ganz so, wie man es braucht.“ Das gelte auch für den bürgerlichen Wohnbau der Gründerzeit: „Das sind ausgesprochen wandlungsfähige Räume. Während das Industrieproletariat in Mietskasernen eingepfercht war, entstanden dort Grundrisse, die heute als Räume für Wohnen und Arbeiten begehrt sind.“ Von deren Beispiel lasse sich viel über die offene Immobilie des 21. Jahrhunderts lernen.

8. Das Aufbauhaus

Das bestätigt auch der Berliner Architekt und Planer Thomas Stellmach, Chef der Berliner TSPA, die – so die Eigendefinition – „flexible Entwürfe (…), die sich auch in Zukunft bewähren“ für die Wissensgesellschaft anbietet. Das ist ein Job, den es nicht nur in den ehemaligen Industriestaaten des Westens gibt. Stellmach und sein Team arbeiten in Berlin, Moskau, Beirut, sie planen im Nahen und Mittleren Osten, in Nordafrika und für das UN-Habitat in Nairobi. Dabei sind die Anforderungen keineswegs so verschieden, wie man glauben könnte. „Immobilien müssen wandelbare Gefäße sein, Einheiten, die sich nicht vollständig festlegen, sondern mit den Anforderungen ihrer Benutzer verändern lassen.“ Klar, Gründerzeitbauten wären schon ideal, aber die hohe Nachfrage in den ohnehin hoch verdichteten Innenstädten könne damit nicht befriedigt werden. Man müsse „neue Basics“ bauen, sagt Stellmach, „nicht komplett fertige, bis ins Detail und bis zur Farbe des Parketts abgestimmte Wohneinheiten, sondern Räume mit maximaler Erweiterungsfähigkeit“.

Die Flexibilität der Lebensentwürfe muss sich in den Immobilien wiederfinden. Stellmach empfiehlt auch für deutsche Großstädte „ein minimales Bauen, bei dem es gerade eben Heizung, Wasser, Strom, Netzwerk und Dämmung gibt – ein Aufbauhaus“, wie er es nennt. Das mache Neubauten auch für die kreative Klientel erschwinglich – und ermögliche „zu jedem Zeitpunkt einen Auf- oder Rückbau“. Wichtig dabei sei eine gute Grundqualität. In Südamerika, etwa Chile, wird mit solchen Formen erfolgreich experimentiert, und auch hierzulande gibt es Beispiele (siehe „Arm, aber sexy“, brand eins 09/15). In der offenen, globalisierten Welt bewegen sich auch die Lösungen. Kultur ist, wie gesagt, die Umformung der Natur auf ein menschliches Maß.

9. Freiräume

Kann das funktionieren, ein Bauen, bei dem nicht von vornherein ausgemacht scheint, wie die Bewohner ihr Leben verbringen? Geht das auch im großen Maßstab, der wichtig ist, weil in vielen Großstädten die gehobenen Ansprüche an mehr und bezahlbaren Raum ständig zunehmen? Und lassen sich dabei auch die Nachteile der extremen Verdichtung in den Innenstädten, die Enge, das Fehlen von Grün und Erholungsgebieten, vermeiden?

In Wien versucht man das. Die österreichische Hauptstadt war in der Zeit nach dem Ersten Weltkrieg ein städteplanerisches Vorbild für die ganze Welt. Die damals entstandenen „Gemeindebauten“, kommunale Wohnanlagen mit zentralen Gemeinschaftsflächen, galten als Vorbild der Moderne. Sie sind wesentlich menschengerechter und nach wie vor begehrter als die nach dem Zweiten Weltkrieg hochgezogenen Betonburgen.

In der guten Tradition der Gemeindebauten entsteht derzeit eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas. Die „Seestadt Aspern“ soll bis zum Jahr 2028 eine Fläche von 240 Hektar belegen, das entspricht der Größe zweier Wiener Stadtbezirke (siehe auch Seite 44). Dann sollen 20 000 Menschen in 10 500 Wohnungen leben, hinzu kommen 15 000 Büroarbeitsplätze, 5000 weitere in Gewerbebetrieben und wissenschaftlichen Instituten, Schulen und Kindergärten. Der Masterplan des schwedischen Architekten Johannes Tovatt setzt auf hohe Durchmischung der Quartiere.

Auf der Website der Projektentwicklungsgesellschaft „Wien 3420“ wird die Frage beantwortet, weshalb ein Stadtentwicklungsprojekt mehr als 20 Jahre bis zu seiner Fertigstellung braucht: „Was vielen gefallen soll, muss von vielen gebaut werden. Die durchgeplante Stadt ist aus heutiger fachlicher Sicht einer der größten Feinde guter Stadtentwicklung.“

Hier glaubt also niemand, er könne die künftigen Bewohner organisieren. Gerhard Schuster, der Vorstandsvorsitzende von „Wien 3420“ sagt es noch deutlicher: „Wir bauen Häuser, deren Räume man zum Wohnen und zum Arbeiten nutzen kann. Monofunktionales Bauen ist so von gestern wie monofunktionale Stadtentwicklung.“

Die Erdgeschosse der Häuser verfügen über wenigstens vier Meter Deckenhöhe – darin kann man wohnen, arbeiten, verkaufen, etwas herstellen oder alles nebeneinander machen. Es gibt Mietwohnungen und Wohnungseigentum. Man setzt auf Unternehmen der Wissensbranche. Der Platz ist zwar knapp 20 Kilometer vom Zentrum entfernt, aber die Kommune hat eine U-Bahn spendiert, mit der man in weniger als 30 Minuten am Wiener Stephansplatz ist. Die fährt überdies, wie Schuster stolz berichtet, „an vier Universitätsstandorten vorbei“. Das macht das Projekt auch für Studenten attraktiv, die bisher die Peripherie – wegen enormer Langeweile und Monokultur – wie die Pest mieden.

Wer in der Seestadt wohnen und arbeiten will, soll möglichst mitplanen, mitdenken. Die Immobilien müssen „offenes Wohnen, Multifunktionalität, Experimente möglich machen“, zählt Schuster auf. Dafür wurde im Rahmen der Architekturausstellung Vienna Biennale im Jahr 2015 ein internationaler Preis „Nutzungsneutralität“ namens „Ideas for Change“ ausgelobt. Die Beiträge zeigen: Das Haus ist keine Festung mehr, es ist offen und lässt Luft zum Atmen, zur Veränderung und zum Neustart. Dinge, ohne die es sich heute nicht mehr leben lässt, ganz gleich, wo man ist und was man tut.
Nennen wir es ruhig: Freiraum. Room to move. ---

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