Ausgabe 07/2003 - Schwerpunkt Geld

Entdeckung der Langsamkeit

 

Eine Nacht in Heiligendamm

Juni 2003. Anno August Jagdfeld zeigt seinen Investoren, was sie geschaffen haben. "Das hier wird Deutschlands erfolgreichstes Hotel", sagt er mit ruhiger Stimme. Seine Zuhörer wirken entspannt, sitzen in eleganter Sommerabendgarderobe an sorgfältig arrangierten Tischen, warten auf ihr Dinner und auf die Erläuterung, was Jagdfeld mit den 192 Millionen Euro angefangen hat, die sie in den geschlossenen Immobilienfonds Nummer 34 der Fundusgruppe eingezahlt haben.

192 Millionen Euro. Ein Vielfaches von dem, was Jagdfelds Firmengruppe selbst investiert hat. Und doch ist die Atmosphäre im sorgfältig restaurierten Ballsaal überraschend gelöst. Jagdfeld zeigt einem Teil seiner Anleger und Mithoteliers an diesem Wochenende das Grand Hotel Heiligendamm, und Freunde bestätigen, so locker im Vortrag, so zufrieden haben sie ihn lange nicht gesehen. Auch die Investoren haben nichts zu klagen: "Stellen Sie sich vor", sagt einer, unverkennbar aus Süddeutschland, "Sie hätten in Straßenbahnen und Kläranlagen investiert..."

Der gute Mensch von Köln

Anno August Jagdfeld, 56, der Mann hinter diesem Investoren-Glück, ist Steuer- und Investmentberater in Köln und hat mit seiner Fundus-Gruppe schon das Berliner Hotel Adlon auf die Erfolgsspur gehievt, dann das Parkhotel Quellenhof in Aachen. Und nun also die " weiße Stadt am Meer", Heiligendamm, das zum Resort der Superreichen mitten im Niedriglohnland Mecklenburg-Vorpommern werden soll.

Als der Mann der 1a-Lagen gilt Jagdfeld in der deutschen Immobilienlandschaft. Vielleicht, weil er früh gelernt hat, was eine Immobilie in bester Lage nützt: Er stammt aus einer mittelständischen Möbelhändlerfamilie, und als der Vater früh stirbt, bleibt der Familie nur das Haus am Marktplatz. So hält er sich bis heute bei der Suche nach interessanten Objekten an die Katholische Kirche oder alteingesessene Kaufleute, denn "die kauften und bauten auch immer am Marktplatz mitten in der Stadt".

Auf Heiligendamm allerdings ist er nicht auf den üblichen Wegen, sondern 1996 durch ein doppelseitiges Foto in einem Wirtschaftsmagazin aufmerksam geworden: "Warum kümmert sich keiner um Heiligendamm?", stand darüber, was Jagdfeld als Aufforderung verstand. Er fuhr sofort an die Ostseeküste, alles Weitere, sagt er, war Liebe auf den ersten Blick. Er fällte die Entscheidung, das Ensemble für 7,5 Millionen Euro zu kaufen und bekam von der Bundesvermögensverwaltung den Zuschlag, weil er als Einziger ein Konzept für den gesamten Standort hatte.

Das klingt nach einem kapitalen Kapitalistenmärchen. Doch wer sich mit Jagdfeld auseinander setzt und dabei seine schon manische Begeisterung für die Antike, ihre Kultur, ihre Bauten und Mythen erlebt, der wird ihm die Story glauben wollen.

So gern er über die Baukunst redet, so ungern spricht er über sich. Ja, nach dem frühen Tod des Vaters habe er die Verantwortung für die Mutter und die jüngeren Brüder übernommen, ja, er habe schon während des Studiums mit fremdem Geld gearbeitet, bevor er es als Steuerberater treuhänderisch verwaltete. 1981, gerade 35 Jahre alt, gründete er die Fundus-Fonds-Verwaltungen. Warum Fundus? Um auszudrücken, dass es nicht nur um Immobilien gehe, sondern um den Grund und die Tiefe.

Jagdfeld entwickelte eine Philosophie der Langsamkeit, arbeitet mit niedriger Anfangsverzinsung und rasanter Wertentwicklung durch Exklusivität. Dort, wo heute Unternehmenscontroller üblicherweise stille Lasten finden, redet er von "stillen Reserven". Im Fall des Berliner Adlon-Hotels addieren sich die auf inzwischen gut 70 Millionen Euro Wertzuwachs beim Grundstück.

Das tut besonders gut, weil er in der frühen Phase des Adlon-Vorhabens zum Watschenmann der Wirtschaftspresse geworden war. Einen "Pannen-Visionär", schimpfte ihn beispielsweise das "Manager Magazin", von "dem sich die Anleger verschaukelt fühlen". Aus heutiger Sicht stimmt daran nur der Visionär: Wenn Jagdfeld über Geld redet, wie einmal in einem Fragebogen eines großen Magazins, dann wird gesunde Distanz zu Geld und dessen Macht deutlich. Das schnelle Geld überlässt er den Daytradern, und als seinen Lieblingsspruch zitiert er Wilhelm Busch: "Man kann sein Geld nicht schlechter anlegen als in ungezogenen Kindern."

Viel mehr ist vom Chef zu seiner Biografie nicht zu erfahren, da muss der Kommunikationschef des Unternehmens, Peter Clever, ran. Er ist der kongeniale Kommunikator, der dort, wo der Chef eine Spur zu leise und zurückhaltend scheint, mit beiläufigen Anekdoten das Bild des Menschen Jagdfeld ergänzt. Etwa die: Ein landwirtschaftlicher Berater, der schon seit Jahrzehnten in Heiligendamm lebt, stemmt sich beschwörerisch gegen die notwendige Rodung von Büschen und Sträuchern für den weiteren Ausbau Heiligendamms: "Käfer und andere Kleinlebewesen wären bedroht." Jagdfeld verschiebt die Rodung auf den nächsten Herbst.

Vom Geldadel und vom werktätigen Reichtum

"Heic Laetitia invivat post balnea sanum" steht auf dem Portikus des Kurhauses, und diese Botschaft von der Freude nach dem gesunden Bade ist maßgeschneidert für Jagdfeld, der entschlossen ist, aus dem Feudalbad, seiner Lieblingsepoche und dem Bekenntnis zum Luxus eine neue Legende zu schmieden.

Der Mythos des Adlon hilft ihm dabei, obwohl Heiligendamm eigentlich Mythos genug ist. Seit dem 22. Juli 1793, an keinem deutschen Strand früher, wird in Heiligendamm nach englischem Vorbild gebadet. Weiße Kulisse, leuchtend wie in der Antike und - wie in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts üblich - als Huldigung klassischer Baukunst: Klassizismus, Romantik, Historismus auf engsten Raum vereint und in feinster Qualität.

1873 war alles schon mehr als 500 000 Taler wert. Und: ein Treffpunkt der Reichen und Mächtigen - deutsche Kaiser und russische Zaren, später NS-Größen bis zum "Führer". Adel, später Geldadel, Künstler, Superreiche. Die Logierhäuser und Villen am Strand atmen den Reichtum feudalistischer Führungsschichten aus.

Solche Orte mit Vergangenheit sind in England oder Frankreich zuhauf zu finden. In Deutschland allerdings war die Welt der Junker und Ostelbier 1945 untergegangen. Und Heiligendamm, das letzte zusammenhängende Ensemble, fiel an den Arbeiter- und Bauernstaat, der die adlige Immobilie nach Plünderung und Demontage sozialisierte und als Sanatorium für Werktätige zum Volkseigentum machte.

Dass nun ein Superkapitalist kommt und auf der eben noch schönsten Sonnenterrasse der Werktätigen die Inkarnation einer Luxusherberge errichten lässt - das ist ein Schwarz-Weiß-Klischee der Spitzenklasse. Und der Stoff, aus dem Feuilletonisten, unterstützt von so manchem ambitionierten Denkmalschützer, den Untergang des Abendlandes destillieren. Einmal im Zugriff, mochten viele dieses extraordinäre Kleinod lieber als Neo-VEB für alle behalten. Doch nach der sozialistischen Verrottung ließ das der Gebäudezustand nicht zu. Wer aber sollte die Sanierung zahlen? Die Bundesrepublik wollte nicht und verkaufte.

Der verschlungene Weg des Geldes zum Glanz

Mit fremdem Geld etwas scheinbar Asoziales zu schaffen gilt in Deutschland - vorsichtig formuliert - als obszön und wird zur Sternstunde der Sozialneider. "Irgendwie glauben alle in Deutschland, dass bei einem Investment der Geldkreislauf so eine Art Null-Summen-Spiel ist", sagt dazu Peter Clever. "Wenn also einer Geld gewinnt wie wir, muss es ein anderer verloren haben. Die Region oder die Anleger oder sonst wer. Wir aber glauben an eine Win-Win-Situation, also daran, dass jeder gewinnt."

Doch vorher hatte Jagdfeld die schwere Aufgabe, Menschen zur Investition in ein Projekt zu motivieren, das durch die pingelige Ausstattung für die Investoren kaum kalkulierbar ist. " Selbstverständlich hätten wir 30 Prozent preiswerter bauen können. Aber wie? Auf handwerkliche Feinheiten verzichten, statt Einzelanfertigung der schweren Türen in den Baumarkt gehen?" Es hätte den Erfolg gefährdet. Jagdfeld baut in 1a-Lagen mit 1a-Qualität.

Zum Erfolgsverbund gehört AMJ Design, die Design-Firma seiner Frau, die Lobbys und Suiten mit Remakes der Anfangszeiten von Heiligendamm und kräftigen Farbtupfern putzte. Auch das Architektenteam arbeitete mit einer Mischung aus Überraschung und Konvention. Eines der größten deutschen Architekturbüros, HPP aus Düsseldorf, sorgte für solide Sanierungs- und Konstruktionsarbeit, und Robert A. M. Stern aus New York erstellte den Masterplan für Räume, Suiten und mögliche Zubauten im Hinterland. Am Ende ist im Großen und Ganzen das alte Bild der weißen Stadt am Meer wieder entstanden, so wie es schon Kaiser Wilhelm kannte, der es für das schönste Seebad der Welt hielt.

Das, was in Heiligendamm zu- und neu gebaut wird, ist von vornherein in XXL-Dimensionen gedacht. Jagdfeld hat erkannt, dass er mit dem inländischen Markt nicht auskommen wird, um seine versprochene Rendite zu erreichen, selbst wenn er den gehobenen Business-Tourismus, regelmäßige Familienfeiern von VIPs oder den Golf-Tourismus einrechnet. Heiligendamm, so sein verwegener Plan, soll Ziel des internationalen Jetsets werden, eine Konkurrenz zur Riviera, Costa Esmeralda, Côte d'Azur.

Ständig sind die Jagdfeld-Teams deshalb auf der Jagd nach neuen Nischen und Zielgruppen. Der Protokollchef des Auswärtigen Amtes war schon da. Und es ist nur eine Frage der Zeit, bis die erste große G-8-Konferenz hier stattfindet. Heiligendamm ist vorbereitet. Kein anderes Fünf-Sterne-Plus-Hotel kann mit der angebotenen Suitenzahl (107 von 225 Zimmern) mithalten.

Woher kommt das Geld?

Für dieses Giganto-Projekt fanden etwa 255 Millionen Euro den Weg nach Heiligendamm. Sie stammen aus einem geschlossenen Immobilienfonds, einer bekannten, aber eben wenig erotischen Investitionsart - geringe Rendite, keine wirklichen Ausstiegschancen, im Hochglanzprojekt gibt es eine Doppelseite mit Risikohinweisen. Wenn's nicht läuft, tragen die Anteilszeichner das volle Risiko. Tatsächlich ruckelte es anfangs kräftig. Wegen einer Gesetzesänderung bezüglich der Abschreibungsmöglichkeiten beim Denkmalschutz musste der Fonds gleich zu Beginn neu aufgelegt werden. Die amerikanische Variante des Hotelmillionärs Marriott, den Anlegern einen Teil der Rendite in Naturalien, also in Übernachtungsdeputaten zu begleichen, zog auch nicht.

Darüber hinaus wurde der Fonds zu einer Zeit aufgelegt, in der sich die halbwüchsigen Söhne der Fundus-Manager darüber schieflachten: Sie gingen mit ihrem Taschengeld an die Börse, die gerade im Dotcom-Rausch war. Trotzdem kam das Projekt in Fahrt, denn Jagdfeld begeisterte den klassischen Anleger: "Menschen, die nur einen Teil ihres verfügbaren Vermögens einsetzen." Vorsicht statt Risiko. Aber doch auch ökonomisch gedacht, denn Anteilseigner erwerben eine gewerbliche Immobilie, deren Wert jährlich abgeschrieben wird und für die es hohe Freibeträge gibt, sodass im Vererbungs- und Schenkungsfall weniger Steuern anfallen als bei anderen Konstruktionen.

Außerdem wurden inzwischen 63 Millionen Euro Zuschüsse aus Mitteln der "Gemeinschaftsaufgabe Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur" in Heiligendamm investiert, weil der Landstrich mit einer Arbeitslosenquote um die 20 Prozent zu kämpfen hat. Heiligendamm profitierte dabei vom Verzicht der Bayerischen Motoren Werke, in Mecklenburg-Vorpommern ansässig zu werden. So flossen die Gelder für 192 gewerbliche Arbeitsplätze im Tourismus in die Fundus-Töpfe. Weil Fundus dieses Geld nur bekommt, wenn der Fonds selbst Investor ist, werden alle Fonds-Zeichner automatisch zu Hoteliers. Der Hotel-Betreiber Kempinski ist lediglich ausführender Manager.

Die öffentlichen Zuschüsse kommen den Anlegern direkt zugute - denn auch wenn sie nur etwa vier Fünftel des Volumens selbst investierten, haben sie doch Anspruch auf die Rendite des Gesamtvolumens. Ein Vorteil gegenüber herkömmlichen Fonds-Immobilien, der anfangs allerdings noch nicht so deutlich war. Verkauft hat Jagdfeld nicht die Rendite, sondern den Mythos. Und er konnte damals, vor sechs Jahren, auch nicht ahnen, dass der Jahrhundertsommer im Eröffnungsjahr 2003 die Auslastungsquote derart in die Höhe schießen ließ, dass die erwarteten rechnerischen Nettoerlöse pro vermietetem Zimmer um etwa 50 Euro überschritten wurden.

Langsam schneller und immer größer

Bei diesem Erfolg haben ausgerechnet die geholfen, die nichts weniger wollten: die Journalisten. Mit der Eröffnung des Grand Hotels Heiligendamm Ende Juni begann eine einzigartige Überschwemmung der Zuseher, Zuhörer und Leser in den Medien. Heiligendamm wurde zum nationalen Thema, und dabei mag der Sozialneid und die Schlüssellochkomponente "Schampus im Strandkorb" (" Tagesspiegel") eher geholfen als geschadet haben. Peter Clever schätzt den geldwerten Vorteil der Berichterstattung umgerechnet in Werbeminuten und Anzeigenseiten auf einen guten zweistelligen Millionenbetrag in Euro.

Genug Aufwind, weiter zu investieren: Es wird ein weiterer Fonds aufgelegt. Ayurveda und Thalasso sind die neuen Themen, ebenso High Care, die Luxus-Variante der Gesundheitsvorsorge, zu der exklusive medizinische Betreuung wie auch vernünftige Ernährung mit Öko-Fleisch vom eigenen Gut gehört.

Willkommen im Paradies - der Anleger? Die bisherigen Fonds-Zeichner glauben daran, dass sich ihr eingesetztes Geld mehrt, erst langsam und dann immer schneller. Und in der Übergangszeit kann man immer noch in einem der luxuriösesten Hotels Deutschlands zu vergünstigten Bedingungen übernachten.

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